（2015）武民一初字第1142号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-06-02
案件名称
苏朝猛与谢德宁、周美玲房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
武鸣县人民法院
所属地区
武鸣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏朝猛,谢德宁,周美玲,中国银行股份有限公司武鸣支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 裁 定 书（2015）武民一初字第1142号原告苏朝猛。委托代理人苏晟，广西经海律师事务所律师。被告谢德宁。被告周美玲。第三人中国银行股份有限公司武鸣支行。负责人陈勇胜，行长。委托代理人黄干民，系该行业务发展部主任。原告苏朝猛与被告谢德宁、周美玲、第三人中国银行股份有限公司武鸣支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员陆晓明适用简易程序独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告苏朝猛的委托代理人苏晟、第三人中国银行股份有限公司武鸣支行的委托代理人黄干民到庭参加诉讼，被告谢德宁、周美玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏朝猛诉称：2014年9月5日，原告苏朝猛与被告谢德宁、周美玲经充分协商，由两被告将共有产权的坐落于武鸣县城厢镇标营社区定罗路6-2号新城花园＊号＊单元＊层＊号房转让给原告，售价80000元。由于在签订该购房合同前两被告又欠原告借款80000元未还，经双方协商，两被告以该共有产权的房屋抵给原告用于偿还80000元借款。同时，被告要履行约定将该房的全部房产证件转交给原告保管，并于该房屋买卖合同生效后8个月内办理好过户手续，逾期不办理的则按总售房款80000元的30%赔偿违约金给原告，同时，原告有权解除合同。至该合同约定办理过户手续的期限届满后，经原告多次催告两被告履行合同义务，但两被告均置之不理，给原告造成经济损失。综上所述，依照原告与两被告签订的房屋买卖合同协议内容及合同法的规定，请求法院依法判令：1、两被告共同赔偿原告违约金24000元；2、两被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由两被告承担。原告苏朝猛为证实自已的主张，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同书》，拟证明两被告转让房屋给原告；2、《房屋所有权证》，拟证实新城花园＊号＊单元＊层＊号房系两被告共有。被告谢德宁、周美玲未答辩及未提交证据。第三人中国银行股份有限公司武鸣支行述称：原告和两被告签订的房屋买卖合同与第三人没有关系，两被告签订房屋买卖合同并未征求第三人意见。两被告向第三人办理按揭贷款，到目前为止尚欠贷款本息16万余元。被告欠原告8万元就拿房子来抵债，对于其他借款人显失公平，可能有违背其他人意愿的做法。原告要过户房产，前提是要解押，要解押就必须还清贷款本息，要经过合法的手续第三人才能办结房产解押。第三人中国银行股份有限公司武鸣支行向本院提交以下证据：1、《个人住房借款申请表》、《个人二手住房贷款合同》、《借款借据》、《房屋买卖合同》，拟证明被告谢德宁、周美玲向第三人贷款170000元；2、《房屋他项权利证》，拟证明第三人对诉争房屋享有优先受偿权；3、还款流水记录，拟证明被告尚欠第三人贷款本息。经审理查明：2014年9月5日，原告苏朝猛与被告谢德宁、周美玲签订《房屋买卖合同书》，约定：谢德宁、周美玲（甲方）将新城花园＊号＊单元＊层＊号房以80000元价格转让给苏朝猛（乙方）。因甲方尚欠乙方80000元债务未能偿还，甲方同意以欠款抵作乙方应付甲方的购房款，双方的80000元债权债务互相抵销。双方的合同自签订之日起生效，甲方将房屋所有权证交给乙方保管，房屋所有权及使用权归乙方所有。房屋交付乙方后，甲方需在8个月内办理该房屋的过户手续，过户费用由甲方承担。过户前的贷款月供由甲方承担。如甲方不能在合同约定的时间内将房屋产权过户到乙方名下，需要承担房屋总房价30%的违约金。乙方有权单方解除合同。如甲方在8个月内一次性还清80000元欠款的，乙方可取消合同退还房屋给甲方。过后，因被告未按合同约定的8个月内还清欠款80000元，也未协助原告办理上述房屋的所有权变更登记手续。原告遂于2015年6月9日诉至本院，提出如前所述诉讼请求。另查明：2013年7月26日，被告谢德宁、周美玲向案外人韦广军购买坐落新城花园＊号＊单元＊层＊号二手房，房屋所有权证号为武房权证2010字第××号，成交价为245000元。两被告于2013年8月19日办理该房的所有权转移登记手续，取得武房权证字第××号房屋所有权证，所有权人为谢德宁，共有人为周美玲。2013年10月17日，被告谢德宁、周美玲以该房作为抵押，向第三人中国银行股份有限公司武鸣支行抵押贷款170000元，期限20年。截至2015年7月29日，被告谢德宁、周美玲尚欠第三人贷款本金164940.38元，贷款本息共计165792.24元。原告苏朝猛愿意代被告谢德宁、周美玲清偿上述房屋在第三人中国银行股份有限公司武鸣支行处尚欠的贷款。又查明：原告苏朝猛自述《房屋买卖合同书》中涉及的被告谢德宁、周美玲向原告苏朝猛借款80000元，未书写借条，双方直接订立了2014年9月5日的《房屋买卖合同书》。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谢德宁、周美玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及质证的权利。从本案审理的实际情况来看，本起房屋买卖并非寻常的房屋买卖关系。首先，根据《房屋买卖合同书》的约定及对原告的询问，被告向原告借款8万元，未书写借条，直接订立了《房屋买卖合同书》，以被告尚欠原告的借款抵作原告应支付被告的购房款，并约定被告在房屋交付的8个月内办理过户手续，如被告在此期间内还清借款，原告可取消合同退还房屋。由此可见，原告与被告签订房屋买卖合同的本意是原告将讼争房屋作为借款抵押担保之用，原、被告间并无房屋买卖的真实意思表示。其次，两被告在2013年7月26日购买涉案房屋时房屋的总价款已达245000元，根据本地房价一直上涨的形势，被告在2014年9月4日与原告签订房屋转让协议时仅以8万元的价款将房屋转让给原告，不仅低于该房屋购买时的价值，且与被告急需用钱的情况不相符。综上，本案双方当事人的基础法律关系为民间借贷关系，原、被告之间的“房屋转让”实质上是被告谢德宁、周美玲和原告苏朝猛以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保。据此，本院所查明的法律关系、法律事实与原告起诉所依据的基础法律关系不一致。经本院释明，原告不愿意变更法律关系及诉讼请求，故本院依法驳回原告的起诉，原告可另案起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，裁定如下：驳回原告苏朝猛的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判员 陆晓明二〇一五年十月九日书记员 韦 强附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。 百度搜索“”