（2015）佳民终字第243号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-03-01
案件名称
佳木斯铁路电务通信信号施工队与王岚租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省佳木斯市中级人民法院
所属地区
黑龙江省佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王岚,佳木斯铁路电务通信信号施工队
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佳民终字第243号上诉人（原审被告、反诉原告）王岚，住佳木斯市。委托代理人杨兴杰，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）佳木斯铁路电务通信信号施工队，住所地佳木斯铁路综合办公大楼。法定代表人毕绍东，经理。委托代理人丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。上诉人王岚与被上诉人佳木斯铁路电务通信信号施工队（以下简称佳铁施工队）租赁合同纠纷一案，前由佳木斯市前进区人民法院于2015年5月25日做出（2014）佳前民初字第270号民事判决。宣判后，被告不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人杨兴杰与被上诉人法定代表人毕绍东及委托代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告佳铁施工队诉称：2012年11月15日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：原告将牡丹江电务段佳木斯通信车间办公楼一楼厨窗（1.5米×3米）两个租赁给被告从事经营活动，租赁期限为一年（自2012年11月15日至2013年11月14日止），租金为6000元／年，租赁期间所产生的水电费用均由被告自行承担。该合同期满后被告拒不交还所租赁的橱窗，也不交纳其应承担的水电费用。后原告多次口头及书面通知被告，要求其退还橱窗及交纳水电费用，但被告均以种种理由搪塞和拖延长达一年之久。为此原告诉讼来院要求解除双方的租赁合同；被告退还非法占有的房屋；并赔偿原告经济损失即17个月的租金8500元，水电费1200元，计9700元，诉讼费用由被告承担。原审被告王岚辩称：原、被告之间达成的租赁合同实际期限应为长期，当时原告口头允诺可租赁20年，因原告单位内部管理原因，其合同外部表现形式为一年一签，因此双方的租赁合同并未到期，现被告仍有积极履行合同的意愿，在一年期满后被告多次向原告交纳租赁费，但原告拒不收取，为此双方产生纠纷。在合同履行期间被告并未违约，故不应承担原告所述的损失，对于水电费用，依合同约定应包含在租金内。综上，被告不同意解除双方签订的《租赁合同》。原审反诉原告王岚诉称：2007年4月反诉原告承租了位于原中国铁通佳木斯铁道通信中心一楼的橱窗，一直经营至今。当时中国铁通佳木斯铁道通信中心口头承诺可租赁20年，在双方签订租赁合同后，反诉原告对租赁的橱窗进行全面改造，支出费用26000元。2012年11月反诉原告与反诉被告签订租赁合同时，反诉被告负责人口头承诺租赁的橱窗可长期经营，但按照上级主管部门的要求只能一年一签合同。但反诉被告违背承诺，该合同一年期满后即要求反诉原告倒出房屋，为此反诉原告与反诉被告就此多次协商未果，双方就橱窗装修问题也未达成一致的意见，故反诉原告没有倒出房屋。现反诉原告要求反诉被告赔偿橱窗装修费残值15600元。并由反诉被告承担诉讼费用。原审反诉被告佳铁施工队辩称：反诉原告自2007年至原、被告2012年签订租赁合同之前与佳木斯铁通公司房屋租赁关系与反诉被告无关，反诉被告与佳木斯铁通公司无任何隶属和承接关系。反诉被告也从未承诺可长期经营。反诉原告进行装修系经营性投入，与反诉被告无关，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原审判决认定，2012年11月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定：原告将其具有经营、租赁权的牡丹江电务段佳木斯通信车间办公楼一楼橱窗两个租赁给被告经营，约定租赁期限自2012年11月15日至2013年11月14日止；租金6000元／年及合同期间所产生的一切费用，均由被告承担。如一方违约，不履行合同有关条款的规定，造成的损失由违约方负责；被告如未按规定日期和金额交纳租赁费及水、电费，原告有权终止合同。该租赁合同届期后，原告要求解除租赁关系，退还租赁房屋，被告未予退还，一直经营至今。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应按约定履行自己的义务。本案原、被告之间的房屋租赁期间已届满，作为承租方的被告无合同约定或法律规定继续使用所租橱窗，依法应将承租橱窗返还出租人。被告在租赁期满后非法占用房屋，期间给原告造成的损失依法应予赔偿，原告要求按租赁合同约定的租赁费赔偿其经济损失于法有据，本院予以支持。关于原告的水电费主张，应未提供证据证实其确实损失，故对该诉请本院不予支持。关于被告租赁期限为20年的辩解主张，因无证据证实，故对该主张不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修残值的主张，因该装修系反诉原告为其利益而作出的经营性投入，且双方在租赁合同中明确约定“根据自身经营需要进行改造，费用乙方自行负责”，反诉原告的该反诉主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、解除原告佳木斯铁路电务通信信号施工队与被告王岚于2012年11月15日签订的《租赁合同》；2、被告王岚在本判决生效后五日将其占有的牡丹江电务段佳木斯通信车间办公楼一楼橱窗返还原告佳木斯铁路电务通信信号施工队；3、被告王岚于本判决生效后五日内赔偿原告佳木斯铁路电务通信信号施工队经济损失8500元；4、驳回原告佳木斯铁路电务通信信号施工队的其他诉讼请求；5、驳回反诉原告王岚的反诉请求。案件受理费25元及反诉费95元，由被告王岚（反诉原告）承担。宣判后，被告王岚不服，提起上诉，要求撤销原审判决，判令被上诉人向上诉人支付装修费剩余价值15600元（26000元×12年／20年）并承担上诉费和反诉费。上诉理由如下：2007年4月上诉人承租了涉案房屋，当时房主答应可以租赁20年，上诉人对房屋进行全面改造，支出费用26000元，2012年11月双方当事人签订租赁合同时，被上诉人同意上诉人长期经营，但按上级要求必须签订一年期合同，合同到期后，被上诉人背信弃义，要求上诉人腾房。虽然双方合同有约定“根据自身经营需要进行改造，费用由乙方自行负责”，但此条款只是约定改造费用由上诉人承担，未约定租赁期满后装修剩余价值如何处理，原审法院对此条款没有正确理解，即以双方有约定为由驳回上诉人的反诉请求，违反了“民法通则”实施意见第86条之规定，故此一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，原审判决事实清楚，证据充分，应当给予肯定和维持。上诉人的上诉理由和请求都不成立，无任何道理，请求二审法院维持原判。双方当事人均无新证据，二审查明事实与一审一致，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人之间房屋租赁合同期限届满后双方租赁关系终止，上诉人占用涉案房屋丧失合法依据，原审法院支持原告要求与被告解除租赁合同、退还房屋、赔偿租金损失的请求，有事实根据，符合法律规定，并无不当。上诉人要求被上诉人向其支付装修费剩余价值15600元，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，原审判决未予支持是正确的；其要求按照《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条规定处理，不符合新法优于旧法的法律适用原则。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律及判决适当，应予维持。上诉人的上诉理由既无合同依据，亦无充分法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50元由上诉人王岚承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 莹代理审判员 高明峰代理审判员 王雪洁二〇一五年十月九日书 记 员 何 璇