（2014）岩民终字第1120号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-12-04

案件名称

董品德与邹光兴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省龙岩市中级人民法院

所属地区

福建省龙岩市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

董品德,董秀钗,邹光兴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岩民终字第1120号上诉人（原审被告）董品德，男，住福建省龙岩市新罗区。原审被告董秀钗，女，住福建省龙岩市新罗区。上述上诉人、原审被告的共同委托代理人朱冰雁，福建指北针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邹光兴，男，住福建省泰宁县。委托代理人陈晓，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。上诉人董品德因与被上诉人邹光兴、原审被告董秀钗房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人董品德、原审被告董秀钗的共同委托代理人朱冰雁、被上诉人邹光兴的委托代理人陈晓到庭参加诉讼。在审理本案过程中，因董品德、董秀钗向新罗区人民法院提起确认房屋买卖合同无效之诉，本院以本案必须以该案的审理结果为依据为由裁定中止本案审理。因该案已审理终结，本院于2015年9月9日恢复对本案的审理。本案现已审理终结。原审查明，被告董品德、董秀钗系夫妻关系。被告董品德于2012年7月23日向原告出具借条一份，约定向原告借款450万元。原告通过福建省鼎辉融资担保有限公司于2012年7月21日向被告董品德帐户汇入30万元，于2012年7月23日向被告董品德经营的连城县嘉顺贸易有限公司汇入320万元。2012年8月13日，两被告向案外人游扬君出具委托书一份，载明：两被告共同拥有分别坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）24-25层Ay24房屋一套，建筑面积191.58平方米，其中公摊面积33.83平方米（房屋所有权证：龙房权证字第2012075**号，国有土地使用权证尚未办理）；坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）-1层C84车位一个，建筑面积53.16平方米，其中公摊面积32.57平方米（房屋所有权证：龙房权证字第2012075**号，国有土地使用权证尚未办理）；坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）-1层C85车位一个，建筑面积55.12平方米，其中公摊面积33.77平方米（房屋所有权证：龙房权证字第2012075**号，国有土地使用权证尚未办理）。因委托人事务繁忙，特全权委托受托人游扬君代为办理如下事项：一、代为申办、领取上述房产的国有土地使用证。二、代为向银行申请上述房产的提前还贷，并代为办理提前还贷手续、抵押登记注销手续、保险退保手续，代为领取房屋他项权证等相关材料。三、代为与购买人签订房屋转让合同，并收取房屋转让款。四、与购买人前往房屋管理部门和土地管理部门办理上述房屋的所有权证、土地使用权证的过户手续。五、办理水、电、有线电视（数字电视）、煤气管道、物业的过户手续。六、办理出售上述房产的其他相关事项。七、委托期限：壹年，即自2012年8月13日至2013年8月12日。2012年8月22日，游扬君代两被告与原告签订房地产买卖合同三份，分别约定被告将坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）24-25层Ay24房屋（房屋所有权证：龙房权证字第2012075**号）转让给原告，买卖价款为120万元；被告将坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）-1层C84车位（房屋所有权证：龙房权证字第2012075**号）转让给原告，买卖价款为15万元；被告将坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）-1层C85车位（房屋所有权证：龙房权证字第2012075**号）转让给原告，买卖价款为15万元。原告同意实际以276万元的价格购买上述三处房产，其中200万元从被告向原告的借款中予以抵扣。另，原告于2012年8月21日为被告董秀钗代偿工商银行个人住房贷款本金768509.49元。2012年9月7日，上述三处房产的所有权人变更登记为原告邹光兴，原告取得龙房权证字第2012098**号、第201209897号、第2012098**号房屋所有权证。被告董秀钗取得上述三处房产的国有土地使用权证后，未协助原告办理国有土地使用权证的过户登记手续。原告经主张权利未果，遂诉至法院，请求判令两被告协助原告办理龙岩市新罗区西陂镇人民西路15号（明珠城市广场）24-25层Ay24住宅（龙房权证字第2012098**）、-1层C84车位（龙房权证字第2012098**）、-1层C85车位（龙房权证字第2012098**）三处房产的土地使用权过户手续。原审认为，原告与被告董品德、董秀钗签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应遵守，全面履行合同义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。协议签订后，原告依约代被告偿还住房贷款768509.49元，履行了合同约定的义务。被告董品德、董秀钗协助原告办理了讼争房屋的房屋所有权证变更登记，但未协助原告办理国有土地使用权证的过户登记手续，未完全履行合同义务，应限期履行。原告诉请要求被告董品德、董秀钗协助办理国有土地使用权证过户登记手续，符合相关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：被告董品德、董秀钗应于本判决生效之日起二十日内协助原告邹光兴办理坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）24-25层Ay24房屋（房屋所有权证：龙房权证字第2012098**号）、坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）-1层C84车位（房屋所有权证：龙房权证字第2012098**号）及坐落于龙岩市新罗区西陂街道人民西路15号（明珠城市广场）-1层C85车位（房屋所有权证：龙房权证字第2012098**号）的国有土地使用权证的过户手续。宣判后，原审被告董品德不服，向本院提起上诉称：1.第三人游杨君与被上诉人签订的三份《房地产买卖合同》并非上诉人真实意思表示，系游杨君与被上诉人恶意串通以达到其非法占有上诉人房产目的而签订的协议，根据《合同法》规定，应属无效合同。2.鉴于被上诉人与游杨君恶意串通的情形，上诉人将根据合同法第五十二条第二款及合同法第五十九条的规定，向新罗区人民法院提起诉讼，请求依法确认被上诉人与游杨君就讼争房屋所签订的《房地产买卖合同》属无效合同，并要求返还财产。3.退一步而言，游杨君与被上诉人签订的《房地产买卖合同》合法有效，但被上诉人没有向上诉人支付购房款，上诉人也有权解除《房地产买卖合同》或被上诉人向上诉人付清购房款前暂停为被上诉人办理土地使用权证过户手续。4.假定游杨君与被上诉人签订的《房地产买卖合同》合法有效，但被上诉人未按约定支付购房款的行为已属根本违约，上诉人将从本上诉状签字之日解除该《房地产买卖合同》。综上，请求撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人夫妻的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人邹光兴辩称：1.对《房地产买卖合同》的效力问题，已经经过生效裁判确认为有效合同。2.游杨君是上诉人的委托代理人，其持有经过公证的委托手续与被上诉人签订买卖合同，被上诉人有理由相信其转让行为的效力，故其行为应由上诉人承担。3.双方的债权债务还未结清，扣除本案房屋抵债以外，上诉人还尚欠被上诉人借款。4.本案违约责任在于上诉人，被上诉人已经履行了全部合同义务，期间房产证也已经过户至被上诉人名下，土地证过户也是上诉人应当履行的义务，其拒不履行损害了被上诉人的利益。请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，上诉人董品德、原审被告董秀钗向本院提供如下证据：1.福建省鼎辉融资担保有限公司工商情况表，以证明邹光兴系鼎辉公司的股东、法人代表；邹光兴明知游杨君与上诉人签订的《房地产买卖合同》约定房屋不得作商品房买卖，仍将属上诉人的房屋过户至其名下，主观上存在与游杨君恶意串通的故意。2.银行流水（9页），以证明不含法院已执行款项，上诉人累计向鼎辉公司、邹光兴支付人民币8700002元，已还清所欠鼎辉公司（即邹光兴）的保证金及代偿款；邹光兴没有支付购房款，其与游杨君串通将上诉人房产过户至其名下的行为侵害了上诉人的财产所有权。被上诉人邹光兴认为，证据1不能证明被上诉人与游杨君存在恶意串通的行为，并且游杨君与邹光兴也不是股东关系；证据2银行流水中支付给鼎辉公司的款项并不表示上诉人已经偿还了被上诉人的所有欠款，本案双方是用上诉人的房产抵偿欠被上诉人的款项，并非真正的买卖，对此上诉人也很清楚，所以其提出未付清款项与事实不符。本院认为，证据1能够证明邹光兴系鼎辉公司股东、法人代表的事实，但不能证明邹光兴与游杨君存在恶意串通的故意；对证据2，上诉人董品德、原审被告董秀钗系在被上诉人主张债权后委托游杨君代为出售房屋，其后游杨君与邹光兴签订了房屋买卖合同并将房产证过户，该行为应视为上诉人夫妻的自愿行为，现上诉人主张已超额还款，可依法另行主张，故对该证据本院不予采纳。经审理查明，一审判决认定的事实与二审查明的一致，本院予以确认。本院另查明，董品德、董秀钗诉邹光兴确认房屋买卖合同无效纠纷一案，新罗区人民法院经审理后于2015年3月25日作出（2015）龙新民初字第706号民事裁定，以董品德、董秀钗的起诉违背“一事不再理”为由裁定驳回起诉。董品德不服上诉后，本院于2015年5月29日作出（2015）岩民终字第697号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案上诉人董品德、原审被告董秀钗系在被上诉人邹光兴向其主张民间借贷的债权后委托案外人游杨君代为出售本案讼争房屋，其后游杨君与邹光兴签订了房屋买卖合同并办理房屋所有权证变更登记，该房屋买卖行为应视为上诉人夫妻的自愿行为，并不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。上诉人以恶意串通为由主张房屋买卖合同无效不能成立，本院不予支持。上诉人夫妻未继续协助被上诉人办理国有土地使用权证的过户登记手续，属未履行合同附随义务，应限期履行。上诉人主张其已还款8700002元，超过了民间借贷的本息，而被上诉人未支付购房款，房屋买卖合同应予解除。对此，本院认为，本案房屋买卖本质上属以房抵债的行为，房屋买卖后购房款已实际转化为民间借贷中的债权债务，民间借贷借款是否还清并不影响该房屋买卖的合法性，并且当时双方也自愿对讼争房屋所有权进行了变更登记，现上诉人再行主张房屋买卖合同应予解除，于法无据，本院不予支持。对上诉人是否已还清民间借贷借款本院在本案中不予审查，双方可另行依法主张。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《》第第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董品德负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李祝才审　判　员　　丁建岩代理审判员　　严丽梅二〇一五年十月八日书　记　员　　李俊锋附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”