（2015）鄂洪和民商初字第00377号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-13
案件名称
李美英与湖北威利房地产开发有限公司、武汉汇峰房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪和民商初字第00377号原告：李美英，无固定职业。委托代理人：李君霞、吴琼，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北威利房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌珞瑜路208号滨湖小区四号楼2楼。法定代表人：熊庆芳。被告：武汉汇峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道949号法定代表人：王菁。被告：武汉铁机集团有限公司，住所地：武汉市洪山区和平乡铁机村特一号。法定代表人：吴盛玉，该公司董事长。委托代理人：曾志超、王华斌，湖北英达律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李美英与被告湖北威利房地产开发有限公司（下称威利公司）、武汉汇峰房地产开发有限公司（下称汇峰公司）、武汉铁机集团有限公司（下称铁机集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员陈钢担任审判长，代理审判员杨洁、人民陪审员杨琴参加的合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告李美英的委托代理人李君霞、吴琼与被告铁机集团的委托代理人王华斌到庭参加诉讼。被告威利公司、汇峰公司因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李美英诉称：2005年10月7日，原告与被告威利公司签订认购虹琦中央街商铺意向书两份，约定原告向被告威利公司购买位于武青三干道与联盟路交汇处时尚中心街C区10号商铺。签订认购书后，原告按约定向被告威利公司支付了22万元购房款，但威利公司一直拒绝与原告签订正式的商铺买卖合同。2006年12月2日，因三被告之间转让房地产项目时违反法律规定，未办理过户登记等原因，时尚中心街商铺被武汉市国土资源和规划局全部拆除。后原告与其它业主多次集体维权，被告威利公司也向武汉市国土资源和规划局申请重新开发，但至今，威利公司仍未获得该项目的重新开发资格。另，该项目属被告汇峰公司所有，其于2003年将项目私下转让给被告铁机集团；2005年，铁机集团又私下转让给被告威利公司。三被告的以上转让行为，均未得到武汉市国土资源和规划局许可，并最终认定为违章建筑而强制拆除。原告的损失系三被告共同造成，三被告应共同赔偿原告的经济损失，故诉至法院，请求判令：一、被告威利公司返还原告购房款22万元，并赔偿已付房款一倍的损失22万元；二、被告威利公司承担原告支付已付房款的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2005年10月7日起计算至上述款项还清之日）；三、被告汇峰公司、被告铁机集团对原告前述两项诉讼请求承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。原告李美英为支持其诉讼主张，依法向本院提交以下证据：证据一、时尚中心街商铺认购书一份，拟证明：原、被告间商铺买卖合同关系。证据二、收款收据一份，拟证明：原告已经按约定向威利公司支付了购房款22万元。证据三、建筑红线定位图及建设工程规划许可通知书各一份，拟证明：威利公司出售的诉争房产开发权已经被行政许可给汇峰公司，威利公司不具备时尚中心街的开发资格，也不可能取得商品房预售许可证。证据四、汇峰公司与铁机集团签订的补充协议一份，拟证明：汇峰公司于2003年9月27日将诉争房产的开发权擅自转让给铁机集团。证据五、威利公司与铁机集团签订的内部协议一份，拟证明：铁机集团于2005年5月23日将诉争房产的土地开发经营权转让给威利公司。证据六、申请报告和重新审批报告各一份，拟证明：威利公司违规开发建筑的华城广场于2006年12月2日被武汉市规划局强行拆除，威利公司未取得商品房预售许可证，且威利公司承诺原告会继续履行合同。证据七、洪山区人民政府的函一份，拟证明：威利公司逾期交房，且与业主多次请求重新审批规划方案，尽快启动项目重建。证据八、会议纪要一份，拟证明：威利公司与原告及其它业主达成协议，一致同意威利公司重建该项目，威利公司告知原告耐心等待。证据九、武汉市规划局的回复一份，拟证明：威利公司重新启动“华城广场步行街”项目的请求已不可能实现，其与原告签订的商铺买卖合同无法履行。被告铁机集团辩称：其与原告没有房屋买卖合同关系，不是本案适格的被告，不应对威利公司的违约行为承担连带责任。铁机集团对原告不存在任何过错，更不存在侵权行为，不应承担任何赔偿责任。原告要求被告铁机集团承担连带赔偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应得到支持。被告铁机集团未向本院提交证据。经庭审质证，被告铁机集团对原告提交的证据一、二无异议；对其余证据的真实性无异议，但对关联性有异议。被告威利公司及被告汇峰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，应视为对自己质证权利的放弃和对原告陈述的认可。原告提交的证据与本案均具有关联性，对原告提供的证据，本院均予以采信。经审理查明，2000年8月18日，汇峰公司（原武汉汇峰集团有限责任公司），与铁机集团签订了一份《土地有偿转让协议》，约定：铁机集团将其所有的位于武青三干道旁面积约110亩集体所有土地的使用权转让给汇峰公司进行华城广场商品房开发；转让总价为1900万元，以后按双方认可的实际测量面积作调增调减；铁机集团可按汇峰公司当时售价的70%收购其开发的武青三干道上50%的门面房，收购门面房款可从土地款中冲减。2003年9月27日，汇峰公司与铁机集团又签订了一份补充协议，约定：土地有偿转让协议中，铁机集团转让给汇峰公司的土地总面积为155.81亩，总价为26，192，350元；汇峰公司将华城广场东边让出宽26米、长280.72米（折合面积10.95亩）总价为1，828，650元的土地，用于铁机集团自行设计建设商业步行街；此款应从土地转让总价中予以扣除；铁机集团同时还分摊汇峰公司开发手续总费用3，613，100元中的1，898，000元，此款从土地转让总价中扣除。同年10月9日，汇峰公司取得了土地有偿转让协议中转让土地的使用权证，但没有办理补偿协议中让出土地的使用权过户手续。2004年4月，汇峰公司取得了本案所涉房屋309号土地的建筑红线定位图，武汉市城市规划管理局给汇峰公司下达了本案所涉房屋的建设工程规划许可通知书。汇峰公司实际支付给铁机集团土地转让款为22，465，700元。2005年5月23日，铁机集团与威利公司签订了一份关于“华城广场”商业步行街项目的内部协议，约定铁机集团将华城广场东边10.95亩的商业步行街开发经营权转让给威利公司，开发经营所得利润均归威利公司享有，与铁机集团无关；铁机集团应从该开发项目中获得利润为6，441，120元，包括铁机集团已缴纳的各项规费3，613，100元和土地款2，828，020元。签订协议后，威利公司在此地开发时尚中心街，并委托武汉美博房地产经纪有限公司全程营销策划，发布了“时尚中心街”广告，广告上注明投资商为铁机集团，开发商为汇峰公司，发展商为威利公司。2005年10月7日，原告与威利公司签订了时尚中心街（虹琦中央街）认购意向书一份，约定：原告分别以459，938元的价格购买时尚中心街C区10号商铺一套，面积79平方米；原告应在2005年10月15日前先付购房款239，938元。后原告向威利公司支付购房款22万元。2006年12月，威利公司开发的时尚中心街因属违章建筑，被武汉市规划局全部拆除。由此，引发了被告威利公司与业主、建设施工方之间的矛盾，为维护社会和谐稳定，武汉市洪山区人民政府曾成立工作专班集中解决相关问题。2007年4月27日，被告威利公司向武汉市洪山区人民政府申请重新启动该项目重建。2007月7月3日，武汉市洪山区人民政府致函武汉市规划局，请示该局能否重新审批时尚中心街的规划方案，以解决广大业主和被告威利公司的具体困难，维护社会稳定。2008年3月12日，被告威利公司与包括原告在内的部分业主代表就时尚中心街重建问题，开会进行讨论。业主代表同意被告威利公司提出的用重建的商铺进行赔偿的方案。2008年3月24日，被告威利公司向武汉市洪山区人民政府申请重审审批规划方案。2009年4月9日，武汉市洪山区人民政府再次致函武汉市规划局，请求该局重新审批调整后的规划方案，使被告威利公司对该项目早日启动重建。另，2008年5月，案外人程宏佳等购买时尚中心街部分业主就此向本院提起诉讼，要求三被告共同返还购房款并赔偿损失。2010年9月19日，武汉市中级人民法院对该案作出生效判决。在执行程序中，就时尚中心街项目土地使用权的处置，本院亦致函武汉市国土资源和规划局。2011年5月10日，该局就此回复本院，明确该土地应由被告汇峰公司启动重新建设。至此，原告认为被告威利公司承诺的通过武汉市洪山区人民政府启动项目重建的方案已无法实现，故诉至本院，要求判如诉请。本院认为，汇峰公司与铁机集团签订的补充协议，虽系双方真实意义表示，但补充协议中约定的转让土地在汇峰公司取得土地使用权后没有办理过户登记手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效”的规定，汇峰公司与铁机集团签订的补充协议还未生效。因汇峰公司将土地转让给铁机集团时没有办理过记登记手续，铁机集团没有取得补充协议中转让土地的使用权，故铁机集团与威利公司签订的“华城广场”商业步行街项目的内部协议无效。原告与威利公司签订的时尚中心街认购意向书，虽然不是正式的商品房买卖合同，但该意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且威利公司已经按照约定收受原告部分购房款，根据有关法律的规定，该意向书应认定为商品房买卖合同，但由于威利公司没有取得时尚中心街商品房预售许可证，因此，威利公司与原告签订的认购意向书无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求威利公司返还购房款22万元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款的一倍的赔偿责任。因此，原告要求威利公司承担自2005年10月7日起至还清购房款之日止按人民银行逾期贷款利率计算已付购房款的利息和赔付已付购房款一倍损失的诉讼请求，本院予以支持。虽原告与威利公司签订的时尚中心街认购意向书无效，是由于威利公司没有取得商品房预售许可证，但汇峰公司将时尚中心街的土地转让给铁机集团时没有办理土地过户手续，而铁机集团在既没有房地产开发经营权，又没有取得时尚中心街的土地使用权证情况下将开发经营权转让给威利公司，致使威利公司违规开发建设、销售，汇峰公司和铁机集团均存在过错行为，且发布的时尚中心街广告中注明投资商为铁机集团，开发商为汇峰公司，铁机集团又获得了利润，因此，铁机集团和汇峰公司应对威利公司支付原告的利息和赔付已付购房款一倍的损失共同承担连带赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李美英购房款22万元；二、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李美英支付已付购房款22万元的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2005年10月7日起计算至本判决确定的还款之日止）；三、被告湖北威利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李美英已付购房款一倍的损失22万元；四、被告武汉汇峰房地产开发有限公司、被告武汉铁机集团有限公司对上述第二、三项承担连带赔偿责任；五、驳回原告李美英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3，950元，由被告湖北威利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长陈钢代理审判员杨洁人民陪审员杨琴二〇一五年××月××日书记员余浪 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