（2015）鄂广水民初字第01274号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-24
案件名称
易海鸣与广水市市场开发经营管理局建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省广水市人民法院
所属地区
湖北省广水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易海鸣,广水市市场开发经营管理局
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《事业单位国有资产管理暂行办法》：第二十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂广水民初字第01274号原告易海鸣。委托代理人汪思恩（代理权限一般代理）。被告广水市市场开发经营管理局，住所地广水市××山街道办事处环城东路。法定代表人潘忠峰。委托代理人方军（代理权限不明）。原告易海鸣与被告广水市市场开发经营管理局（以下简称“广水市市场局”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院在2015年7月10日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定的简易程序，由本院审判员周厚新独任审理，书记员万敏担任庭审记录，于2015年8月3日公开开庭进行了审理，原告易海鸣的委托代理人汪思恩、被告广水市市场局的委托代理人方军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易海鸣诉称，2007年2月1日，经他人介绍，易海鸣与广水市市场局在公平、公正的基础上达成建设用地使用权转让合同，广水市市场局将位于广水市应山街道办事处曹塘角农贸市场内北侧的一块建设用地转让给易海鸣，转让费90000元。合同签订后，易海鸣支付了款项。易海鸣履行给付建设用地转让费的义务后，广水市市场局有义务提供该总建设用地使用权证，协助易海鸣办理建设用地使用权的过户登记手续。在易海鸣的数次要求下，广水市市场局未能提供曹塘角农贸市场总建设用地使用权证，没有协助办理建设用地使用权过户登记，其行为侵害了易海鸣的合法权益。现要求人民法院判决广水市市场局协助易海鸣办理建设用地使用权过户登记，费用按约定承担；或者按现行建设用地交易市场价值赔偿易海鸣的经济损失。原告易海鸣为支持自己陈述的事实和诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、易海鸣的公民身份证。证明内容：易海鸣的身份。2、2007年2月1日，广水市市场局与易海鸣签订的《建设用地转让协议》。证明内容：广水市市场局将享有建设用地使用权的土地转让给易海鸣的面积、价格等。3、2015年6月17日，随州永阳地产评估咨询有限责任公司（随）永地〈2015〉估字第026号《建设用地估价报告》。证明内容：诉争建设用地目前的市场价格，且该报告在出具之日已交付给广水市市场局。被告广水市市场局辩称，易海鸣所诉的事实和请求客观存在，转让给易海鸣的土地使用权我局已交相关部门整体对外拍卖用于开发，我局无法将该土地使用权交付给易海鸣。根据现状，我局同意赔偿损失；我局已经查阅了评估报告，无异议，其赔偿标准以土地评估机构的结论为准。请求法院依法判决。被告广水市市场局为支持自己的辩驳理由和陈述的事实，向本院提交了以下证据：1、广水市市场局《组织机构代码证》、《事业单位法人证书》、法定代表人身份证明书等。证明内容：广水市市场局系行政事业单位法人及法定代表人的身份情况。2、资产移交清单四页、《国有建设用地使用权证》。证明内容：诉争的建设用地系国有资产，广水市市场局享有使用权。3、《行政事业单位资产处置申报审批表》、《事业单位国有资产管理办法》（财政部36号令）、《湖北省行政事业单位资产处置管理办法的通知》（鄂2015**号）和《广水市行政事业单位国有资产处置管理办法》。证明内容：处置国有资产必须经过法定程序；本案当事人在出售本案涉及的国有资产时没有经过法定程序，所签定的转让协议无效。4、广水市国土资源管理局《国有建设用地使用权挂牌出让公告》、广水市建设用地收购储备中心《国有建设用地使用权网上交易成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》。证明内容：本案诉争的建设用地于2015年5月18日已经法定程序出让给湖北广水腾飞地产有限责任公司。双方当事人对证据的质证意见：原告易海鸣提交的证据，被告广水市市场局质证认为：证据1，无异议。证据2，真实性没有异议，但因转让协议违反法律规定，属于无效合同。证据3，对证明内容和真实性均有异议。该评估报告系易海鸣单方委托，广水市市场局不知情；报告确定的建设用地使用权面积为156.25平方米，没有经过专业机构的测量，原转让合同涉及的面积仅是大慨面积，评估时广水市市场局无人员到场；建设用地评估价格明显过高；合同无效，应根据双方的过错，承担法律责任；庭审后，该局对报告予以认可。被告广水市市场局提交的证据，易海鸣质证认为：证据1，无异议。证据2，无异议。证据3，真实性没有异议，但各项申报的法定程序应该由广水市市场局进行，没有审批手续，易海鸣不应承担责任。证据4，与本案无关联。本院对证据的分析和认定：对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。易海鸣提交的证据部分：证据2，该证据为双方当事人的建设用地使用权转让合同，是双方的真实意见表示，但违反相关规定，故本院仅对该合同涉及的事实予以认定，对合同的法律效力本院另行论述。证据3，评估报告为易海鸣单方向相关评估单位要求作出，庭审中广水市市场局提出异议，但没有依法提出重新评估的申请，庭审后该局同意该评估报告的结论，故本院对该评估报告的内容予以采信。广水市市场局提交的证据部分：证据3，广水市市场局为国有事业单位法人，明知转让国有财产（国有建设用地）需要经法定的批准程序，在没有依法办理转让建设用地许可的前提下，无权向他人转让国有建设用地使用权；易海鸣作为自然人，就其认知能力和水平，不能充分知悉受让国有建设用地使用权的法定程序，且诉争建设用地是否办理了出让手续，不应是易海鸣受让建设用地使用权的前提条件。因此，本院对证据的证明内容不予采信。证据4，广水市国土资源局转让国有建设用地使用权（含转让给易海鸣的建设用地使用权范围）的相关证据，该行为与广水市市场局向易海鸣出让国有建设用地使用权的行为无关联性，本院不予评述。经审理查明，2007年2月1日，易海鸣（乙方）与广水市市场局（甲方）签订了《建设用地使用权出让合同》，合同约定：甲方将位于广水市应山街道办事处曹塘角农贸市场内北侧的涉案建设用地使用权（家俱市场外墙角至市场东通道，径步12米至12.5米）转让给易海鸣；转让价款90000元，合同签订之日一次付清；乙方负责转让建设用地使用权的一切手续，负担办理相关证件的费用，甲方负责提供市场建设用地使用权总证，方便乙方办理；甲方转让建设用地后，如2011年12月以前甲方还未对其余建设用地进行开发，乙方可自行自主开发等内容。广水市市场局的法定代表人在合同上签字，并加盖了公章。合同签订之日，易海鸣向广水市市场局支付了建设用地使用权转让费90000元。涉案国有建设用地使用权，易海鸣至今没有办理过户登记。2001年6月28日，广水市国土资源局将涉案建设用地使用权人登记为广水市工商行政管理局水果市场。2003年广水市市场开发服务中心成立，由广水市工商行政管理局将诉争建设用地移交给该中心使用。嗣后，广水市市场开发服务中心更名为广水市市场局。广水市市场局向易海鸣出让建设用地使用权后，易海鸣依据2007年2月1日的合同建设了围墙，没有其他建设行为。2014年3月，广水市市场局根据广水市规划委员会（2011）2号《会议纪要》向主管部门申请了《行政事业单位资产处置申报审批表》，相关部门予以审批。2015年4月9日广水市国土资源局将包括涉案建设用地在内的原水果市场的全部建设用地使用权在网络上发布公开挂牌出让公告。湖北广水腾飞地产有限责任公司于2015年5月18日竞得广水市应山街道办事处曹塘角原水果市场的全部建设用地使用权（含易海鸣受让的国有土地使用权范围），并与广水市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。易海鸣得知涉案建设用地使用权一并转让，多次与广水市市场局协商未果，自行委托随州永阳地产评估咨询有限责任公司对涉案建设用地进行出让建设用地使用权价格评估。2015年6月17日，随州永阳地产评估咨询有限责任公司出具（随）永地（2015）估字第026号《建设用地估价报告》，确认：易海鸣受让的建设用地面积156.25平方米，建设用地单价1886.22平方米，总地价29.47万元，估价基准日2015年6月20日。2015年7月10日，易海鸣向本院提起诉讼，要求广水市市场局协助办理建设用地使用权过户登记，按约定承担费用；或者按现行建设用地交易市场价值赔偿易海鸣的经济损失。本院认为：易海鸣和广水市市场局之间签订建设用地使用权转让合同时具有相应的民事行为能力，意思表示真实，但广水市市场局向易海鸣转让国有建设用地使用权未经国有资产管理部门审批，其行为违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部第36号令）第二十五条“事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置”的规定。广水市市场局作为国有事业单位建设用地使用权的出让人，应在国有资产管理部门批准的前提下，向易海鸣出让国有建设用地使用权，尚未取得国有资产管理部门的审批即处分国有资产，并由广水市市场局的法定代表人潘忠锋在合同上签字，加盖广水市市场局公章，其签订合同的行为超越了行政管理权限；合同的相对人易海鸣作为自然人，对国有建设用地使用权的受让受其自身所处环境和认知能力的限制，不可能完全了解和知悉受让国有资产的前提条件-应取得国有资产管理部门的审批，且不知悉该局未取得审批。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外该代表行为有效。”因此，双方签订的建设用地使用权转让合同有效，但因广水市市场局的处分行为没有得到批准，涉案土地使用权没有过户登记，不产生物权效力。该局将其享有使用权的涉案建设用地出让给易海鸣后，在尚未办理过户登记的情况下，又于2014年3月向国有资产管理部门申请处置包括涉案建设用地在内的国有建设用地使用权，获得了审批，挂牌后于2015年5月18日整体与他人成交。尽管现已办理了国有建设用地使用权处分的审批，可以办理土地使用权过户登记手续，但广水市市场局已明确表示不可能将涉案建设用地转让给易海鸣。易海鸣现依据合同建设了围墙，取得了建设用地使用权的占有，可以依法要求办理建设用地使用权转让的过户登记，因广水市市场局的行为致其不能享受合同利益。同时，从发挥土地利用的效率原则出发，双方的合同亦实际不能继续履行。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务”之规定，应依法解除双方的建设用地使用权转让合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条还规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，易海鸣对受让的建设用地使用权在提起诉讼前单方进行了评估，广水市市场局在庭审中对建设用地使用权的评估价值提出了异议，但庭审后对该评估报告的结论明确认可，本院对该涉案建设用地使用权的现价值294700元予以确认。因此，依照上述法律规定，易海鸣应向广水市市场局返还已经建设围墙范围的建设用地使用权156.25平方米，广水市市场局折价补偿易海鸣土地使用权价款294700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告易海鸣与被告广水市市场开发经营管理局之间签订的建设用地使用权转让合同。二、原告易海鸣向被告广水市市场开发经营管理局返还位于广水市应山街道办事处曹塘角水果市场156.25平方米的建设用地使用权，被告广水市市场开发经营管理局向原告易海鸣折价补偿294700元；该项确定的义务在本判决生效之日起十日内履行。款汇本院结算帐户（户名广水市人民法院，帐号82×××59，开户行湖北广水农村商业银行北郊支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5720元，由被告广水市市场开发经营管理局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5720元，款汇随州市中级人民法院非税收入帐户，开户银行中国农业银行随州市分行开发区分理处，账号17×××90；上诉人在提交上诉状时未预交诉讼费的，应在接到人民法院预交案件受理费用通知书后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不申请缓交的，或者申请司法救助未获批准，按自动撤回上诉处理。审判员 周厚新二〇一五年十月八日书记员 万 敏 来源：百度搜索“”