（2015）明民一初字第02106号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-12-23

案件名称

余明伍、余明礼等与赵德宝确认合同无效纠纷一审民事裁定书

法院

明光市人民法院

所属地区

明光市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余明伍,余明礼,余明海,赵德宝

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第七十三条，第七十七条第一款，第八十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条

全文

安徽省明光市人民法院民事裁定书（2015）明民一初字第02106号原告：余明伍，男，1967年10月14日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。原告：余明礼，男，1952年6月4日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。原告：余明海，男，1957年12月25日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。原告共同委托代理人：周永，江苏昊信律��事务所律师。被告：赵德宝，男，1974年2月1日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。原告余明伍、余明礼、余明海（以下简称余明伍等人）诉被告赵德宝确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案，原告余明伍等人及其委托代理人周永、被告赵德宝及其委托代理人王继明到庭参加诉讼；庭审中，双方当事人均要求给予15天时间庭外和解，到期后双方未能达成和解协议，本案现已审理终结。原告余明伍等人诉称：2012年9月12日，余明伍等人与赵德宝双方签订《房屋宅基地转让协议》，协议约定，余明伍等人将位于桥头镇蒲岗村桥南队水泥路西侧的50米长的宅基一次性转让给赵德宝，用于房屋开发；赵德宝在建房时必须从北头留四间房屋（四上四下）包括后院给余明伍等人，另外补偿给余明伍等人6万元，并约定了违约责任等。后余明伍等人领取了赵德宝所建房屋进行了装修居住，陆续发现该房屋存在墙面大面积裂缝、地基圈梁混凝土裂缝、墙体下沉、渗水等质量问题。后余明伍等人多次要求修理并赔偿相应损失未果，故提起诉讼，请求依法确认双方签订的《房屋宅基地转让协议》无效、赵德宝将占用的宅基地返还给余明伍等人。被告赵德宝辩称：第一，本案不属于人民法院审理民事案件的范围，请求裁定驳回余明伍等人的起诉。第二，同村村民之间为了解决自住房条件和新农村住房建设需要而转让原有宅基地，未改变集体土地的所有权和土地用途，亦不违反相关国家法律强制性规定，法律并未禁止，该买卖行为当属有效。第三，如涉案协议被确认无效，按余明伍等人��第二项诉讼请求返还宅基地，应当相互返还，只有将余明伍等人现占有的四间房屋拆除、恢复原状，还要返还赵德宝6万元并赔偿损失，还会牵连建造在涉案宅基地上的多名住户。请求动员余明伍等人撤诉或裁定驳回其起诉。经审理查明：余明伍等人与赵德宝均是明光市某某镇某某村村民。2012年9月12日，余明伍作为出让方（甲方）、赵德宝作为受让方（乙）签订《房屋宅基地转让协议》，协议约定：甲方同意将位于某某镇某某村桥南队水泥路西侧房屋宅基地有偿转让给乙方，四至界线为……1、甲方将50米长的宅基地一次性转让给乙方；2、乙方在建房时必须从北头留4间（4上4下）包括后院全部给甲方，质量与乙方所建的房子质量一样，除去4间房子外另外补偿给甲方6万元现金……。甲方除余明伍外，余��礼、余明海也在协议上签名捺印，乙方赵德宝签名捺印，见证方吴某某、李某某在该协议上签名。之后，余明伍等人与赵德宝按协议约定进行了拆房、建房。2013年9月，赵德宝按约定将建好的两套房屋（四上四下）及补偿的6万元交付给余明伍等人；因房屋出现裂缝等质量问题，余明伍等人阻止赵德宝施工其他房屋，赵德宝与余明伍签订承诺书，承诺如房屋裂缝变大等质量问题，赵德宝必须为余明伍等人换一套房屋，在换房之前须押一套房屋等。现余明伍等人已将一套房屋装修并居住使用，同时占有赵德宝另外一套房屋。双方因此发生纠纷诉讼至法院。以上事实，有余明伍等人、赵德宝提供的城乡建筑许可证、建设工程规划许可证、明光市某某镇某某村村民委员会证明和情况说明、房屋宅基地转让协议、承诺书等及双方在审理中的陈述在卷为证，双方没有异议，本院予以确认。本院认为：当事人提起民事诉讼的条件不仅包括原、被告主体适格，有具体的诉讼请求和事实、理由，还应包括其请求处理事项属于人民法院民事诉讼范围。明余伍等人在审理中仅提供了余明伍享有面积为160平方米宅基地的相关证据材料，而余明伍等人与赵德伍签订的《房屋宅基地转让协议》，将包括余明伍该宅基地在内的800平方米左右土地转让给赵德宝建房，并以赵德宝建房后给予余明伍等人4间房屋（4上4下）包括后院土地及补偿款6万元作为对价，赵德宝建房并非用于自住且未办理许可其建房的任何批准手续；而余明伍等人也不属于依照相关法律规定、经许可的在其宅基地上自建房屋居住的情形；双方签订该协议的实质是转让包括余明伍享有使用权的宅基地在内的土地使用权，依照相关法律规定，买卖或者以其他形式非法转让土��的，应当由有关行政部门予以处理，余明伍等人起诉请求不属于人民法院民事诉讼案件范围，不符合民事案件起诉条件，本院依法应当予以驳回。对赵德宝提出本案不属人民法院审理民事案件范围、应裁定驳回的意见，本院予以采纳；对赵德宝提出的本案属于同村村民之间为了解决自住房条件和新农村住房建设需要而转让原有宅基地、不违反相关法律强制性规定、协议应属有效的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、七十三条、第七十七条第一款、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告余明伍、余明礼、余明海的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送��之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审　判　长　　刘宗燕人民陪审员　　周学护人民陪审员　　张正敏二〇一五年十月八日书　记　员　　夏　杰附相关法条：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七十七条第一款农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。来源：百度“”