（2015）茂中法民三终字第171号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-11-10
案件名称
张胜发、杨妹玲等与信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张胜发,杨妹玲,信宜市泰隆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民三终字第171号上诉人（原审原告）张胜发，男，汉族，农村居民，住江西省上饶市余干县。上诉人（原审原告）杨妹玲，女，汉族，农村居民，住信宜市。上述两上诉人的共同委托代理人李红霞、梁亚颜，均是广东大贤东宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）信宜市泰隆房地产开发有限公司，住所地：信宜市。法定代表人王建新，该公司总经理。委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。上诉人张胜发、杨妹玲与被上诉人信宜市泰隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，因上诉人张胜发、杨妹玲不服广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：被告信宜市泰隆房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发及小区物业管理，其在信宜市东镇塘面文头村开发建设星河畔雅居住宅小区。2011年10月3日，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司作为出卖人，原告张胜发、杨妹玲作为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：241）一份，原告张胜发、杨妹玲向被告信宜市泰隆房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇城南塘面开发区星河畔雅居第5栋12层12B商品房。合同除对房屋所处的层数、面积、单价及总价为468750元进行约定外，对付款方式等进行如下约定：第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款：3、银行按揭付款：在签署本合同时已付清总房价首期款30％计140750元；房价余款70％计328000元，买受人须在2011年10月10日前办妥银行按揭手续。按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起10日内交足。如因买受人的原因不能获得银行按揭贷款的，买受人应采用出卖人所定的其他付款方式。第七条买受人如未按合同时间约定付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、该商品房在施工过程中，遇到国家政策调控或政府行为造成施工停止的；3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房验收。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率不小于日万分之一）的违约金…第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件。1、交楼时通水、通电、通煤气、通路。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人以外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。另查明，原告张胜发、杨妹玲于2011年10月3日支付购房首期款140750元。2011年12月26日，中国工商银行股份有限公司信宜支行将原告的借款即原告所欠的余下的购房款328000元汇入被告账户。再查明，涉案商品房位于信宜市东镇塘面文头村，其建设用地原是信宜市东镇塘面文头村的农用地，由政府征收后再转让给被告开发房地产。在被告开发建设星河畔雅居房屋期间，信宜市东镇塘面文头村的部分群众以政府征地的留用地未得到妥善解决为由，从2009年9月份开始，不断阻挠被告的施工，至2011年10月15日，先后有36次因工地被群众阻挠，建设方无法施工而向公安局报警求助的记录，其中参与阻挠施工的首要份子先后有五人被信宜市人民法院以破坏生产经营罪判处有期徒刑。2013年12月23日，信宜市公安局城东派出所出具《关于星河畔雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》，该证明的内容如下：从2009年11月开始，星河畔雅居在建设过程中，经常受到周边群众因土地纠纷阻碍施工。经统计，我所共接到并处理星河畔雅居因群众阻碍施工警情18起，其中，2009年8起，2011年10起，最后一起发生在2011年6月16日下午16时许，群众阻碍施工车辆运输建筑材料进入工地。该所的《报警情况记录》也记载：2009年11月至2011年6月16日，有村民因土地纠纷在星河畔雅居工地阻碍施工的情况。在本案诉讼中，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司提供了信宜新奥煤气有限公司2014年11月20日出具的《证明》一份，该份证明的内容为：星河畔雅居管道燃气配套安装工程，按计划于2010年12月前通气，因受2010年“9.21”事件影响，广东省政府停办信宜土地转让手续，致使我司土地手续无法办理。同时政府未能及时解决村民留用地问题，工程建设受村民阻挠，导致燃气储备站建设滞后。现燃气储备站的土地手续政府已同意批复，近期办理相关手续，预计2014年12月份开通管道燃气。原审法院认为，被告信宜市泰隆房地产开发有限公司开发建设的位于信宜市东镇塘面文头村星河畔雅居的商品房已取得广东省信宜市商品房预售许可证，其开发的商品房具有合法的来源，可以在市场公开合法销售。原告张胜发、杨妹玲与被告信宜市泰隆房地产开发有限公司于2011年10月3日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，上述合同合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点有：一、原告迟延支付购房款，是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由；二、村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由；三、涉案商品房未通煤气是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由。关于原告张胜发、杨妹玲迟延支付购房款，是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。被告认为原告未按合同支付房款，违约在先，被告有权拒绝交房给原告。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中约定原告应在2011年10月10日前办妥银行按揭手续，但在2011年12月26日中国工商银行股份有限公司信宜支行才将原告的借款即原告所欠的余下的购房款328000元汇入被告账户，原告的付款时间确实违反了合同的约定。但是，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，双方已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即原告迟延支付购房款的，被告可以继续履行合同，并要求原告支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，原告迟延支付购房款不是合同约定的被告迟延交付涉案商品房的免责事由。关于村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是否是被告迟延交付涉案商品房的免责事由的问题。被告认为因政府未能妥善解决土地征收问题，星河畔雅居在建设过程中经常受到周边群众阻碍，致使被告无法按合同约定交房给原告。上述情况符合双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的迟延交房的免责事由，被告无须支付违约金。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，遇下列原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、该商品房在施工过程中，遇国家政策调控或政府行为造成施工停工的。3、国家政策的约策或政府有关部门的原因延误商品房的验收。原、被告签订合同的时间是2011年10月3日，约定的交房时间是2012年6月28日，即合同签订的时间与合同约定的交房时间相隔268天。即使被告遭遇上述特殊情况，最迟应在误工事由消失后的268天内将房屋交付给原告使用。而信宜市公安局城东派出所出具的《关于星河畔雅居建设过程中因群众阻碍施工的情况证明》记载，星河畔雅居在建设施工过程中确实存在因土地纠纷问题受到周边群众阻碍施工的现象，但自2011年6月16日以后，没有再发生因土地纠纷破坏施工的情况。因此，村民阻止施工不是被告迟延交楼的根本原因，故被告称村民阻挠、破坏工地的正常生产秩序是迟延交楼的免责事由的理由不能成立。关于未通煤气是否是被告迟延交房的免责事由的问题。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，因此通煤气是交楼条件之一，由于未能通煤气是政府行为造成的，符合合同约定的出卖人免责情形。《广东省商品房买卖合同》约定，如果在规定日期内未能通水、通电、通煤气、通路，双方同意按以下方式处理：1、属出卖人本身原因的，出卖人应在买受人提出异议后45天内达到约定使用条件。2、属出卖人以外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成星河畔雅居楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司储备站的用地问题，致使燃气储备站建设滞后，使星河畔雅居楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致被告未能按合同约定的期限将商品房交付给原告使用，有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》为证。因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是被告无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，被告对逾期不交楼的违约责任免责。故对原告请求被告支付逾期交房违约金的请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告张胜发、杨妹玲的诉讼请求。案件受理费883元（原告已预交），由原告张胜发、杨妹玲负担。上诉人张胜发、杨妹玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未对本案关键的基本事实（如涉案商品房竣工验收的情况以及迟延交房的原因）进行审理，迳行作出判决，依据不足。二、未通煤气不是信宜市泰隆房地产开发有限公司迟延交房的原因，更不是商品房交房的免责事由。信宜市新奥燃气有限公司出具的证明未派人出庭对证明的事实进行阐述，一审法院也未向政府或者该燃气公司调查核实，该证明的事实不具客观真实性。另，政府行为是指当事人在订立合同后政府颁发的新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。本案中，政府到底做了什么行为导致不能通煤气，何时作出的行为，被上诉人信宜市泰隆房地产开发有限公司未能举证证明。二、未通煤气不是被上诉人迟延交房的根本原因，因此未通煤气不是迟延交房的免责事由，本案涉案商品房迟延交付的根本原因是未能竣工验收备案。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人信宜市泰隆房地产开发有限公司答辩称：合同约定通水、通电、通煤气、通路是合同约定的交楼条件，因政府或其他部门原因造成本案涉案商品房迟迟未能通煤气，这是被上诉人迟延交付的免责理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2015年4月3日，张胜发、杨妹玲向原审法院起诉，请求：1.判令信宜市泰隆房地产开发有限公司向张胜发、杨妹玲支付逾期交房违约金43304.80元（暂计至2014年3月13日，全部违约金计至交房日止）。2.本案诉讼费用由信宜市泰隆房地产开发有限公司承担。二审期间，信宜市泰隆房地产开发有限公司向本院提交了本案涉案楼盘星河畔雅居5号楼的《竣工验收备案表》，证明本案涉案商品房已于2013年12月20日竣工验收备案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案商品房未通煤气是否是信宜市泰隆房地产开发有限公司迟延交付房屋的免责事由。2.涉案商品房是否已竣工验收备案。一、关于涉案商品房未通煤气是否是信宜市泰隆房地产开发有限公司迟延交付房屋免责事由的问题。首先，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十四条第一、二款明确约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，即通水、通电、通煤气、通路，在交楼时达到使用条件。由此可见，双方当事人在合同中已明确约定了交楼时应当通煤气，因此通煤气是交楼条件之一。其次，《广东省商品房买卖合同》第十四条第三款约定，如果在规定日期内未能通水、通电、通煤气、通路，双方同意按以下方式处理：……2.属出卖人以外的政府或其它部门原因，出卖人负责协调相关部门在合理期限内达到约定使用条件。本案中，造成星河畔雅居楼盘未能按时通煤气的原因在于信宜市政府未能及时解决信宜新奥燃气有限公司储备站的用地问题，致使燃气储备站建设滞后，使星河畔雅居楼盘未能如期开通管道燃气，最终导致被上诉人信宜市泰隆房地产开发有限公司未能够按合同约定的期限将涉案商品房交付给上诉人张胜发、杨妹玲使用，这有信宜新奥燃气有限公司出具的《证明》在案佐证。因政府行为导致通煤气这一交楼条件不能满足，是被上诉人无法掌握及克服的客观因素，属双方约定的因政府行为导致迟延交房的免责事由，被上诉人对逾期不交房的违约责任免责。故对上诉人有关被上诉人应向其支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。二、关于涉案商品房是否已竣工验收备案的问题。被上诉人提供的星河畔雅居5号楼的《竣工验收备案表》，分别有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在表内作了同意竣工验收的意见，足以证明本案涉案商品房已于2013年12月20日竣工验收备案。上诉人主张本案涉案商品房未竣工验收备案，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费883元，由上诉人张胜发、杨妹玲负担。本判决为终审判决。审判长 徐金信审判员 黎湛红审判员 庞健军二〇一五年十月九日书记员 张 茹速录员 张淑贞 更多数据：