（2015）资民终字第265号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-24

案件名称

四川宏运农业开发有限公司诉简阳市信森水晶制品有限公司、黄全富房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省资阳市中级人民法院

所属地区

四川省资阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

四川省资阳市中级人民法院民事判决书（2015）资民终字第265号上诉人（原审被告）四川宏运农业开发有限公司，住所地简阳市。法定代表人陈永学，董事长。委托代理人罗克，四川应天缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）简阳市信森水晶制品有限公司，住所地简阳市。法定代表人杨斌，总经理。委托代理人朱东梅，四川得力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄全富，男，汉族，住简阳市。委托代理人陈守君，居民，住简阳市简城镇石笋井街**号。上诉人四川宏运农业开发有限公司（以下简称宏运公司）与被上诉人简阳市信森水晶制品有限公司（以下简称信森公司）、黄全富房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省简阳市人民法院于2014年11月20日作出（2014）简阳民初字第2971号民事判决。宣判后，宏运公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四川宏运农业开发有限公司的委托代理人罗克，被上诉人简阳市信森水晶制品有限公司的委托代理人朱东梅，被上诉人黄全富的委托代理人陈守君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年9月18日，原审原告信森公司起诉至四川省简阳市人民法院称，2013年9月18日，信森公司与宏运公司签订《房屋租赁协议书》，协议约定：信森公司租赁宏运公司位于简阳市石板凳镇金龙村三社的房屋（包括围墙内的办公楼、其他房屋、空坝）作为玻璃制品生产场地使用；房屋租赁期限为16年。协议签订后，信森公司按约定支付了租金，宏运公司也将房屋交付给了信森公司使用。信森公司接收房屋后，对场地进行了投入。2014年5月18日，宏运公司的法定代表人陈永学的女婿黄全富电话通知信森公司的法定代表人杨斌终止房屋租赁协议，要求信森公司撤离承租房屋。信森公司随即与宏运公司的部门负责人廖德琼协商，协商未果。黄全富于2014年6月26日将信森公司承租房屋的大门门锁更换，将信森公司的招牌拆除。致使信森公司无法继续使用该房屋，造成损失约10万元左右，宏运公司、黄全富违约应支付违约金。信森公司曾于2014年7月8日向宏运公司发送通知，请其确认黄全富的行为是否代表宏运公司，要求其5日内答复，并于2014年7月15日通过快递向宏运公司寄送该通知，但宏运公司并未答复。信森公司提起诉讼，请求：1、确认宏运公司、黄全富收回出租房屋的行为违约，宏运公司、黄全富向信森公司支付违约金10万元；2、解除信森公司与宏运公司签订的《房屋租赁协议书》。一审法院查明，2013年9月18日，原告信森公司与被告宏运公司签订《房屋租赁协议书》，协议约定：信森公司租赁宏运公司位于简阳市石板凳镇金龙村三社的房屋（包括围墙内的办公楼、其他房屋、空坝）作为玻璃制品生产场地使用；房屋租赁期限为16年；若一方违约将支付对方10万元违约金。协议上有信森公司和宏运公司法定代表人的签名捺印、宏运公司法定代表人之妻廖德琼的签名捺印和宏运公司的印章。协议签订后，信森公司按约定支付了租金，宏运公司也将房屋交付给了信森公司使用。信森公司接收房屋后，对场地进行了投入，产生了一定的费用。该租赁房屋的场地本是租来修建猪场，故宏运公司并未办理房产证。由于被告黄全富于2014年6月26日将信森公司承租房屋的大门门锁更换，将信森公司的公司招牌拆除，致使信森公司无法继续使用该房屋，不能达到其租赁该房屋的使用目的。信森公司法定代表人杨斌之妻华利因此事于2014年7月6日报警，也曾与黄全富通话说拆除招牌之事。信森公司曾于2014年7月8日向宏运公司发送通知，请其确认黄全富的行为是否代表宏运公司，宏运公司是否愿意继续履行租赁协议，告知宏运公司若提前终止合同，应支付信森公司违约金和损失各10万元，并要求其5日内答复，并于2014年7月15日通过申通快递向宏运公司寄送该通知，收件人是宏运公司法定代表人之妻廖德琼，快递查询显示已签收，但宏运公司并未答复，也未协助信森公司排除妨害。一审法院认为，1、信森公司与宏运公司签订的《房屋租赁协议书》为有效协议。信森公司与宏运公司均系经工商登记的合法法人，宏运公司方为其法定代表人之妻，且持有印章，信森公司因此有理由相信其为有权代理，代表双方签订协议的自然人均系完全民事行为能力人且有代理权限，协议上有双方代表人的签字和宏运公司的印章，故该协议应是双方真实意思表示。且该协议不违反法律规定和社会公共利益，故该协议应是有效，对被告黄全富对协议效力怀疑的主张，不予支持。2、宏运公司违约，应承担相应违约责任。信森公司已按合同约定履行了其义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”宏运公司虽然也已履行了其交付房屋的义务，但是并未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因为如发生第三人侵害租赁物的情况时，出租人负有排除妨害的义务，而当宏运公司法定代表人的亲属黄全富侵害租赁房屋时，信森公司向宏运公司寄送了通知说明该事，宏运公司并未答复，也未尽到其排除妨害的义务，导致该租赁物不能达到符合合同约定的使用、收益的目的，信森公司的合同目的无法实现，宏运公司构成违约。虽然宏运公司是因第三人原因导致其违约，但依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……”故宏运公司仍应承担违约责任。而信森公司与宏运公司签订的《房屋租赁协议》中约定了违约金为10万元，故对信森公司请求确认宏运公司违约并支付违约金10万元的诉讼请求，予以支持。3、对信森公司请求宏运公司赔偿其10万元的损失的认定。黄全富将信森公司招牌拆除、门锁换掉导致信森公司无法使用该租赁房屋，造成了一定的损失，但是信森公司除了提供了相关票据能证明投入费用外，无其他证据证明其具体损失，也无证据证明该投入是宏运公司违约造成的损失。且信森公司与宏运公司约定的违约金和信森公司主张的损失均为10万元，其违约金足以弥补其损失，故对信森公司请求宏运公司赔偿其10万元的损失的诉讼请求，不予支持。4、信森公司请求解除合同符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”宏运公司违约导致信森公司租赁房屋的使用、收益目的不能实现，故对信森公司请求解除合同的诉讼请求，予以支持。5、黄全富不承担违约责任。黄全富虽然将信森公司店招拆除、门锁换掉，但其不是合同的相对人，对信森公司无任何违约行为，信森公司基于其违约而请求其赔偿信森公司损失并承担违约责任无任何法律依据。故对信森公司请求黄全富赔偿损失并承担违约金的请求，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第二百一十六条、一百二十一条的规定判决如下：一、被告四川宏运农业开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告简阳市信森水晶制品有限公司违约金10万元；二、原告简阳市信森水晶制品有限公司与被告四川宏运农业开发有限公司于2013年9月18日签订的《房屋租赁协议书》于本判决生效之日起予以解除；三、驳回原告简阳市信森水晶制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2150元，由被告四川宏运农业开发有限公司负担。宣判后，被告宏运公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院事实认定不清，适用法律错误，判决缺乏证据，判决结果错误。请求二审法院撤销原判，改判宏运公司对本案不承担任何责任。其事实和理由为：1、原审法院认定宏运公司违约，缺乏证据支持，其认定是错误的。（1）原审法院不是以宏运公司未履行与信森公司签订的《房屋租赁协议书》约定的房屋交付义务为据，认定宏运公司违约，而是以第三人对信森公司实施了侵权行为为由，认定宏运公司违约。（2）原审法院不是以宏运公司交付的房屋数量、质量不符合与信森公司签订的《房屋租赁协议书》的约定为据，认定宏运公司违约，而以宏运公司未阻止第三人侵权为由，认定宏运公司违约。（3）原审法院不是以第三人所实施的侵权行为人是宏运公司指使、怂恿为据，认定宏运公司违约，而是以宏运公司与实施侵权行为的第三人有亲属关系为由，认定宏运公司违约。（4）原审法院不是以宏运公司反悔或阻碍信森公司合法行使租赁权为据，认定宏运公司违约，而是以宏运公司没有答复其函为由，认定宏运公司违约。（5）宏运公司在本案中不存在违约之说，反而违约的恰恰是信森公司，因此原审法院认定宏运公司违约有失司法公正。宏运公司按《房屋租赁协议书》履行了租赁物交付义务，这是原审法院明确认定了的。因此在本案中针对宏运公司来说，就已经不存在还需向对方履行其他义务的问题。所以，信森公司接受宏运公司履行的房屋交付义务后，因其他人的行为影响其正常使用租赁物，这与宏运公司无关。因为侵权与违约之间，是两个不同的法律关系，不能将两者互相混淆。然而本案中首先提出解除《房屋租赁协议书》的是信森公司，而不是宏运公司。可是原审法院却将信森公司的违约行为责任，强加给了宏运公司，这不公平。2、原审法院适用法律错误。（1）原审法院对引用法律作了无限扩张解释，其理解不具有法律效力。原审法院认为，宏运公司履行租赁房屋交付义务后，没有排除房屋租赁期间第三人的侵害行为，而引用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条所规定的“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”认定宏运公司违约，原审法院这是对该条法律所规定的内涵作了无限扩张解释，且是错误的。（2）原审法院将信森公司租用房屋后，他人影响其使用租赁房屋的行为后果责任强加由宏运公司承担是错误的。原审法院认为，第三人的侵害行为导致宏运公司违约，影响了信森公司的合同目的实现，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条所规定的“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”，而判决宏运公司承担本案违约责任，原审法院这是明显的主观武断，而错误地理解了该条法律的含义。被上诉人信森公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，宏运公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、宏运公司明知其与黄全富对租赁房屋存在产权争议、纠纷，拒不排除妨碍，放任黄全富实施侵权行为，致使信森公司无法使用租赁房屋，不能达到合同目的；宏运公司的行为已构成根本性违约，应当承担违约责任，并且信森公司有权解除合同。2、宏运公司的上诉理由错误。3、信森公司的机器设备等物资是信森公司的财产，系信森公司所有，信森公司与宏运公司之间的房屋租赁协议解除与否，信森公司均有权处置；宏运公司不得阻止信森公司行使权利。4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。被上诉人黄全富答辩称，黄全富去拆除招牌、锁门是因为宏运公司不支付建房工程款。宏运公司在出租房屋后，还拖欠黄全富建房工程款，黄全富才去锁的门。二审诉讼中，上诉人宏运公司提交了石板凳镇金龙村三社与四川有忠农业开发有限公司租用金龙村三社土地建办公室的补充协议。证明宏运公司有权出租本案的房屋。被上诉人信森公司质证认为，该协议是四川有忠农业开发有限公司与金龙村三社所签订的协议，与本案无关。被上诉人黄全富质证认为，其不清楚该协议。被上诉人信森公司、黄全富未提交新的证据。宏运公司提交的补充协议，不能证明该协议租用的土地与本案出租房屋的关系，本院不予采信。本院二审查明，本案租赁合同涉及的房屋系黄全富所承建，其工程款由黄全富垫支。因宏运公司未支付黄全富工程款，黄全富遂将信森公司承租房屋的大门门锁更换，将信森公司的招牌拆除，信森公司现无法使用租赁房屋。本案经二审调解无未果。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。证明本案的事实，有信森公司营业执照副本、宏运公司基本情况表、黄全富户籍证明，《房屋租赁协议书》，石板凳镇金龙村村委会证明、接（报）处警登记表，信森公司寄送的通知，申通快递单及查询单，原告用电申请书，信森公司发生费用的收据和收条，租赁场地被破坏前后的照片及双方当事人的陈述等。本院认为，本案租赁的房屋系被上诉人黄全富承建，上诉人宏运公司与被上诉人信森公司签订租赁合同时，上诉人宏运公司仍欠黄全富工程款未付，黄全富将本案租赁房屋的大门门锁更换，将信森公司的招牌拆除，致信森公司无法使租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，宏运公司应保证租赁物在交付时和整个租赁期间不存在瑕疵，符合约定的用途。信森公司对租赁物的使用受到妨害或有受妨害的危险时，可以基于上述规定要求合同的相对方宏运公司消除妨害。信森公司致函宏运公司要求解决黄全富因收取工程款导致其不能使用租赁房屋，宏运公司收到函后，未予处理，致信森公司不能继续使用租赁物，因此，一审法院认定宏运公司构成根本违约，应承担相应违约责任正确，本院予以确认。宏运公司关于其不构成违约，不承担违约责任的理由不成立，本院不予采信。宏运公司承担违约责任后，可依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，另行向黄全富主张权利。综上，上诉人宏运公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人四川宏运农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　梅　波审　判　员　　孙祖亮代理审判员　　刘兆阳二〇一五年十月九日书　记　员　　卓浩军关注公众号“”