（2015）合法民初字第04216号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-11

案件名称

陈生全与重庆市名创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书

法院

重庆市合川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈生全,重庆市名创房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

重庆市合川区人民法院民事裁定书（2015）合法民初字第04216号原告陈生全，男，汉族，住重庆市合川区白塔街。被告重庆市名创房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区江城大道188号，组织机构代码79589164-3。法定代表人杨贻伦，该公司总经理。委托代理人明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。原告陈生全与被告重庆市名创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周毅独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈生全，被告重庆市名创房地产开发有限公司的委托代理人明小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈生全诉称，原告陈生全与被告重庆市名创房地产开发有限公司于2014年10月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买被告位于合川区南津街街道办事处牌坊路360号的第1层商服用房一套。并于当日同时签订了《购房补充协议》（以下简称协议），协议中双方约定原告首付200万元购房款，余款38.06万元。原告一次性购买被告5套商服用房。成交面积476.12平方米（单价5000元／平方米）；若被告在2015年4月29日之前未退还原告200万元购房款，则被告应立即为原告办理上述所购房屋产权过户登记手续，并且原告不予补缴购房余款38.06万元，5套成交总价款200万元正。协议签订当日，原告即向被告支付了购房款200万元（有被告所开具的收款依据为证）。现协议约定的时间已过，被告未退还原告所付购房款200万元正，也未按双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》中的约定为原告办理房屋产权登记手续。为保护自身的合法权益，现原告特向法院起诉，请求法院判令被告立即履行买卖房屋产权办证义务，为原告所购房屋办理房屋产权登记过户手续。被告重庆市名创房地产开发有限公司辩称，原被告签订的商品房买卖合同、商品房回购合同不是双方真实意思表示，双方并未形成商品房买卖的合意，之所以签订上述合同，是因为被告的法定代表人杨贻伦与原告之间存在民间借贷关系，与被告签订上述合同是作为民间借贷的担保。从商品房买卖合同约定的单价明显低于市场价，回购合同的约定不符合常理和交易习惯，显失公平。原告没有支付购房款，原告诉称被告返还购房款实际是杨贻伦民间借贷的本金。双方不存在真实的商品房买卖关系，合同内容虚假。原告与杨贻伦之间的债权债务查清前，原告要求办理产权过户无依据，请法院驳回原告起诉。经审理查明，被告重庆市名创房地产开发有限公司作为甲方与原告陈生全作为乙方于2014年10月30日签订了重庆市商品房买卖合同，合同约定，被告将其开发建设的重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路360号商服用房出卖给原告，该房屋建筑面积111.98平方米，建筑面积单价为5000元／平方米，总成交价款为559，900元。合同约定第一期付款48万元，在签订本合同时一次性付清；余款79，900元于2014年11月10日前付清。当日，原告与被告还签订了南津街街道办事处牌坊路362号、364号、366号、368号商服用房买卖合同。5个门市的房屋总价款为238.06万元，签订合同时支付部分房款，其余的均在2014年11月10日前付清。当日同时，被告重庆市名创房地产开发有限公司作为甲方与原告陈生全作为丙方，杨贻伦作为乙方签订了商品房回购合同，回购合同约定：一、甲方将本公司开发的商品房总面积476.12平方（见明细表）出售给丙方（该商品房均价为5000元／平方米），商品房总价238.06万元，丙方一次性支付200万元购房款，甲方每月返还购房款总价的2.5%即（5万元），给予丙方购房优惠，直至甲方支付回购房款时止。甲方承诺：如果预售房价格市场波动下降20%，甲方愿意退还丙方原购房款与降价后该房款之间的差价，或者增补购房面积，来弥补丙方因房价下降所造成的损失。二、此次丙方付款的条件为签订重庆市商品房买卖合同（网签正式合同）并办理好备案登记。三、此次房产回购为6个月，自2014年10月30日至2015年4月29日止。每月按购房款总价的2.5%返回丙方购房优惠款，并按月支付，每月29日前支付。丙方指定的帐户名称：陈生全，开户银行：中国工商银行合川南城支行，帐号：6222083100005045499。若甲方没有将回购本合同项下房产资金打入丙方指定帐户，丙方有权将该商品房自行处置，所得款项归丙方所有，不足部分由甲方另行补足，甲方无权干涉。四、在甲方未违约，并以价格200万元回购该商品房。丙方收到甲方的全额回购房款后，丙方应及时协助甲方办理预售合同解除更名登记。五、在本合同约定的回购期限内，甲方回购该房产的，回购过程中所发生的登记税费丙方承担1%。其余由甲方承担。甲方逾期回购或者不回购的，则回购或者丙方转让该房产所产生的税费均由甲方承担。同样，甲方已按约定支付回购价款以及按约、按时、足额已分期返还丙方优惠购房款的，丙方应当及时配合甲方办理房产回购手续，否则，回购过程中所增加的税费，由丙方承担。六、经三方当事人约定乙方自愿为甲方就履行本合同的提供担保，担保的范围是本合同项下的房款总价、购房优惠返还款、逾期利息、罚息、违约金及丙方为实现债权产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、鉴定费、保管费、税金、律师费、差旅费、过户费）和丙方应当支付的所有其它应付费用。回购合同还约定了其他相关条款。当日，被告重庆市名创房地产开发有限公司作为甲方与原告陈生全作为乙方签订了购房补充协议，补充协议约定：1、乙方于2014年10月30日购买甲方南景名门江山项目5个门市（具体门牌号见附表），成交总面积476.12平方，单价5000元／平方米，总价238.06万元。2、付款方式，在签合同时首付200万元，剩下余款38.06万元。3、甲方如在2015年4月29日前将乙方交付的首付款200万元退还给乙方，甲乙双方所签定的商品房买卖合同无效，甲方如逾期未退还首付款，甲乙双方所签定的商品房买卖合同继续有效，并且不补缴余款，成交总价200万元。商品房买卖合同及商品房回购合同签订后，原告按照合同约定，支付了200万元。被告出据了1张收据，收据中注明：牌坊路360号门市48万元，362号门市23万元，364号门市23万元，366号门市51万元，368号门市55万元。原告与被告签订的商品房买卖合同在网上进行了登记，但未办理备案登记。现原告一直未收回回购款，故起诉要求被告为其办理房地产权证的过户登记手续。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房买卖合同、交款票据，被告提交的回购合同，购房补充协议等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2014年10月30日签订了5个商品房买卖合同，约定原告购买被告重庆市合川区南津街街道办事处牌坊路360号、362号、364号、366号、368号商服用房，5个合同房屋总价款为238.06万元，首付款200万元。本案所涉的合同，是其中之一合同。在签订商品房买卖合同的同时，双方签订了商品房回购合同。商品房总价款238.06万元，原告一次性支付200万元。回购合同还明确了回购期限为6个月，每月由被告支付房屋总价款的2.5%，作为原告购房优惠。直至被告支付回购房款时止。如果预售商品房价格市场波动下降20%，被告愿意退还原告原购房款与降价后该房款之间的差价，或者增补购房面积，来弥补原告因房价下降所造成的损失。若被告没有将回购本合同项下房产资金打入原告指定帐户，原告有权将该商品房自行处置，所得款项归原告所有，不足部分由被告另行补足。同时，双方签订了购房补充协议，补充协议明确：5个门市总价款238.06万元，签合同时首付200万元，剩余38.06万元。被告如在2015年4月29日前将原告交付的首付款200万元退还给原告，原、被告双方所签定的商品房买卖合同无效，被告如逾期未退还首付款，原、被告双方所签定的商品房买卖合同继续有效，并且不补缴余款，成交总价200万元。从回购合同和补充协议内容反映出原、被告之间的真实法律关系为借贷关系。原、被告之间签订的商品房买卖合同，其实质是为借款作担保。由于原、被告之间建立的是民间借贷法律关系，而不是房屋买卖关系。现原告在本案中坚持要求被告办理房屋产权登记过户手续，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回原告陈生全的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员　周　毅二〇一五年十月八日书记员　李宇悦来自