（2015）沈中民二终字第1953号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上诉人李永亮与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李永亮,沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1953号上诉人（原审原告、反诉被告）：李永亮，男，1982年6月27日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市白塔区。委托代理人：黄烁，北京双全律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地沈阳市铁西区北二中路19号。法定代表人：朱望生，该公司董事长。委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族。委托代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人李永亮因与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司（以下简称纺织城商业公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年8月20日对此案进行了审理，上诉人李永亮及其委托代理人黄烁，被上诉人纺织城商业公司的委托代理人杨帆、范广志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永亮一审诉称，请求判令纺织城商业公司继续履行双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000095）到2017年3月10日；诉讼费由纺织城商业公司承担。2013年12月1日，李永亮、纺织城商业公司双方签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，李永亮是为了长远的利益舍弃了原经营场地与纺织城商业公司签订的租赁合同，合同签订后，一至四层经营状态逐渐成型，而李永亮所在的五楼始终是库房与店铺相伴，无人购物，缺少灯光照明，电梯不能正常使用，服装城内购物引导五层也不在经营之中，纺织城商业公司没有尽到为包括原告在内的五层经营业户提供宣传、物业服务的应尽义务，导致李永亮无法正常经营，已经构成违约，2015年1月19日，纺织城商业公司单方向李永亮送达了解除《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》的《函告》，李永亮认为纺织城商业公司的该项行为也是违法行为，为了维护原告的合法权益，故李永亮诉至法院。纺织城商业公司一审辩称，李永亮请求要求继续履行租赁合同到2017年3月10日无合同及法律依据。双方约定的合同履行期限是18年，要求履行到2017年只是合同履行期限的部分，属于合同变更，不是继续履行合同。合同变更是双方协商一致以其其他法定原因。李永亮在合同履行期间违反了双方约定的承租人义务，擅自将租赁商铺转租他人、拒绝交纳物业费，违反合同约定。导致我公司要求解除合同合理合法也符合双方的约定，其要求继续履行的诉请不应得到支持。纺织城商业公司一审反诉称，请求判令解除双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000095），判令李永亮支付拖欠的物业管理费56580元、电费295.5元，并按银行同期贷款利率计算违约金，自2013年12月11日起计算至判决确定支付之日止；诉讼费由李永亮承担。2012年7月5日纺织城商业公司将商铺交付李永亮使用，约定2014年3月10日前免收租金及物业管理费仅交纳电费，纺织城商业公司及李永亮于2013年12月1日签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，约定了经营范围、租赁期限、租金和物业管理费交费标准、交费方法、违约责任等条款。合同签订后，纺织城商业公司履行了交付商铺使用的义务，李永亮未履行及交纳物业费及电费的义务，经纺织城商业公司多次催告后仍未交纳，还将其所租赁的商铺擅自转租第三人，李永亮的行为已经构成根本违约。李永亮一审反诉辩称，我方不是要求变更合同，而是按照合同约定逐段进行主张。双方签订的合同是双方真实意思表示，且已经实际履行，李永亮为履行合同已经抛弃了原经营场所，投入必要财力物力，纺织城商业公司单方提出解除合同是违约行为。关于拖欠物业管理费的问题，纺织城商业公司不是物业公司也不具备物业公司管理职能，现纺织城商业公司拒收物业管理费，纺织城商业公司的本意是想将纺织城五楼整体对外招商，与五层业主解除合同。原审法院审理查明，2013年12月1日，李永亮与纺织城商业公司签订《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000095），合同第一条约定李永亮租赁沈阳国际纺织服装城B5s-503、B5s-503a商铺，使用面积按实际使用面积计算，经营范围为户外野营服装，租赁期限为18年，自2014年3月11日至2032年3月10日，租金和物业管理费交纳标准为：2014年3月11日至2015年3月10日，租金为零，物业管理费为1.5元／㎡／天……。合同第二条约定，第一年度的物业费须于2013年12月10日前一次性交纳，以后每年度的租金和物业管理费须在上一个年度结束之日计算3个月前一次性交纳，李永亮不按时向纺织城商业公司交纳租金及物业管理费的，纺织城商业公司有权无条件收回商铺，合同终止。李永亮所租商铺独立安装电表，自合同签订之日起按季度实际发生金额交付。李永亮应于每季度首月5日前向纺织城商业公司交纳上季度电费。电费标准为每度电1.1元计算。第六条约定如果李永亮违反下列任何一项规定，纺织城商业公司有权单方解除本合同，没收李永亮经营保证金，并将李永亮清退出场，已交纳的租金、物业管理费等费用概不退还李永亮：……2、李永亮拖欠任何一项部分或全部应交费用达一个月以上，在经纺织城商业公司准许的期限内仍未付清的；3、擅自合同约定的经营商品种类或经营范围的；4、李永亮擅自将商铺使用权用于抵押、担保、转租、转让或转包的；……。第九条约定纺织城商业公司给李永亮所发的函、通知或公告等文书，以下任何一种情况下均视为送达：……4、纺织城商业公司采用市场内公告方式的，以纺织城商业公司在沈阳国际纺织服装城内张贴公告日视为送达；……。合同签约日期下方载有“本合同开业时间作废，五层按实际开业时间起算”字样。在合同履行的过程中，李永亮实际使用的商铺为B5s-503、B5s-503a。纺织城商业公司于2014年6月14日在纺织城宣传栏处张贴公告，向五楼全体商户发出公告，通知尚未缴纳2014年3月11日至2015年3月10日（即第一年度）物业管理费的商户，于本公告发布之日起30日内到纺织城商业公司财务处交纳相关费用，逾期不交纳的将根据合同第二条、第六条第二款之规定，纺织城商业公司将单方解除合同，无条件收回商铺，并清退出场。合同中并未约定纺织城五层开业时间。2015年1月19日，纺织城商业公司向李永亮发出《函告》，告知李永亮于收到本函告7日内到纺织城商业公司财务处交纳拖欠的物业管理费及电费，正式通知李永亮解除合同收回商铺。李永亮于2015年1月19日收到该《函告》。另查明，沈阳国际纺织服装城五层于2012年8月对外营业。在本案审理过程中，纺织城商业公司撤回要求李永亮交纳物业费及违约金的诉讼请求。原审法院认为，纺织城商业公司、李永亮双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，李永亮应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但经李永亮2014年6月14日公告后，仍未交纳，且该公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同。纺织城商业公司于2015年1月19日向李永亮发出《函告》，行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，李永亮于同日收到该《函告》，故双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000095）已经于2015年1月19日解除，原审法院予以确认。李永亮主张继续履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。就反诉部分，因双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000095）已经于2015年1月19日解除，纺织城商业公司无需再行主张解除该份合同。关于纺织城商业公司主张撤回要求李永亮交纳物业费及相关利息的诉讼请求，符合相关法律规定，应于准许。关于李永亮辩称纺织城商业公司拒绝收取物业费的问题，在2015年1月19日的《函告》中，已经告知李永亮解除合同并追缴拖欠的物业费，李永亮是否收取费用，不影响纺织城商业公司行使解除权的性质。关于李永亮辩称纺织城商业公司未尽到宣传、提供物业服务的管理义务，导致纺织城五层无法正常经营的问题，合同中并未约定纺织城商业公司有协助宣传的义务，且合同中约定李永亮交纳物业管理费的义务在先，而李永亮没有提供充分的证据证明纺织城五层无法经营状态系纺织城商业公司原因造成的，故李永亮以此理由抗辩，原审法院不予采纳。关于纺织城商业公司主张李永亮交纳电费的诉讼请求，因李永亮对纺织城商业公司主张的电费数额无异议，按照双方合同约定，李永亮应当交纳电费，故纺织城商业公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，原审法院判决如下：一、原告（反诉被告）李永亮于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司交纳电费295.5元；二、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由本诉原告李永亮承担。反诉案件受理费1222元，减半收取611元，由反诉原告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司承担586元，由反诉被告李永亮承担25元（反诉原告已预交，由反诉被告直接给付反诉原告）。宣判后，李永亮不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。1.一审判决认定事实错误，双方对使用面积计算依据没有约定，上诉人无法计算出应缴纳物业费的具体金额，故上诉人不构成违约。2.一审判决确认2015年1月19日函告有效，属认定事实错误。3.一审适用法律错误，不能适用解除合同的条款。4.程序违法，一审判决未针对纺织服装城第一项诉讼请求进行判决，且未明确本案争议焦点。5.纺织服装城项目未经消防设计审查，不符合投入使用条件，导致合同无效。6.被上诉人对本案涉诉商铺不拥有产权，无权进行处置。被上诉人纺织城商业公司公司辩称，1、在庭审中上诉人仍未提交完整的上诉状，法院应当依据其原上诉状进行审查，不应当对事实与理由的变更进行审查。2、被上诉人在一审撤回部分诉讼请求并不影响法院对事实和内容的审查，这是对被上诉人的原审反诉请求不予判决而已，但其拒交物业管理费同样是被上诉人反诉要求解除合同的事实与理由。因此，一审对此事实予以审查并无不当。关于本案面积问题：我公司在一审庭审中针对每一户均提交了欠管理费通知单，该份证据体现为每一户商户准确的平数，由于一审案件存在几个当事人，因此在表述的过程中可能存在不明确，但均不能改变被上诉人提交的证据确认的平数。关于公告和函的问题，诉争商铺在签订案涉租赁合同前也存在一份租赁合同，为免费的使用期限两年，2013年的公告要求缴费已经说明为免费期后，双方又经协商签订了12月份的合同，2013年10月份公告是双方谈判协商出现的问题，该公告的存在证明租赁合同双方进行过实质的谈判，双方在案涉合同签订时其免费使用了两年，双方对商铺的面积是予以认可的。如法院对其上诉口述的内容予以审查，其在该部分的事实未陈述，应当视为其放弃，而二审针对的是一审判决认定的内容，故对该部分不应当对其进行审查，李永亮将案涉商铺未经允许变更为业主会所并将另案商铺转租他人作为库房同时收取第三人的租金，这种变更商铺的用途拒交管理费严重违反规定，一审对事实的认定和法律均无错误。请求维持。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》、公告、函告照片、电费通知单等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，上诉人应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，并不得将商铺对外转租，但被上诉人2014年6月14日发出催缴公告，且公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同，上诉人在催缴后仍未交纳。故被上诉人于2015年1月19日向上诉人发出《函告》，上诉人于同日收到该《函告》，通知上诉人解除合同。被上诉人行使解除权的条件已成就，行使方式亦符合合同约定及法律规定。原审法院确认双方当事人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》已经于2015年1月19日解除正确。上诉人主张履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持，本院予以确认。关于上诉人主张商铺实际使用面积无法确认，物业费数额无法计算，未提供与其他楼层相符的物业服务，不存在不缴纳物业费的问题。上诉人实际使用商铺后，负有交纳物业费的义务，其长期未交纳物业费，在被上诉人催缴之后仍拒绝交纳，构成违约，上诉人的主张不能构成其拒绝交纳物业费的合理抗辩理由，本院不予采信。关于上诉人以纺织服装城项目未经消防竣工验收而导致合同无效的上诉主张。经查，纺织服装城已经工程竣工验收合格并正常投入使用，故上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李永亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年十月八日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”