（2015）江宁民初字第3451号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-25
案件名称
原告苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司与被告王小娜物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司,王小娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁民初字第3451号原告苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道9号大卖场。负责人桂方林，该分公司董事长。委托代理人仇安龙、桂芳清，该分公司员工。被告王小娜，女，1973年2月17日生，汉族。原告苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称爱涛物业公司）与被告王小娜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱涛物业公司委托代理人仇安龙、桂芳清、被告王小娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱涛物业公司诉称，2010年9月1日，被告入住南京市江宁区托乐嘉花园睦邻居18幢101室，房屋面积166.45平方米。2010年9月1日，其与南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会签订《托乐嘉花园物业服务合同》一份，约定由其为托乐嘉花园项目提供物业服务，期限自2010年9月1日至2013年8月31日。到期后，双方续签合同至2018年8月31日。合同约定业主、物业使用人应按年或每半年交纳一次物业服务费，物业服务费标准小高层住宅为1元／月／平方米，商业街区为2.2元／月／平方米。合同签订后其依约对托乐嘉花园进行了物业管理，但被告未交纳物业服务费、公摊电费，故诉请法院要求判令被告支付2010年9月1日至2015年6月30日的物业服务费9653元、公摊电费1688元以及滞纳金7550元，合计18891元；本案诉讼费用由被告承担。被告王小娜辩称，其未交纳物业服务费、公摊电费是因为爱涛物业公司的服务不到位，具体表现为：对于其房屋前存在违建、其厨房外空地堆草、车库门前停车多、路口没有安装红外线致小区内住户多次被盗、存在安全隐患等现象，爱涛物业公司均无作为；爱涛物业公司将小区北门应作为公共设施的凉亭改成了门面房出租予他人使用；爱涛物业公司将地下车库及路面道路中一股道出租他人使用；其邻居准备安装封闭阳台，爱涛物业公司要求其邻居交纳5000元；其与开发商之间的纠纷，爱涛物业公司阻挠其找开发商维权；并且小区业委会与物业公司同流合污。综上，其要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月1日，原告爱涛物业公司与南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会签订《托乐嘉花园物业服务合同》，约定由原告对托乐嘉花园小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳，小高层住宅：睦邻居、友邻居、吉邻居、单身公寓1.00元／平方米／月；物业服务期限自2010年9月1日始至2013年8月31日止。合同签订后，原告向托乐嘉花园小区提供物业管理服务。2013年8月20日，原告与南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会续签合同，物业服务期限续签至2015年12月31日止。被告王小娜系该小区睦邻居18幢101室业主，该房屋建筑面积为166.45平方米。王小娜未交纳2010年9月1日至2015年6月30日期间物业服务费9653元。经书面催缴，王小娜仍未缴纳，爱涛物业公司遂向本院提起诉讼。审理中，王小娜提交了规划局图纸复印件及拍摄的小区照片等证据，对此爱涛物业公司称：其进驻小区时王小娜门前的建筑即存在，小区也没有安装红外线装置，但是否属于违建与未安装红外线装置均不能成为王小娜不交纳物业费的理由；王小娜所称凉亭系小区业主所有，并非物业公司改建；关于占用小区道路单边停车也是经小区业主委员会同意为解决小区车多位少的矛盾，并不影响会车与消防通行；关于王小娜与开发商之间的纠纷，爱涛物业公司并未阻挠业主维权；爱涛物业公司已经依约提供安保、除草等物业服务，但肯定不能保证小区内完全没有杂草、也不能杜绝偷盗这一社会现象。审理中，物业公司变更诉讼请求要求王小娜交纳2010年9月1日至2014年12月31日期间公摊电费1338元，王小娜对该数额认可。王小娜称其房屋2015年1月前空置，但未提供证据证明。爱涛物业公司就其主张的滞纳金提交《托乐嘉花园业主规约》，但未提供其他证据证明其与业主委员会、王小娜对此曾作出约定。以上事实，有《托乐嘉花园物业管理服务合同》两份、房屋所有权登记审批表及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案双方争议焦点在于爱涛物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵。一般住宅小区物业服务项目中，如巡逻、保洁、绿化、公共设施设备的养护、抢修等项目大多只能是定期的，或者是应急性的，被告所提供证据不能证明爱涛物业公司一贯以来的整体服务质量，被告拒绝缴纳物业费、公摊电费缺乏依据。王小娜主张其房屋2015年1月前空置，亦未提供证据证明，且爱涛物业公司不予认可，本院不予采信。故王小娜应向爱涛物业公司交纳物业费9653元及公摊电费1338元。关于爱涛物业公司主张的滞纳金，业主规约非爱涛物业公司与业主委员会或者业主之间的约定，爱涛物业公司亦未提供其他证据，其据此主张滞纳金没有依据，故对其要求王小娜支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王小娜于本判决发生法律效力之日起10日内向原告苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司支付物业服务费9653元、公摊电费1338元，合计10991元。二、驳回原告苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取136元，由原告苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司负担57元，由被告王小娜负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。代理审判员 张 娟二〇一五年十月八日书 记 员 李文琳 关注公众号“”