（2015）琼海民二初字第144号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-02-05
案件名称
原告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司诉被告黎锦华确认解除合同效力纠纷一案民事判决书
法院
琼海市人民法院
所属地区
琼海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南宝莲城（博鳌）实业有限公司,黎锦华
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款
全文
海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2015）琼海民二初字第144号原告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道*号宝莲城。法定代表人：朱卫杰，该公司董事长。委托代理人：曲桂芬，系该公司员工。被告：黎锦华，男，1966年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人：何富杰，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：刘伟航，广东海际明律师事务所实习人员。原告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）诉被告黎锦华确认解除合同效力纠纷一案，本院2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告宝莲城公司的委托代理人曲桂芬，被告黎锦华的委托代理人何富杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年2月9日，原告收到被告发出的《解除合同通知书》，被告以原告未在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为由，认为原告行为已构成根本违约，进而要求单方解除合同，返还购房款，并赔偿被告经济损失。对此，原告认为该《解除合同通知书》依据的事实与理由不足，理由如下：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2010年7月20日已在琼海市住房保障与房产管理局进行备案。2、宝莲城二期2#楼（H座）于2012年1月13日完成竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证，具备交付条件。且同年1月18日原告与被告已经办理了房屋交接手续。3、被告收房后，即与第三方签署了《委托经营管理协议》，将博鳌宝莲城二期2栋H座1707号房屋委托给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司经营至今。以上事实说明，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告已履行合同主要义务，不构成违约。但由于历史原因，海南省原有大量土地的出让用途为旅游用地，现在政府要求规范土地管理，对旅游用地必须进行土地变性并补缴费用，因此影响了原告对宝莲城二期大房产证的办理。原告已就此事宜在与政府积极商洽中，并向业主承诺有关土地变性增加的费用由原告承担，不另行向业主收取。政府相关政策的调整，实非原告所愿和所能预见的，原告无主观过失，责任不在原告。按照合同法第九十六条的规定，原告不接受被告单方面提出的解除合同、返还购房款及赔偿其经济损失的要求，被告《解除合同通知书》是无效的。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告《解除合同通知书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《解除合同通知书》，证明原告收到该文件。2、《商品房买卖合同》，证明双方签订的《商品房买卖合同》已经由政府部门备案登记。3、《博鳌宝莲城二期公寓房屋交接单》，证明原告已将房屋交付被告使用。4、《博鳌宝莲城二期委托经营管理协议》，证明被告已占有使用该房屋，并委托第三方经营。被告辩称：原告在诉状中称政府政策调整（土地变性）导致其迟延办证并无相应证据支持，且该理由并非法定或合同双方约定的免责事由。被告单方面行使合同解除权符合双方合同约定和法律规定，因此，原告要求判决被告《解除合同通知书》无效的诉讼请求是不成立的，请法院依法驳回。被告除了以上的答辩陈述，没有提供其他证据材料。经质证，被告对原告提供证据1-4的真实性均没有异议，对证据1，被告补充说明《解除合同通知书》是2015年2月6日寄出的；对证据4，被告认为合同（协议）中约定的收益，其至今没有收到任何收益。本院对原告提供上述4份证据的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以作为本案的证据采用。经审理查明：2010年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告博鳌·宝莲城第二幢（二期）H座XX号商品房，建筑面积69.33平方米，房屋总价为人民币1343649元。合同第八条、第十五条关于房屋交付期限和产权登记方面约定，原告（出卖人）应当在2012年1月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告（买受人）使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人取得房地产权证（大产权证）后三十日内会同出卖人办理价格申报、过户申请手续。如因买受人未按照合同约定在规定时间内办理该房屋交付手续或会同出卖人办理价格申报、过户申请手续，导致买受人无法按时申领房产权证（小产权证）的，出卖人不承担任何责任。由此给出卖人造成的损失，包括但不限于出卖人为买受人贷款设立的担保无法解除，买受人应按总房价的1%向出卖人支付违约金。2010年1月18日、3月6日被告分别向原告支付房价款100000元、1243649元，共计1343649元。2012年1月18日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告将房屋交付被告。被告向原告补交房价款（面积差）1163元，还缴交房屋维修基金、契税、办证费和有线电视初装费共计45450元。同日，被告与案外人琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司签订了《博鳌·宝莲城二期委托经营管理协议》，被告将房屋委托给该公司经营管理。由于原告目前尚未办理出房屋的房地产权属证书，被告于2015年2月6日向原告邮寄发出《解除合同通知书》，其主要内容为：2010年本人（即被告）与贵司（原告）签订《商品房买卖合同》，约定本人购买贵司博鳌.宝莲城第二幢H座XX号房，本人已支付房价款和办证的相关费用，也已办理收房手续并将房屋交给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司托管。根据合同第十五条约定，贵司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，贵司应于2013年1月13日前提供上述资料。但据本人向产权登记机关了解，贵司不仅至今未提供上述资料，而且涉案房屋所使用土地因贵司抵押给他人而无法办理产权登记。本人认为，贵司的行为已构成根本违约，本人签订《商品房买卖合同》的目的已无法实现，根据合同法第九十四条第（三）、（四）项的规定，本人现单方面解除合同，请贵司立即返还购房款，并赔偿本人全部经济损失。2015年2月9日，原告收到上述《解除合同通知书》，并向被告回函表示不同意解除合同。同年4月17日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉求。另查明，原告开发的宝莲城房地产项目位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区，该地块土地规划用途为旅游用地。目前，政府部门要求原告将原来的旅游用地，改变为商业住宅用地才能办证。原告在向政府相关部门申报办理土地变性方面工作，政府相关部门也在积极推进解决该片区土地变性等历史遗留问题。本院认为：本案系确认解除合同效力纠纷，其争议的焦点是：被告于2015年2月9日向原告送达的《解除合同通知书》是否有效的问题。本案中，原告根据双方《商品房买卖合同》约定的时间（即2012年1月18日）已将商品房交付被告使用，被告也将该房产委托给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司经营管理至今。从查明事实看，原告已履行了合同的主要义务。关于房屋产权登记方面，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理…”。根据该约定可知，双方约定了原告宝莲城公司将相关资料报产权登记机关备案的时间，但该时间不是取得房地产权属证书的期限，在合同中双方并没有明确约定取得房地产权属证书的期限。本案中，原告未能按时将需由其提供的资料报产权登记机关备案，是因政府部门当时批准原告建设房屋的土地用途性质为旅游用地，现要办理产权证，政府部门要求原告将原来的旅游用地改变为住宅用地，补缴变更后的土地费用才能办理，从而影响了原告对宝莲城二期房产证（大产权证）的办理工作。涉案房产未能办理房地产权属证书的主要原因是由于该片区土地变性等历史遗留问题所造成，不完全属于原告宝莲城公司的责任。原告一直在向政府相关部门申报办理土地变性方面工作，政府相关部门也在积极推进解决该片区的历史遗留问题，争取尽快办理房地产权属证书交付买受人。由此可见，原告在履行办理产权证过程中没有过错，被告尚未取得产权证，不属于原告违约。鉴于涉案房屋的房地产权属证书正在办理中，目前尚未发生未能办证导致合同目的无法实现的情况，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。因此，被告于2015年2月9日向原告邮寄送达的《解除合同通知书》，提出解除合同、返还购房款并赔偿经济损失的要求，既不符合双方合同之约定，也不符合《合同法》规定解除合同之情形，应依法不予支持。现原告提出确认上述《解除合同通知书》无效之诉请，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：被告黎锦华于2015年2月9日向原告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司送达的《解除合同通知书》无效。案件受理费人民币100元，由被告黎锦华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈宏友审 判 员 周英俊人民陪审员 蒋学锋二〇一五年十月九日书 记 员 邹燕萍 来源：百度搜索“”