（2015）包民二初字第02291号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-03
案件名称
合肥滨湖世纪城物业管理有限公司与侯迺江、许俊翠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥滨湖世纪城物业管理有限公司,侯迺江,许俊翠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第02291号原告：合肥滨湖世纪城物业管理有限公司，住所地合肥市。法定代表人：刘继同，常务总经理。委托代理人：赵龙，公司员工。委托代理人：蔡彩凤，公司员工。被告：侯迺江，男，1972年10月15日出生，汉族，住合肥市包河区。被告：许俊翠，女，1976年9月22日出生，汉族，住合肥市包河区。原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司（以下简称滨湖物业公司）诉被告侯迺江、许俊翠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告滨湖物业公司的委托代理人蔡彩凤、被告侯迺江、许俊翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨湖物业公司诉称：被告于2010年1月6日购买了安徽世纪金源置业发展有限公司（以下简称金源公司）开发的合肥市滨湖世纪城临滨苑8幢3101室房屋一套，建筑面积139.8㎡。根据金源公司与原告签订的《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》约定，原告为合肥滨湖世纪城小区（含春融苑）的前期物业服务公司。依据规约、合同及合肥市包河区物价局批准，小区住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收费。根据被告与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区提供了物业管理服务。但被告自2011年7月1日起无故拖欠物业服务费。至原告起诉时，被告共拖欠物业服务费9059.04元及按欠费金额自被告欠费之日至实际付费之日日千分之三的违约金。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其均拒不支付。现原告诉至法院，请判决：一、被告立即支付原告滨湖世纪城临滨苑8幢3101室自2011年7月1日起至2015年6月30日的物业服务费8052.48元及违约金8388.67元（从欠费产生之日起暂计至2015年4月20日，以后顺延计算至实际付款日）；二、被告承担本案全部诉讼费。二被告辩称：一、原告没有尽到物业服务合同义务：小区内秩序维护制度不完备；小区绿化养护存在瑕疵；对小区公共部位维护不及时；整个小区时刻存在火灾安全隐患；小区业主随意改变房屋住宅用途，原告不履行管理义务；原告入驻本园区以来一直没有公布项费用的使用明细。二、原告作为开发商指定的物业服务公司，未能履行对开发商交付的房屋质量加以维护、维修的义务。三、原告对被告主张物业费违约金诉讼请求不成立且没有依据。四、被告依法有正当理由不支付所欠物业费：原告没有尽到物业服务合同义务；权利义务对等原则；被告不支付所欠物业费是行使同时履行抗辩权；原告诉求被告支付所欠物业费违反司法解释程序性规定。原告滨湖物业公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》及被告身份证复印件，证明被告身份信息，被告是临滨苑8幢3101室业主；证据二、《滨湖世纪城临时管理规约》及《滨湖世纪城前期物业服务合同》及其附件、被告签署的《承诺书》、合肥市包河区物价局颁发的价格服务登记证、房屋移交检查记录表及入伙手续书，证明：1、原告是被告房屋所在小区的物业服务公司，具备向被告收取物业费的资格；2、被告已经接收房屋；3、原、被告之间的具体权利义务关系；4、物业费收费标准；证据三、书面催费照片及催费短信，证明原告以书面方式及其他方式多次向被告催要物业费。二被告质证意见；证据一，三性认可；证据二，真实性认可，但当时不签字拿不到钥匙；证据三，照片不认可，对缴费通知单不认可，也没看到过，短信看到过，但是因为10066元过高，而且没有到缴费时间，我们才拒缴。二被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证照一、照片一组，证明原告服务不到位和房屋质量存在问题；证据二、视频，证明家门三次被堵，物业没有来人，也没有尽到义务；证据三、专项方案论证会签到簿和维修方案，证明未交费的原因。原告滨湖物业公司质证意见：证据一，照片有一部分是网上打印的，不能作为证据，只有一张照片是临滨苑的，其余的看不出来的，临滨苑只是拍侧面的一半，不能作为脱岗的证明；证据二，如果有这种情况，业主也应该报警，物业尽到了应尽的义务，职能部门划分清楚，物业部门会配合，不能完全属于物业的责任；证据三与本案无关，可另行起诉开发商。本院认证如下：一、原告提供的证据：证据一、《商品买卖合同》及被告身份证复印件，具有真实性，能够证明二被告的身份信息以及二被告已购买滨湖世纪城临滨苑8幢3101室的房屋，是其合法业主；证据二、《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》、《承诺书》，系装订成册的《临时管理规约》，并有金源公司、滨湖物业公司盖章，具有真实性、合法性，且侯迺江、许俊翠均在《临时管理规约》中的《承诺书》上签字确认已详细阅读并同意遵守该《临时管理规约》，可以认定原、被告已建立物业服务合同关系，二被告应按约定的价格和时间向原告支付物业服务费；证据三、服务价格登记证，具有真实性，结合证据二，可以证明原告有权依据约定的价格向被告收取物业服务费和车位管理费；证据四、房屋移交检查记录表及入伙手续书，具有真实性，可以证明二被告已经接收房屋；证据五、书面催费照片及催费短信打印件，虽系复印件，但结合二被告质证意见，可以认定原告已采用短信方式向被告催要物业服务费。二、被告提供的证据：证据一，部分照片系网上聊天记录截图，真实性无法确定，一张临滨苑门岗的照片具有真实性，但不能证明门岗无人值守，工作人员脱岗，其余照片不能反映是所在小区和房屋，真实性无法确定，本院不予认证；证据二，该视频不能证明是被告家门被堵，不能确定与本案的关联性，本院不予认证；证据三，与本案无关联性，被告就此可另案主张。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：滨湖物业公司受金源公司委托，对其开发的包括临滨苑在内的整个滨湖世纪城提供前期物业管理服务。双方签订《滨湖世纪城前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容主要包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；车辆行驶与停放秩序的管理；协助公安部门维护公共秩序和安全防范；装饰装修管理；物业档案资料管理等事项。合同第三十九条对合同期限约定为：自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；第二十四条对物业服务费约定为：住宅房的收费标准为1.2元／月／建筑平方米；第二十五条对缴费时间约定为：业主在交房时一次性预缴半年的物业服务费，之后，业主或者物业使用人应在每一年开始前三十日内履行缴费义务；第三十六条对违约责任约定为：未按时足额交纳物业服务费，应按照未付金额每日千分之三的标准向滨湖物业公司支付违约金。另查明：二被告系合肥市滨湖世纪临滨苑8栋3101室的业主，该房屋的建筑面积为139.8平方米。二被告在《临时管理规约》中签署承诺书，确认已详细阅读并同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》。侯迺江在房屋移交检查记录表和交房手续书上签字已接受该房屋。二被告自交房后，已交纳物业服务费至2011年6月30日，欠付自2011年7月1日至2012年6月30日，2012年7月1日至2013年6月30日，2013年7月1日至2014年6月30日，2014年7月1日至2015年6月30日，总共四年的物业服务费。该四年的物业服务费均应于每一年开始前三十日内，即上一年的12月2日至12月31日缴纳。因二被告就拖不交，原告多次催要无果后，诉至法院，请求判如所请。本院认为：金源公司与滨湖物业公司签订的《滨湖世纪城前期物业服务合同》对二被告具有约束力，且二被告也签署《承诺书》，同意遵守包括《滨湖世纪城临时管理规约》和《滨湖世纪城前期物业服务合同》在内的《临时管理规约》，故原、被告应按照《滨湖世纪城临时管理规约》、《滨湖世纪城前期物业服务合同》的规定，行使自己的权利，履行自己的义务。原告滨湖物业公司依约为包括二被告在内的小区业主提供了物业管理服务，因此滨湖物业公司有权依据合同约定和法律规定向被告收取物业服务费用，且物业服务费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护、物业管理人员的工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。二被告作为小区业主，在接受了滨湖物业公司提供的服务后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。二被告每年应支付滨湖物业公司的物业服务费为2013.12元（139.8平方米×1.2元×12个月）。二被告累计拖欠滨湖物业公司自2011年7月1日至2015年6月30日，总共四年的物业服务费8052.48元。因二被告违反合同约定，拖延支付原告物业服务费，按照合同约定应向原告支付违约金。原告主张依合同约定的按未付金额每日千分之三支付自欠费之日起至实际付费之日的违约金，明显高于因被告违约给原告所造成的损失，本院依据公平原则予以核减，酌定违约金以各年度所欠物业服务费为基数，按照银行同期同类贷款年利率6%，计算至被告实际给付之日止。被告辩称的屋质量问题，该问题应由建设单位在国家规定的保修期限和保修范围内承担物业保修责任，故被告以此提出抗辩，于法无据，本院不予支持；对被告提出的其他抗辩理由，其供的证据并不足以证明，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第三十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告侯迺江、许俊翠于本判决生效之日起十日内支付原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司自2011年7月1日至2015年6月30日的物业服务费8052.48元并支付违约金（计算方式详见备注）；二、驳回原告合肥滨湖世纪城物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告侯迺江、许俊翠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由被告侯迺江、许俊翠负担。如不服本判决时，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 孙 健二〇一五年十月八日书 记 员 阮继贤附：一、备注2011年7月1日至2012年6月30日的违约金：以2013.12元为基数，自2011年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；2012年7月1日至2013年6月30日的违约金：以2013.12元为基数，自2012年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；2013年7月1日至2014年6月30日的违约金：以2013.12元为基数，自2013年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；2014年7月1日至2015年6月30日的违约金：以2013.12元为基数，自2014年1月1日起，按年利率6%，计算至本判决确定的实际给付之日止；二、本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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