（2015）永中法民二终字第425号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-29
案件名称
彭玉华与ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭玉华,ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百四十四条，第一百七十四条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民二终字第425号上诉人（原审原告）彭玉华。委托代理人高承龙。被上诉人（原审被告）ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。法定代表人赵辉。上诉人彭玉华因与被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第216号民事判决，于2015年6月17日通过原审法院向本院提起上诉，原审法院将该案移送本院，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月23日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。上诉人彭玉华的委托代理高承龙到庭参加诉讼，被上诉人广厦公司法定代表人经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，彭玉华与广厦公司于2012年12月9日签订《商品房买卖合同》，彭玉华购买广厦公司开发的锦绣ＸＸ小区第3栋2单元903房，总金额342，104元。合同签订后，彭玉华按合同约定交付了首付款。2013年1月25日办好按揭贷款手续，交清全部房款。广厦公司于2013年4月16日取得《建筑工程竣工验收备案证》。另查明，2012年7月6日中国人民银行公布的半年期贷款的基准利率为5.60%。原审认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方主要争执的焦点是逾期交房时间的计算和房屋、土地产权证书至今未办出的责任问题。现双方均未提供实际交房的时间的证据，可以同期同批房屋的交房时间为参考，即以2013年4月25日作为广厦公司实际交房的时间。本案彭玉华没有在合同约定的期限交完大部分购房款，广厦公司没有在合同约定的期限交付房屋。因房屋买卖合同是双务合同，支付房价款和交付房屋应当同时进行，彭玉华于2013年1月25日办好按揭贷款手续，交清全部房款，广厦公司就应当交付房屋，否则应当承担逾期交房的违约责任。对于因无法预料和不能控制的政府行为而导致的误工天数可参照与本案情况相同的先前案件计算为62天。广厦公司实际逾期交房的时间为28天。因合同约定的按月支付已交房款万分之三的违约金的比率过低，按照司法解释可按同期中国人民银行公布的半年期贷款的基准利率5.60%计算，据此算得逾期交房的违约金是1490元（342，104元×28天÷360天×5.60%）。房地产权属登记是一种行政行为，法律关系的主体是行政机关和登记申请人。广厦公司不是房地产权属登记法律关系的主体，但该公司有协助彭玉华的义务，主要是为彭玉华提供一些登记所需要的文件。如因广厦公司的原因，致使彭玉华不能在约定的期限内取得房产权属证书，广厦公司应当承担违约责任。现彭玉华无证据证明广厦公司未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由广厦公司提供的资料报产权登记机关备案，因此，彭玉华要求广厦公司赔偿延迟办证违约金的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内给付原告谢云逾期交房违约金1490元。二、驳回原告彭玉华的其他诉讼请求。受理费818元，减半收取409元，由ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担209元，由彭玉华负担200元。上诉人彭玉华不服上述判决，向本院提起上述称：一审判决认定的违约时间错误，应当从2012年7月1日起计算。违约金为13，483元。故请求撤销一审判决并改判。被上诉人广厦公司未到庭参与答辩。上诉人与被上诉人二审中均未提交新的证据。一审审理过程中所采信的证据，经审查，符合证据的真实性、客观性、关联性原则，本院予以采信。根据采信的证据，二审查明如下事实：上诉人与被上诉人约定的交房时间为2012年9月30日。被上诉人实际交房时间为2013年4月25日。约定交房时间与实际交房时间相距206天。根据本院已生效的（2014）永中法民三终字第175号民事判决确定上诉人与被上诉人购房合同约定扣除的延期交房免责天数为62天。双方认可违约金比率按银行同期半年期贷款利率计算，利率为5.6%。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，二审争执的焦点在于：被上诉人广厦公司违约时间如何进行计算。上诉人与被上诉人合同约定的交房时间为2012年9月30日，并约定了延期交房的免责条件：1、遭遇不可抗力等因素；2、行政主管机关变更规划等出卖人不能控制的情况；3、因政府发布政策而影响工程进度的。上诉人与被上诉人在未受胁迫、欺诈的情况下在该合同上签字确认，是真实的意思表示，该合同合法有效，合同内容对双方均有约束力。上述延期交房免责条件中并没有约定买受人未付清全部房款为延期交房的免责条件，而上诉人首付款已依约支付，故被上诉人的违约时间应当从2012年10月1日起计算。上诉人提出的应当从2012年7月1日起计算违约时间的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。一审法院认定以上诉人交纳全部房款的时间为违约金起算时间，该事实认定错误，应予变更。本案的违约金计算应当为342，104元＊（206天-62天）／360天＊5.6%=7663.12元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省ＸＸ县人民法院（2015）华法民初字第216号民事判决第二项为：驳回原告彭玉华的其他诉讼请求。二、变更湖南省ＸＸ县人民法院（2015）华法民初字第216号民事判决第一项为：限被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内给付上诉人彭玉华逾期交房违约金7663.12元。一审案件受理费409元，由上诉人彭玉华负担200元，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担209元；二审案件受理费100元，由上诉人彭玉华负担58元，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担42元。本判决为终审判决。审 判 长 乔晋楠代理审判员 曾 忞代理审判员 龚 建二〇一五年十月八日代理书记员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 来源：