（2015）朝民初字第36332号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-06-02
案件名称
北京城承物业管理有限责任公司与张孝宝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京城承物业管理有限责任公司,张孝宝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第36332号原告北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。负责人彭明林，董事长。委托代理人陈昆，女，1982年8月4日出生。被告张孝宝，男，1965年3月25日出生。原告北京城承物业管理有限责任公司（下称原告）诉被告张孝宝（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序中的小额诉讼程序，由代理审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人陈昆，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2003年3月4日入住北京市朝阳区北苑家园清友园X号楼XXX室，入住时被告与我公司签订了《入住合约》、《物业管理委托合同》，但被告自2005年3月4日至今没有交纳物业费，故诉至法院请求依法判令被告支付2005年3月4日至2016年3月3日物业费18086.64元（每年按照每月每平米1.385元乘以91.35平方米乘以12个月加上126元垃圾清运费等）、滞纳金4500元（估算每年500元，计算了9年）。被告辩称：我的两辆残摩在小区内楼底下丢失，报案之后就没有消息了，我记得残摩丢失的时间大约一辆是在2006年，一辆是在2008年。我们要求物业赔偿丢失的摩托车钱，因为我们交了相应的管理费。所以物业应该赔偿给我。另外，我还要求物业支付我因摩托车丢失而产生的误工费。家里锁眼不知道什么原因也曾被堵过，我认为这也是物业管理不善的问题。我们隔壁307室在2007年装修完毕之后，抽油烟机冲着我家窗户，每次做饭烟都能过来，窗户两边有空调滴水，我们装修时有人监管，要求我们把大管放到软管内，但是别人装修时不知道原告是否监管，空调滴水从台子上滴到我家。另外307室空调占到我们家的位置。经审理查明：原告自2003年至今通过与北苑家园清友园开发商北京城建兴华地产有限公司签订《北苑家园清友园前期物业服务合同》方式取得权限为该小区提供物业服务。上述合同约定物业服务期限为2001年10月31日起至该小区成立业主委员会后确定并委托新的物业公司。关于物业服务费收费标准约定相见附件。费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、生活垃圾清运费、电梯代验费等，物业服务价格的调整，按政策规定调整。业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之3%的滞纳金。被告于2003年3月4日入住北京市朝阳区北苑家园清友园X号楼XXX室房屋（下称XXX号房屋）（建筑面积91.35平方米），与原告签订了《入住合约》并填写了《家庭情况登记表》。《入住合约》第三条约定被告应按时交纳有关管理、修理、服务等费用。庭审中，关于物业收费标准，原告称前期物业合同中附件未盖章，标准每楼不同是根据面积分摊的，X号楼在2003年入住时三部电梯为两用一备用，自2005年改为两用一高峰，所以费用提高到每月每平米1.385元，并提供了费用明细（包括物业费以及保洁费、生活垃圾清运费、保安费）；被告对此不予认可，被告称之前是1.3元，现在标准不清楚，被告提交了收据两张（2003年显示管理费收取按每月每平米1.31元，2004年收取了1474.02元），原告对收据无异议。关于摩托车问题，被告称系在楼底下丢失，原告曾每月收过四五块钱，并提交了报案单、购车发票等；原告对此不认可，称该车同停自行车一样不收费，小区亦不是封闭式小区，保安是维护公共秩序，被告证据与本案没有关联性。上述事实有当事人陈述、《北苑家园清友园前期物业服务合同》、《入住合约》、照片等相关证据在案佐证。本院认为：原告为被告提供物业服务，被告作为业主接受原告提供的物业服务即应当交纳物业费。被告辩称因摩托车丢失而拒绝缴纳物业费，首先，该小区并非封闭式管理，而且即便是封闭管理、24小时巡逻保卫，也不可能保证小区内所有位置每时每刻都有人员看守。如果把犯罪行为所致的责任苛责在小区的物业服务不到位上实为强人所难。其次，对于停放车辆的安全保障义务，被告虽主张原告收取停车费但未提供任何证据，结合双方陈述及证据，应认定原告未向被告收取停车费用，对被告丢失车辆不存在保管的义务。再次，物业管理服务质量本身亦会受到业主长期欠费的影响，鉴于物业服务具有公共性，在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故对于被告把其车辆丢失作为不缴纳物业费的抗辩理由，本院不予以采纳。关于被告其他抗辩意见，被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于其拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。原告要求被告支付2005年至2015年度费用，本院予以支持。关于物业收费标准，原告单方提高无依据，故本院依据原有标准每月每平米1.31元确定，另有其他费用，生活垃圾清运费依据有关规定，本院予以支持，保安、保洁费，结合现有证据，本院无法确定故不予支持。关于原告要求被告支付2015年至2016年费用，依据不足，本院不予支持，可待期间结束后另行主张。关于滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张孝宝于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司二OO五年三月四日至二O一五年三月四日物业费一万四千六百六十元。二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百二十六元，其中四十元由原告北京城承物业管理有限责任公司负担（已交纳）；由八十六元被告张孝宝负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。代理审判员 杨静二〇一五年十月八日书 记 员 霍琪 更多数据：