（2015）鼓民初字第3935号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2016-04-28
案件名称
原告李珊与被告钱源、第三人王爱莲合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李珊,钱源,王爱莲
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第一百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3935号原告李珊，汉族，1978年12月9日生。委托代理人王琴，江苏天茂律师事务所律师。被告钱源，汉族，1988年1月13日生。委托代理人施江冲。委托代理人臧公利，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。第三人王爱莲，汉族，1959年3月1日生。委托代理人王军，中国电信南京分公司门店经理。原告李珊与被告钱源、第三人王爱莲转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珊及其委托代理人王琴，被告钱源及其委托代理人施江冲、臧公利，以及第三人王爱莲的委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李珊诉称：2014年10月5日原、被告双方签订一份《店面转让协议书》，约定被告将本市上海路南阴阳营22号1单元XXX室店铺转让给原告。次日，原告将转让费13万元一次性给付被告。原告接手店铺后，对店铺格局进行了改造，增加了厨房及餐具、桌椅等经营设施。但原告经营不到半年时间，突然接到有关行政部门的通知，说该店铺的违法建筑须立即拆除，且于2015年5月18日已拆除。后经原告了解，行政部门早在2014年6月就向各店铺房东及被告进行了告知，被告在转让时完全知晓该店铺违法建筑面临拆除，却对原告隐瞒了这一重要事实，属于严重欺诈行为，致使原告在不知情的情况下，花费13万元接手该店铺，产生了转让费、改造费等损失。根据我国合同法第五十四条的规定，该合同应属于可撤销合同。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求判决撤销原、被告签订的《店面转让协议书》，判令被告返还原告转让费13万元及该款自2014年10月6日至返还之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算），本案诉讼费由被告承担。被告钱源辩称：原、被告签订的《店面转让协议》合法有效，已经履行完毕，应受法律保护，原告没有证据证明被告有欺诈行为，也没有证据证明相关行政部门于2014年6月告知被告该房屋必须拆除。对于涉案房屋是否被拆除，有关部门只告知房屋所有权人，不向承租人告知，只和房屋所有权人协商相关拆除事宜。涉案房屋中只有一部分是违法建筑，其主体并未被拆除，对于因此产生的损失，原告应向房屋所有权人主张。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。第三人王爱莲述称：第三人将涉案房屋出租给被告或者原告，都没有收取任何转让费。原、被告约定的转让费与第三人无关。涉案房屋被拆除的部分，是第三人申请之后由当地社区所搭建，直到2015年4月第三人才接到有关部门的拆除通知，之前第三人并未接到拆除的书面通知。因为房屋面积缩小，第三人已按面积比例和时间将7312元房租退还给原告。对原、被告之间的纠纷，第三人不持意见。请求法院依法裁判。经审理查明，本市鼓楼区南阴阳营22号1单元XXX室房屋为一楼临街房屋，登记所有权人为第三人，建筑面积为56.44平方米。第三人在该房屋一楼临街处另外申请接建了部分房屋，但未办理合法建造手续。第三人后将该房屋分为两部分（一部分带阳台、一部分不带阳台）分别出租，其中未带阳台部分房屋（建筑面积约14.4平方米左右）及与其相连的一楼临街部分违法建筑（建筑面积约15.9平方米），即为本案诉争房屋（建筑面积共计约30.3平方米）。2013年7月被告自案外人周某处受让诉争房屋店铺经营权后，在此经营“树小姐咖啡馆（Miss树Cafe）”。2014年5月24日被告与第三人签订了一份《商铺租赁合同》，约定第三人将诉争房屋出租给被告使用；租赁期限四年，自2014年8月15日至2018年8月14日；第一年租金为6.5万元，以后租金每年增加0.5万元，租金半年交纳一次；租赁期内，被告在征得第三人同意后可以转让此店铺，后需要第三人到场与新房客拟定合同；如因自然灾害等不可抗力因素导致被告经营受损的，与第三人无关，但遇到政府规划，国家征用拆迁店铺，第三人退还乙方未到期房租，如政府拆迁对承租人有专款专用补偿金，由承租人自行找政府取要，款项归承租人所有，房屋所有人配合等等。在签订该协议时，第三人曾将诉争房屋的房屋所有权证出示给被告查看，被告未对诉争房屋中的违法建筑问题提出异议，双方对此问题亦未进行约定。被告在诉争房屋经营咖啡馆期间，公开信息准备将店铺转让。2014年9月，经数次现场查看，原告准备受让该店铺，并与被告及第三人协商转让事宜。2014年10月5日原告与第三人另行签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同2》），其内容与前述《商铺租赁合同》的内容基本相同。2014年10月5日《商铺租赁合同2》签订当日，原告与第三人签订了一份《店面转让协议书》，约定被告将诉争房屋店铺转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归原告；原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责；原告在2014年10月5日向被告支付转让费共计13万元整；本转让协议是基于第三人与被告于2014年5月24日签订的《商铺租赁合同》有效前提而签订的，如该《商铺租赁合同》存在纠纷，原告有权追索已向被告支付的转让款等等。在签订上述协议时，第三人将诉争房屋的房屋所有权证出示给原告查看，原告未对诉争房屋中的违法建筑问题提出异议，原、被告及第三人对此问题亦未进行约定。2014年10月5日原、被告还签订了一份补充协议，约定原告于2014年11月1日前向被告付清房租费18900元（即2014年11月1日至2015年2月14日的房租），2014年11月1日开始，被告将诉争房屋的商铺正式交付原告。2014年10月10日被告向原告出具一份收条，言明于2014年10月6日收到原告付讫的转让费13万元。原、被告双方确认该转让行为是概括转让，未区分具体明细项目，13万元转让费具体对应的转让内容既包括诉争房屋承租权的变更，也包括店铺内装潢、部分经营设备、设施等动产的转让等内容。2014年10月26日被告向原告出具一份说明，称案外人周某在2013年7月将店铺转让给被告后，营业执照未变更，案外人周某与被告之间无任何纠纷等等。2014年11月1日原告接手诉争房屋内的咖啡馆后，进行了部分格局调整，添置了部分设施设备，并在此经营“麻辣烫”。2014年8月南京举办“青奥会”前后，南京市城市管理局等有关部门通知诉争房屋的房屋所有权人及经营户，要求配合本市南阴阳营地区的违法建筑拆除工作。但对于诉争房屋中的违法建筑会何时拆除，原、被告及第三人均不清楚。2015年4月原告及第三人接到城管部门通知，确定诉争房屋中的违法建筑须立即拆除。5月18日，诉争房屋中的违法建筑部分（建筑面积约15.9平方米）被拆除，其余合法建筑（建筑面积约14.4平方米）仍予保留，原告经营受到一定影响。经协商，第三人退还原告部分房租7312元。2015年6月，因与被告、第三人协商处理损失问题无果，原告诉至本院，要求判如所请。本院依法追加第三人参加诉讼。审理中，原告申请证人出庭作证，证人管某到庭陈述：其和原告同在本市南阴阳营地区做小吃生意，相隔五六个店铺，原告于2014年10月来做“麻辣烫”生意，2014年6月左右城管部门口头告知各经营户该片有部分违建需要拆除，但没有说具体日期，2014年10月、11月通知今年不拆明年也将拆违，2015年3月又再次通知，后来在2015年5月将该片违法建筑予以拆除，商户都清楚该次拆违事宜等等。2015年9月原告陈述已经将诉争房屋中剩余合法建筑部分的店铺及设施等转让给案外人（即第三人另外一半房屋的承租人），已收到转让费3万元。原告对此表示，如果被告将13万元转让费给付原告，则原告会将该3万元转让费退还被告。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、照片、《店面转让协议书》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同2》、收条、说明，证人管某证言，以及开庭笔录等予以证实。本院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定；依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；但如果存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定等无效情形的，该合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案原、被告就诉争房屋内的店铺转让事宜订立的《店面转让协议书》，系租赁房屋店铺转让民事合同，属于我国合同法没有明文规定的合同类型，可适用合同法总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。原、被告双方确认转让的内容不仅涉及与第三人之间协商变更租赁合同承租人等内容，也包括了诉争房屋店铺内装潢和部分经营设施、设备等动产的转让内容，由于合同中并未明确13万元转让费的具体构成和标的物明细，应认定该转让为概括转让。因此，在分析确定该类民事合同的效力时，既包括对房屋租赁合同中承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定，也包括对经营设施、设备等动产转让行为的效力认定，该两种转让行为虽最终目的相同且互有关联，但性质并不相同，其转让标的物的种类、法律适用等亦不相同。在认定该类合同效力时，应当对概括转让的内容加以区分并依法认定。关于本案转让合同效力的认定与分析。（一）诉争房屋租赁合同承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定问题。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案第三人出租给原、被告的诉争房屋中，部分房屋没有合法建造手续，属于违法建筑，故有关房屋租赁合同中涉及该违法建筑的部分内容无效，据此而设立的有关转让行为，包括租赁合同承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为亦应认定为无效。而对诉争房屋合法建筑面积所涉及的转让，则属于合法转让行为，为有效合同。（二）诉争房屋店铺内经营设施、设备等动产的转让行为的效力认定问题。该部分动产转让行为，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。（三）综合以上分析，原、被告签订的《店面转让协议书》，为部分无效、部分有效合同。关于本案转让合同应否撤销的问题。（一）根据法律规定，无效合同不同于可撤销合同，可撤销合同的认定前提是合同并不无效，如果合同存在无效情形的，则应依照法律规定直接予以处理，而不能再行主张撤销。本案原告主张该合同全部属于可撤销合同，不符合法律规定，本院不予采纳。对于合同中部分有效的内容，原告可以依法申请撤销，但应当对其主张的撤销理由即被告欺诈的事实，承担证明责任。（二）根据我国合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而根据有关司法解释的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。在房屋租赁合同以及房屋租赁商铺转让合同中，房屋出租人、承租人以及商铺转让合同当事人，对标的物是否属于合法建筑均负有审慎审查义务，不得以其他理由推卸己方责任。本案中，诉争房屋存在部分违法建筑的事实明确，在建立房屋租赁关系时，原、被告及第三人均应当知道该诉争房屋中部分为违法建筑，而对于违法建筑会被依法拆除的风险，三方亦均应预料和知晓。原告主张被告存在欺诈的主要理由，是被告明知诉争房屋会被拆除而故意隐瞒该事实。但根据前述分析，原告本身就应当知晓该事实，故不能认定被告故意隐瞒。根据第三人的陈述、证人的陈述等证据，原、被告在订立本案转让合同之时，均未仔细核实诉争房屋中违法建筑部分是否确定拆除以及何时会被拆除，有关行政部门亦未对此书面通知，因此，对于尚未确定的具体拆除事宜，不存在故意隐瞒。综上，原告主张本案转让合同中有效部分应予撤销的理由，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院不予支持。关于13万元转让费应否返还的问题。（一）根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于转让合同为部分无效、部分有效，故对于无效部分，双方均应当返还，原告主张返还该部分转让费的主张，符合法律规定，本院予以支持；而对于转让合同中的有效部分，原告要求返还该转让费的主张，本院不予支持。（二）原、被告双方在合同中约定“本转让协议是基于第三人与被告于2014年5月24日签订的《商铺租赁合同》有效前提而签订的，如该《商铺租赁合同》存在纠纷，原告有权追索已向被告支付的转让款”，虽然该约定明确了原告可以在第三人与被告发生《商铺租赁合同》纠纷时得追索转让款，但本案中原告方并无证据证明该前提事实存在，且法律规定的关于合同无效的法律后果中，对此亦有明确规定。因此原告以此为由要求返还全部转让费13万元，理由不能成立，本院不予支持。（三）由于原、被告确定双方转让为概括转让，转让的标的物并未具体区分，故根据原、被告对合同部分无效均有相应过错，以及违法建筑与合法建筑的情况、添置部分经营物品动产转让价值等具体案情，本院酌定被告返还原告转让费的数额为6.5万元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱源于本判决生效之日起五日内一次性返还原告李珊转让费65000元。二、驳回原告李珊的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元减半收取1450元、保全费1220元共计2670元，由原告李珊负担1300元，被告钱源负担1370元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 杨向涛二〇一五年十月九日见习书记员 汪慧娣 百度搜索“”