（2015）延民初字第1175号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-04
案件名称
林孝钦与福建嘉好房地产营销有限公司、周成婵等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市延平区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林孝钦,福建嘉好房地产营销有限公司,周成婵,洪斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第1175号原告林孝钦，男，l991年1月8日出生，汉族，住福建省南平市延平区，现住南平市延平区。被告福建嘉好房地产营销有限公司，住所地南平市滨江中路495号（玉滨商场）3层321号店。法定代表人翁翰文。被告周成婵，女，汉族，l980年2月8日出生，住四川省三台县。被告洪斌，男，汉族，l976年7月19日出生，住四川省成都市武侯区。原告林孝钦与被告福建嘉好房地产营销有限公司（以下简称“嘉好房地产营销公司”）、周成婵、洪斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，依法由代理审判员詹婉秋适用简易程序进行审理。2015年5月8日，经本院院长批准，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告林孝钦到庭参加诉讼，被告周成婵、嘉好房地产营销公司、洪斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林孝钦诉称，2013年1月5日，原告购买被告周成婵所有的位于南平市延平区金山路29号6层601室房产，被告嘉好房地产营销公司作为居间方，三方就买卖事宜签订《嘉好房产存量房三方买卖合同》；合同约定：房产销售价格为42万元，买方应在合同签订之曰向卖方支付定金4万元，买卖双方应在合同签订三日内向嘉好房地产营销公司支付l7万元首付款（卖方将买方支付的定金4万元转交嘉好房地产营销公司、买方支付l3万），剩余25万由买方申请贷款支付。嘉好房地产营销公司提供的居间服务为保管预付购房款、代办交房、过户及贷款手续等。合同签订后，原告依约向被告周成婵、嘉好房地产营销公司共支付l7万元购房款，但被告嘉好房地产营销公司一直未替原告办理抵押房贷，经了解被告周成婵所有的房产建筑结构不符合银行抵押房贷条件，故无法办理贷款。之后，原告多次要求被告嘉好房地产营销公司及其公司股东处理此事，被告洪斌（系嘉好房地产营销公司大股东）向原告承诺表示愿承担被告嘉好房地产营销公司的债务，承诺内容：若一个月内仍无法将购房手续办理完毕，则由其返还原告的预付购房款17万元，违约金按照每月5000计付。但期限届满后，被告嘉好房地产营销公司已经营不善，资金周转不灵，被告洪斌不接原告电话，原告直至今日仍未取得房产。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告周成婵的买卖合同；2、被告周成婵双倍退还定金8万元（原告在开庭前将该项诉请原变更为被告周成婵双倍返还定金8万元，并承担违约责任赔偿原告8.4万元）；3、被告嘉好房地产营销公司退还原告购房款13万元并自2013年1月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息至其实际还清购房款之日止；4、被告洪斌对被告嘉好房地产营销公司的债务承担连带责任。庭审中，原告放弃要求被告周成婵赔偿原告8.4万元的诉讼请求。被告周成婵未作答辩。被告嘉好房地产营销公司未作答辩。被告洪斌未作答辩。在本院审理过程中，原告林孝钦提供以下证据：证据一、肖仕有与周成婵的结婚证一份、房屋产权证一份，证明南平市延平区金山路29号6层601室房产属被告肖仕有、周成婵夫妻共同所有。证据二、企业登记基本情况表一份，证明被告嘉好房地产营销公司的法定代表人是翁瀚文，被告洪斌是嘉好房地产营销公司大股东。证据三、《嘉好房产存量房买卖三方合同》一份，证明2013年1月5日，原告购买被告周成婵、肖仕有共有的南平市延平区金山路29号6层601室房产，被告嘉好房地产营销公司作为居间方，三方就买卖事宜签订《嘉好房产存量房三方买卖合同》；合同约定：房产销售价格为人民币42万元，买方应在合同签订之日向卖方支付定金4万元，买卖双方应在合同签订3日内向嘉好公司支付17万元，剩余25万由买方申请贷款支付。嘉好房地产营销公司提供的居间服务为保管预付购房款、代办交房、过户及贷款手续等。证据四、《收条》、《保管条》、银行汇款凭证各一份，证明合同签订后，原告按照约定向被告周成婵、嘉好房地产营销公司共支付l7万元购房款。证据五、《承诺书》一份，证明被告洪斌（系嘉好房地产营销公司大股东）向原告出具承诺书表示愿意承担被告嘉好房地产营销公司的债务，承诺内容：若一个月内仍无法将购房手续办理完毕，则由其返还原告的预付购房款17万元，违约金按照每月5000元计付。证据六、向被告周成婵、福建嘉好房地产营销有限公司、洪斌出具的《解除合同通知书》、公证书、三份解除合同通知书送达记录，证明原、被告三方签订房屋买卖合同已解除，被告周成婵应双倍退还定金8万元，并承担违约责任赔偿原告8.4万元。被告嘉好房地产营销公司应退还原告购房款13万元。被告洪斌对被告嘉好房地产营销公司的债务承担连带责任。证据七、2015年3月5日所有权登记查询结果单，证明被告周成婵将与原告签订的房屋买卖合同的这套房屋已于2013年6月2日卖给他人。本院认为，因被告嘉好房地产营销公司、周成婵、洪斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告林孝钦提供证据一、二、三、四、五、七，符合证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性。本院予以采信。原告林孝钦提供的证据六，原告向三位被告送达《解除合同通知书》，并对送达过程进行了公证，但三种邮政送达回执显示的收件人均非被告本人或被告处有资质的人签收了快递邮件，无法认定三位被告已收到《解除合同通知书》，故本院对该组证据不予采信。经审理查明，2013年1月5日，原告林孝钦（即合同乙方）、被告周成婵（即合同甲方）、嘉好房地产营销公司（即合同丙方）三方签订《嘉好房产存量房买卖三方合同》，合同主要内容为：一、甲方将其所有的金山路29号6层601室（砖混结构，楼层6楼，面积为100.29平方米，房屋所有权证号：南房权证字第××号）转让给乙方，房屋总价款为42万元。二、关于付款方式和期限。合同第四条约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金4万元，作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双方返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。定金由丙方代为保管。（二）为督促甲方及时履约，乙方预留2万元作为交房保证金，此款在甲方实际交付房屋、结清应付费用、户口迁移完成，产权证、国土证，全部过户至乙方名下之日结清。保证金支付方式：现金。（三）除保证金之外的剩余房款38万元，甲乙双方约定采取以下第B种付款方式：B.乙方采取贷款方式付款：1、乙方应于签订本合同之日起七个工作日筹齐购房首付款17万元整（含定金），剩余房款25万元申请贷款。2、乙方应于签订合同之日3日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方。关于居间服务，合同第八条约定：（一）丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。丙方在办理委托事务中需缴纳的手续费、工本费、材料费及印刷费等费用概由委托方承担。（二）居间服务费按房屋成交总价的3%收取，共计12600元，基中4200元由甲方承担，其中8400元由乙方承担应于签订本合约之日付清。同日，原告林孝钦直接支付给被告周成婵购房定金4万元。被告周成婵向原告出具《收条》一份，其上载明：“兹有甲方周成婵、肖仕有收到乙方林孝钦购买位于金山路29号6层601室房屋定金4万元。被告周成婵在收款人处签字捺印。2013年1月6日原告将其工商银行卡（卡号62×××72）交付被告嘉好房地产营销公司保管，被告嘉好房地产营销公司向原告出具《保管条》一张，载明内容为：兹收到林孝钦工商银行卡一张交由嘉好房产代为保管，卡号：62×××72，卡内金额13万元，并附银行卡密码。2013年1月6日至1月8日被告嘉好房地产营销公司将其保管的原告卡中金额13万元分三次转入被告嘉好房地产营销公司法定代表人翁翰文的账户。因被告周成婵房产不符合银行抵押贷款条件，合同签订后被告嘉好房地产营销公司未能协助原告办理该房产的银行贷款手续。2013年2月4日，原告找到被告嘉好房地产营销公司股东洪斌（即本案另一被告），被告洪斌向原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：今向林孝钦承诺在嘉好房产办理购房相关手续在一个月之日完结，如若在承诺时间内本人无法完成，承诺向林孝钦支付首付款的补偿款（50000元）并退回首付款共计17万元。2013年6月2日，诉争房屋已办理转移登记，转卖他人。本院认为，原告林孝钦、被告周成婵、被告嘉好房地产营销公司三方签订的《嘉好房产存量房买卖三方合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案，被告周成婵在与原告合同未解除情况下将诉争房产转卖他人，构成违约，解除合同的条件已成就，原告请求解除原告、被告周成婵、福建嘉好房地产营销有限公司三方签订的《嘉好房产存量房买卖三方合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，嘉好房地产营销公司按约将收取的购房款13万元返还给原告。关于被告周成婵是否应双倍向原告退还定金8万元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告与被告周成婵在合同中约定，乙方应向甲方支付定金4万元，作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双方返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。被告周成婵未能按约履行向原告交付房产的义务，并在与原告房屋买卖合同成立且有效期间，将房产转卖他人，违反法律规定与合同约定。故原告主张被告周成婵双倍返还定金8万元，本院予以支持。关于被告洪斌是否应承担共同还款责任。在被告嘉好房地产营销公司未能按约定履行居间义务办理房屋抵押贷款手续时，被告洪斌作为被告嘉好房地产营销公司股东之一，向原告出具《承诺书》一份，该承诺书可视为被告洪斌自愿共同承担被告嘉好房地产营销公司所负的返还购房款的债务。因此，被告洪斌应承担共同返还购房款13万元的责任，有合同依据，本院予以支持。关于利息的问题，本院认为，被告嘉好房地产营销公司洪斌均未按照《嘉好房产存量房买卖三方合同》和《承诺书》履行义务，原告主张利息损失，符合法律规定。因原告未提供证据证明其在起诉前向原告催讨过，被告嘉好房地产营销公司、洪斌应向原告支付从起诉之日起至购房款实际偿清之日按中国人民银行同期贷款利率的标准计收的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条·，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林孝钦、被告周成婵、福建嘉好房地产营销有限公司于2013年1月5日签订的《嘉好房产存量房买卖三方合同》。二、被告周成婵于本判决生效之日起五日内返还原告林孝钦购房定金8万元。三、被告福建嘉好房地产营销有限公司、被告洪斌于本判决生效之日起五日内返还原告林孝钦购房款13万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付从2015年2月11日起至实际偿清上述款项之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4818元，公告费400元，均由被告周成婵、福建嘉好房地产营销有限公司、洪斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 邱 翠代理审判员 詹婉秋人民陪审员 叶玲美二〇一五年十月八日书 记 员 林亨锋本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：