（2015）宁民终字第4323号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人马宏与被上诉人唐国新房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马宏,唐国新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第4323号上���人（原审被告）马宏，女，1971年3月8日生，汉族。被上诉人（原审原告）唐国新，女，1985年4月28日，汉族。上诉人马宏因与被上诉人唐国新房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐国新原审诉称，其与马宏于2012年12月10日在中介公司安排下，签订房屋租赁合同一份，约定由马宏将其所有的幸福美地花园某幢某单元103室房屋出租给其使用，其交纳押金3000元，双方还约定了其他事项。2013年12月12日，前述合同依法终止，双方没有续签。其将房屋返还给马宏，但马宏拒不返还押金。其认为，合同依法终止，出租方应当向承租方返还押金。为维护其合法权益，现诉至法院，要求马宏返还押金3000元，并承担诉讼费用。马宏原审辩称，唐国新确实有押金3000元在其处，但唐国新在其房屋居住期间把马桶搞坏，同时还有水电费未扣除；唐国新的租期到2013年12月12日，由于马桶问题导致其的房屋一直没有租出去。原审法院审理查明，2012年12月10日，唐国新与马宏经南京壹加贰联合不动产经纪有限公司居间服务，签订房屋租赁合同一份。合同约定：马宏将其所有的位于浦口区幸福美地花园某幢某单元103室房屋以2100元／月的价格出租给唐国新使用，用途为住宅；租期为12个月，自2012年12月13日至2013年12月12日；租赁期间电话费、水费、煤气费、物业管理费、有线电视费等实际发生的费用由唐国新承担；因唐国新使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，唐国新应及时联络进行维修并负担所发生的费用，由于不可抗力及非唐国新原因造成的损失由马宏负责承担有关维修的费用；为保证唐国新合理并善意的使用房屋及其配套设施，唐国新应在签订合同并交纳首期租金时另外支付马宏3000元作为押金，待租赁期满，马宏验房后，唐国新将该房钥匙交与马宏，同时马宏将此押金全部归还唐国新；租赁期限届满或经双方协商一致，本合同终止，唐国新应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋装修及原有设施交还马宏。同年12月13日，唐国新与马宏办理了房屋交接手续，并在房屋交接清单上签字确认，该交接清单中的项目包括“厨卫固定设施”。此后，唐国新按约支付了押金3000元以及房屋租金。合同到期后，唐国新未再续租。2013年12月12日，马宏出具“情况说明”一份，其内容为：兹有唐国新有房屋押金叁仟元整在我马宏处，其中扣除水、电、燃气费105.8元，抽水马桶（原价为1700元）另行处理��原审法院另查明，涉案房屋内的抽水马桶系马宏于2010年5月以1700元的价格所购。合同履行过程中，抽水马桶底部出现裂纹。原审过程中，马宏曾申请对马桶损坏原因及损坏程度进行鉴定，后鉴定机构以“无法组成鉴定专家组，不能受理该案”为由，将该案予以退案。原审法院庭审中，唐国新陈述：我在收房时没有在意马桶是否有裂缝，但马桶是能正常使用的，马桶裂缝是马宏发现的，因为马桶盖的螺丝掉了，我不会修理就打电话给马宏，马宏来发现马桶有裂缝，时间是在2013年5月11日；交接清单只能证明有物品存在，但不能证明物品好坏；发现马桶有裂缝之后，马宏请来一个人来修马桶，后来这个人告诉我马桶损坏的程度不影响继续使用，我就继续正常使用马桶了；马桶损坏是因为自身的质量问题，而不是人为原因。为此，唐国新提交了从网上打印的文件资料。原审法院庭审中，马宏陈述：2013年5月份的时候，唐国新打电话给我，问我是不是由于倒了热水的原因导致马桶受损；我现在要求扣除马桶费用、水电煤气费114元，剩余款项退还唐国新，或者唐国新将马桶更换。上述事实，有房屋租赁合同、房屋交接清单、情况说明、水电费票据以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。原审法院认为，唐国新与马宏签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方当事人在交接房屋时签有房屋交接清单，该清单上并未注明抽水马桶已损坏，唐国新也未提供证据证明其入住时抽水马桶已损坏，故原审法院认定唐国新入住时抽水马桶完好。至于唐国新提供的文件资料，只能说明市场中的抽水马桶确有存��质量问题的，但并不能证明涉案抽水马桶出现裂纹的原因就是质量问题；而圣陶卫浴是否出售过假货与本案也无因果关系。因此，对唐国新主张抽水马桶底部出现裂纹系质量问题的意见，原审法院不予采信，原审法院认定抽水马桶损坏系唐国新使用不当所致。根据合同约定，唐国新应“合理并善意使用房屋及其配套设施”，合同期满，唐国新应将“正常使用状态下的房屋装修及原有设施交还”马宏，马宏也应将押金3000元返还给唐国新。水电费105.8元系唐国新应承担的费用，扣除该费用，马宏应返还唐国新28**.2元。因唐国新使用不当致马桶损坏，其应按合同约定承担相应的维修费用，又由于马桶无法进行维修，故唐国新应折价赔偿。根据马桶购置时间、使用年限，原审法院酌情认定马桶的损失为1000元，该款项应在押金中扣除，故马宏应返还唐国新18**.2元。马宏认为��电费应为114元，与其在“情况说明”中自认的数额不一致，原审法院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、马宏于判决生效之日起七日内返还唐国新押金1894.2元；二、驳回唐国新的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由唐国新负担（唐国新已预付25元）。马宏不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决认定事实错误。根据其提供的水电费发票上明确写明水费12.4＋10.0（垃圾费）共计22.40元，电费92.36元，故水电垃圾费合计114.76元。租赁合同中明确规定：租赁期间电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费、有线电视费等实际发生的费用由唐国新承担。故其认为水电垃圾费用114.76元应由唐国新支付（以发票为准），而不应以实际交纳前的情况说明中的105.80元作为本案的交费依据。二、（2014）浦民初字第58号判决书中明确，唐国新使用不当致马桶损坏应按合同约定承担相应的维修费用，又由于马桶无法进行维修，故唐国新应折价赔偿。其认为马桶于2010年5月1日在南京金盛国际家居桥北店付定金购买，于2010年5月25日付全款并于2010年8月才安装完成，实际使用是在2010年9月1日以后，至唐国新及其弟唐国强2012年12月13日入住使用，也才使用了2年2个多月，其间还陆续间断了好几个月无人居住，马桶也一直完好。鉴于马桶在唐国新使用期间损坏且无法进行维修这个事实，其认为唐国新应赔偿其马桶损失1700元。由于马桶使用了2年2个多月，其同意按1500元折价赔偿。其认为，应从唐国新30**元押金中���除发生的水电垃圾费用114.76元及马桶损失1500元，返还唐国新13**.24元。为此，其请求依法撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重新审理，一切诉讼费用由唐国新承担。被上诉人唐国新辩称，1.水电燃气费双方已经在2013年12月12日的情况说明中约定清楚为105.80元。其入住时也核查过水电表读数，然后退房时也查看了水电表的读数，按照两个读数之间的差距计算出来的水电费是其真实产生的，马宏实际交纳水电费之前可能还有水电费的变化，那些费用不应由其承担。2.其收房时没有注意过马桶的情况，马桶裂缝这些隐蔽瑕疵是可能存在的。3.马宏主张只返还1385.24元没有依据。上诉人马宏与被上诉人唐国新对原审查明的事实均无异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。二审期间，唐国新提交了2015年4月25日扬子晚报A5版的报道一份，用于证明马桶有裂缝和马桶质量有关，不可能是人为的。上诉人马宏认为，该报道与本案无关。本院认为，被上诉人唐国新向上诉人马宏租用南京市浦口区幸福美地花园07幢某单元103室房屋，并依据双方约定向马宏支付了3000押金用于保证其合理并善意地使用该房屋及配套设施。合同履行期间，双方发现该房屋内的抽水马桶出现裂缝，原审法院根据双方签署的房屋交接清单中列有厨卫固定设施且未注明抽水马桶有损坏等情况认定唐国新入住该房屋时抽水马桶完好并无不当，唐国新主张抽水马桶裂缝系质量问题引起，但未能充分举证证明其该项主张，原审法院认定该抽水马桶系因唐国新使用不当造成亦无不当。原审法院依据双方约定，判令马宏在3000元押金中扣除105.8元水电费及马桶裂缝所造成的1000元损失后，返还唐国新18**.2元并无不当，本院应予维持。上诉人马宏上诉主张，根据其提供的22.40元的水费发票与92.36元的电费发票，水电垃圾费合计应为114.76元。故唐国新应承担114.76元水电费，而不应以情况说明中的105.80元作为水电费结算依据。对此本院认为，双方已在房屋交接清单中写明了唐国新接收房屋时的水电表读数，双方在租赁合同到期后又根据唐国新交回房屋时的水电表读数计算出唐国新应负担的水电费用并由马宏于2013年12月12日在情况说明中写明“水、电、燃气费105.8元”，原审法院据此判令唐国新承担105.8元的水电燃气费并无不当。马宏提交的水电费发票上显示的抄表年月均为2014年1月，其主张上述发票上的水电费金额均应由唐国新承担，没有事实与法律依据，本院不予支持。上诉人马宏主张，唐国新应赔偿其抽水马桶损失1700元，考虑到马桶使用了2年2个多月，其折价按1500元主张赔偿。对此本院认为，根据马宏提交的发票，抽水马桶系2010年5月以1700元购得，至2013年12月唐国新交还涉案房屋时，已达三年多时间，原审法院根据马桶的购置时间、使用年限等情况酌情认定马桶损失为1000元并无不当，马宏的该项上诉主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤 雷审 判 员 沈萍儿代理审判员 王 路二〇一五年十月八日书 记 员 孙成艺