（2015）昆周民初字第0140号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2017-12-18
案件名称
胡美丽与昆山益华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡美丽,昆山益华房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆周民初字第0140号原告胡美丽。委托代理人毛建明、杜元元，昆山市陆家法律服务所法律工作者。被告昆山益华房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇。法定代表人郑敏雄，该公司董事长。委托代理人郭正显，该公司经理。委托代理人屈泉芳，上海尤里卡律师事务所律师。原告胡美丽诉被告昆山益华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由代理审判员沈蓝独任审理，于2015年4月8日、2015年5月27日、2015年8月29日三次公开开庭进行了审理。原告胡美丽委托代理人毛建明，被告昆山益华房产开发有限公司委托代理人郭正显（参加第一、第三次庭审）、宋汉斌（参加第二次庭审，后被告昆山益华房产开��有限公司撤回对宋汉斌的委托）、屈泉芳（参加第三次庭审）到庭参加诉讼，现已审理终结。原告胡美丽诉称：2011年3月12日原告想购买房产和被告（当时被告名称为昆山宝成房产开发有限公司）签订了《宝成国际商圈认购协议》，后发现协议书的盖章是宝成国际商圈收款专用章，宣传和建成后的绿化率、周边设施有很多不一样，产权年限也从承诺的40年变成28年。原告分三次共向被告交纳了12万元购房款，双方至今没有签订《商品房买卖合同》，原告多次找被告退还房款，但被告没有退款。2014年11月24日原告向被告发函催款，但被告仍未归还购房款。原告诉至法院请求判令被告返还原告购房款120000元，诉讼费用由被告承担。被告昆山益华房产开发有限公司辩称：本案的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同；涉案房屋剩余产权年限并不影响合同的继续履行；原告的陈述与事实不符，原告认为购买房屋后房价没有上涨，所以要求退房，但是我公司不同意退房。经审理查明：2011年3月12日原告与被告（原名昆山宝成房产开发有限公司）签订了一份《宝成国际商圈认购协议书》，约定原告购买宝成铂金大厦XX楼XX号房屋，房款总价为380000元，协议还约定原告于2012年5月10日前签署商品房预售合同，认购协议书签订后，原告陆续共计支付了被告购房款120000元。现原告以被告宣传与建成后的绿化、周边设施不一致，且土地使用年限也从承诺的40年变为28年，要求被告返还购房款。另查明：2011年8月9日，昆山宝成房产开发有限公司将其企业名称变更为昆山益华房产开发有限公司。又查明：被告取得本案诉争房屋的商品房预售证书的时间为2010年12月1日，获得房屋交付使用备案证书的时间为2013年12月31日，本案诉争房屋土地的使用年限自2002年6月4日至2042年6月3日。上述事实由《宝成国际商圈认购协议书》、被告工商变更登记、案外人刘谢明商品房销售合同、昆山市商品房预售证书、昆山市商品房交付使用备案证书及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地使用年限为四十年。本案中原告购买的是商铺，与被告签订《认购协议书》的时间是2011年3月12日，被告获得土地使用权在2002年6月4日，原告签订《认购协议书》时仅剩30年的土地使用年限，且协议中未明确实际获得商铺的具体时间，而且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条仅仅规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，商业用地等土地的续期按照法律规定办理，因此本案中所涉房屋土地使用年限仅剩30年对于原告利益的影响是比较大的。另外，被告签订的认购协议书中没有关本案所涉房屋土地使用年限的条款，被告也没有证据证明其已书面告知原告土地的使用年限远未达到40年的事实，该事实是导致正式合同不能签订的原因，原告的行为不构成违约。被告认为其与原告签订的《认购协议书》具备商品房买卖的主要内容，可以认定为正式的房屋买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确一下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和���所，（二）商品房基本状况，（三）商品房的销售方式，（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，（五）交付使用条件及日期，（六）装饰、设备标准承诺，（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，（八）公共配套建筑的产权归属，（九）面积差异的处理方式，（十）办理产权登记的有关事项，（十一）解决争议的方法，（十二）违约责任，（十三）双方约定的其他事项。原告与被告签订的《认购协议书》仅涉及上述少数条款，而且明确约定了双方于2012年5月10日前签署商品房预售合同，故本案中的《认购协议书》应当认定为预约合同，而不是正式的房屋买卖合同。综上，本院认为原告有权解除《认购协议书》，并要求被告返还其已经支���的购房款120000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、原告胡美丽与被告昆山益华房产开发有限公司于2011年3月12日签订的《宝成国际商圈认购协议书》解除。二、被告昆山益华房产开发有限公司返还原告胡美丽购房款120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。案件受理费2700元，由被告昆山益华房产开发有限公司承担，该款原告胡美丽已经预交，本院不再退还，被告昆山益华房产开发有限公司在履行上述款项时一并支付原告胡美丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 沈 蓝人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一五年十月八日书 记 员 石程程 更多数据：