（2015）鄂襄新民初字第01455号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-01-04
案件名称
2015-01455号王丽萍与瞿艳玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王丽萍,瞿艳玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十五条
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄新民初字第01455号原告王丽萍，女，1974年7月20日出生，汉族，住襄阳市。委托代理人毛建国，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。被告瞿艳玲，女，1973年9月1日出生，汉族，住襄阳市。原告王丽萍与被告瞿艳玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由代理审判员邓新忠独任审判，原定于2015年9月1日对本案公开开庭进行审理，但被告瞿艳玲提出延期开庭申请，经本院准许后，于2015年9月8日对本案公开开庭进行了审理。原告王丽萍的委托代理人毛建国，被告瞿艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽萍诉称：2014年4月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告将其承租的位于东湖国际花园一期202室房屋转租给原告，约定每月租金1800元。原告经营一段时间后，房屋原承租人马慧告知原告，该房屋未经其同意转租，要求其搬出，原告与其协商未果，不得不停止经营。由于被告未征得出租人同意，将涉案房屋转租给原告，并收取原告的转让费，其行为违反了有关法律规定。特提起诉讼。请求法院依法判令：1.确认原、被告于2014年4月26日签订的《商铺租赁合同》无效；2.被告返还原告转让费33000元；3.被告赔偿原告装修损失10800元；4.案件受理费由被告承担。被告瞿艳玲辩称：涉案房屋系马慧承租后转租给被告的，被告转租给原告房屋是经过马慧同意的，且33000元转让费包含了餐饮用具、未用完的房屋租金、预交且未使用完的水电费，故不同意返还。原告王丽萍为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》及被告收取租金的收条。用于证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及被告收取原告转让费及租金的事实。经质证，被告瞿艳玲无异议，本院对该证据予以认定，对原告提供该证据的证明意见予以采纳。二、房屋原承租人马慧于2014年9月28日给原告下发的通知及马慧与湖北华嘉物业服务有限公司签订的《商业房屋租赁合同》。用于证明马慧为房屋承租人，被告转租房屋未经其同意。经质证，被告瞿艳玲对该证据真实性无异议，但认为在马慧发通知后，通过其协调，马慧同意房屋转租，之后也收取了10月份的租金，原告继续在使用房屋，只是原告后来不交房租，马慧才要求收回房屋的，但对该节陈述未提供证据。本院认为，上述证据的真实性当事人均不持异议，本院予以采信，但对于原告提供该证据的证明意见及被告质证的辩驳意见，本院将综合其他证据和查明的事实予以评判。三、收款收据二份。用于证明原告承租房屋后进行装修和制作招牌共计花费10800元。经质证，被告瞿艳玲认为其未参与，与其无关。经审查，上述证据为收款便条，其中一份金额为9000元，签署收款人为胡贵兵，并无具体费用构成明细，其中另一份金额为1800元，并无收款人签名，且无具体费用构成明细，收款人也未作为证人出庭作证，对其真实性及合理性无法审查和核实，本院不予认定。被告瞿艳玲未提供证据。本院经审理查明：2012年8月1日，马慧（乙方）与湖北华嘉物业服务有限公司（甲方）签订租赁合同一份，主要约定：一、乙方租用甲方位于湖北襄阳高新技术产业开发区二汽基地东湖国际花园小区2号楼S-2-202、S-2-203，建筑面积为286.46平方米。租期为5年，租赁期限：2012年8月1日至2017年11月1日，不满半年的租期按半年计算，超过半年不满一年的租期按一年计算。二、房屋月租金1800元／月，根据双方协商达成一致，按市场行情价格逐年递增；物业管理费：每平米0.9元／月，共计3093.76元／年；商业电费：1.2元／度，按实际发生电表度数计算；甲方给予乙方3个月装修期，3个月内免收租金与物业管理费，本合同生效后，乙方需一次性支付1年物业管理费与半年房屋租金；付款方式：每6个月支付半年房屋租金。三、租用期内，乙方所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担；四、违约责任：1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房租不退，并一次性支付违约金3000元（自违约之日起30天内付清）；2.本合同生效后，如甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金，并一次性支付违约金3000元（自违约之日起30天内付清）。五、在租用期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，如果甲方出售乙方租用的房屋，乙方应享受优先续租权，并无需另行支付租赁款，房屋应以销售为先。若合同到期后房屋买受人自行处理房屋经营性质，甲方不再与乙续签合同。房屋买受人与承租方为租赁合同主体，发生争议部分由承租方、房屋买受人共同协商解决；六、乙方在承租期间对房屋进行装修的硬装部分，在租赁合同到期后乙方不得进行破坏拆除，乙方原配置的设施设备由乙方自行处理。在房屋装修期内乙方对房屋装修部分，须严格按照物业施工管理规定进行装修施工，若因房屋装修问题引发的房屋问题，责任由乙方承担。合同签订后，双方开始履行合同，马慧取得房屋承租权，并按约向湖北华嘉物业服务有限公司交纳租金和其它费用。2013年12月1日，马慧委托其弟马飞将上述房屋中的202号房屋转租给瞿艳玲作为经营用房。2014年4月26日，瞿艳玲（甲方）与王丽萍（乙方）签订商铺租赁合同，主要约定：一、甲方将位于东湖国际花园一期202室，共1间，合同约定套内面积166平方米的铺面出租给乙方，作为经营场所。租用期自2014年4月25日至2016年12月31日；二、乙方一次性支付给甲方转让费33000元整，房租每月1800元，每半年提前支付房租。租赁期间乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责，但正常磨损除外。管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳；三、乙方不得将房屋转让给第三者；四、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收费，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋；五、租赁期间产生的一切税费均由乙方自理。合同签订后，被告瞿艳玲将上述房屋交由原告王丽萍作面馆餐饮经营，原告按照合同约定向被告瞿艳玲支付转让费33000元，并交付租金至2015年5月31日。2014年9月28日，马慧向原告王丽萍发出通知，以承租人李红敏未经其同意将房屋转租，限其在十天内腾出房屋，原告王丽萍在收到该通知后仍继续使用该房屋，直至2015年6月17日搬离该房屋，并于2015年7月9日向本院以诉请理由向被告瞿艳玲提起诉讼，导致本案纠纷。本院还查明，被告瞿艳玲陈述，李红敏为其与马慧签订房屋租赁合同后，合伙使用该房屋者，即李红敏为其合伙人，本院限其休庭后十日内提供李红敏的身份等基本信息及其他有关合伙等证据，但其未提供。其还陈述马慧要求原告王丽萍腾房并发出通知后，其已与马慧协调好了可以继续让原告王丽萍使用房屋，但未提供相应的证据。本院认为：承租人马慧承租湖北华嘉物业服务有限公司的房屋后，与被告瞿艳玲签订房屋转租协议，将其承租的部分房屋转租给被告瞿艳玲，被告瞿艳玲又将该房屋转租给原告王丽萍，现有的证据并不能表明马慧承租湖北华嘉物业服务有限公司的房屋能否转租，也就是不能确定湖北华嘉物业服务有限公司是否允许马慧转租，且承租房屋为经营性用房，具有公开性，湖北华嘉物业服务有限公司应当知道马慧当时的转租行为，但该公司未对马慧的转租行为提出异议。因此，不论湖北华嘉物业服务有限公司用于对外出租的房屋是否系合法建筑，鉴于承租人马慧、次承租人瞿艳玲对其相互之间的租赁合同效力均未提出异议之事实，加之其三方的行为也未损害国家和社会公共利益及第三人的合法权益，故本院不再对上述合同效力进行评判。本案争议的焦点问题是：被告瞿艳玲作为次承租人再次将房屋转租给原告王丽萍是否经过承租人马慧同意、被告瞿艳玲再次转租给原告王丽萍的合同效力是否有效。因次承租人即被告瞿艳玲将房屋再次转租，承租人马慧同对此提出异议，认为被告瞿艳玲再次转租房屋未经其同意，要求原告退场，不再使用房屋，并发出通知要求收回房屋。被告瞿艳玲当庭认可其将房屋再次转租给原告王丽萍事前未经承租人马慧同意。但其辩称事后又与承租人马慧沟通协调好了，原告王丽萍可以继续使用该房屋，其未提供相关证据证明该事实，原告王丽萍对该节陈述事实不予认可。故本院认定被告瞿艳玲将房屋再次转租给原告王丽萍未经承租人马慧同意，其与原告王丽萍签订的房屋租赁合同无效。合同无效后，依据合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告王丽萍实际使用了房屋并产生了收益，其交付的租金不应当返还，但被告瞿艳玲收取的转让费33000元无法律依据，应当返还给原告王丽萍，故原告的此项请求符合法律规定，本院予以支持。原告王丽萍还要求被告赔偿装修损失10800元，如前述证据分析评判意见，证据不足，本院不予支持。被告瞿艳玲陈述存在合伙人李红敏，但未提供证据证实，本院不予认定。被告瞿艳玲辩称其转租房屋经过承租人同意的意见，未提供证据证实，本院不予采信。其辩称不同意返还转让费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定判决如下：一、确认原告王丽萍与被告瞿艳玲于2014年4月26日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告瞿艳玲于本判决生效之日起三日内返还原告王丽萍转让费33000元；三、驳回原告王丽萍的其他诉讼请求。案件受理费1100元，原告王丽萍负担400元，被告瞿艳玲负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17—451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 邓新忠二〇一五年十月九日书 记 员 肖玉梅 微信公众号“”