（2015）浦民一（民）初字第24959号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-01
案件名称
沈霞与施网明、袁园等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈霞,施网明,袁园,施泽南
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第24959号原告沈霞，女，1974年3月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人龚桂华，上海市宸豪律师事务所律师。被告施网明，男，1966年10月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告袁园，女，1981年4月22日生，汉族，住上海市浦东新区。被告施泽南，女，2006年6月9日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人施网明（系被告施泽南父亲）。上列三被告共同委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人顾正骏，上海博拓律师事务所律师。原告沈霞与被告施网明、袁园、施泽南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告沈霞的委托代理人龚桂华，被告施网明、袁园、施泽南的共同委托代理人崔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈霞诉称，原、被告就上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号全幢（以下简称系争房屋）于2015年4月9日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）和《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》），原告按约于2015年5月10日前向被告支付房款共计人民���（以下币种相同）300万元。被告因急需资金周转，通过居间方要求原告继续支付房款，原告诚意购买房屋，铤而走险答应为被告代偿小额贷款公司的贷款共计2，531，888.90元并注销房屋抵押登记，确保原告能够进行银行转按揭。之后，被告资金状况未见好转再次要求原告付款，同时告知被告资信问题可能不利于银行转按揭。原告为确保交易安全，要求被告将所购房屋抵押给原告后，原告再支付部分房款。双方协商一致后，被告办理了公证委托书，委托居间方张青与原告办理了1，500万元的抵押登记。原告分别于2015年5月12日、5月29日、6月7日、6月26日向被告支付房款50万元、100万元、6万元、150万元，并于2015年6月10日代被告偿还贷款2，531，888.90元。按协议约定，原、被告应于2015年6月18日签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，但被告数次推脱后通过居间方明确告知原告要求解除合同，原告难以接受。现原告要求判令继续履行双方签订的《买卖协议》，原告支付被告剩余房款9，408，111.10元，同时被告协助原告办理产权过户手续，将系争房屋的权属变更至原告名下；判令被告赔偿原告利息损失（以8，591，888.90元为本金，按同期银行存款利率自2015年7月1日起计算至判决之日止）；本案诉讼费、律师费18万元由被告承担。被告施网明、袁园、施泽南辩称，诉争《买卖协议》不成立，恳请法院驳回原告诉讼请求。原、被告仅在《居间协议》上签字、未在《买卖协议》上签字，故买卖合同不成立。被告出售系争房屋时明确要求购买者必须全额支付房款，但原告因置换房屋，对房款的实际支付时间和支付能力无法准确把握，难以满足被告要求，因此双方关于房款支付的主要条款未能达成一致。同时居间方至今未向原、被告主张佣���，说明收取佣金的条件还不具备，印证了买卖合同未成立的事实。因原告付款能力不足，无法实现被告出售房屋的目的，居间方也没有通知双方签订《上海市房地产买卖合同》，房屋买卖关系不成立。至于2015年6月18日之后，原告又向被告付款属于原告的单方行为，被告已于2015年7月22日将收取的全部款项8，591，888.90元退还了原告。居间方张青代被告与原告办理系争房屋抵押登记的行为，超出了被告的授权范围，是无效的，被告保留诉权。被告为妥善解决争议，同意支付原告8，591，888.90元自2015年7月1日起至2015年7月22日止的同期银行存款利息。经审理查明，系争房屋登记于三被告名下。2015年4月9日，三被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方）、上海首居房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《居间协议》：乙方为表示购买诚意，向丙方支���意向金50万元，作为与甲方进行洽谈之用，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；房屋建筑面积438.88平方米，设有抵押，总房价款为1，800万元（其他交易条件见附件一《买卖协议》）；《买卖协议》（附件一）成立即表明买成合同成立，丙方居间成功。施网明在甲方栏签字，沈霞在乙方栏签字，丙方加公章。紧邻该签名盖章处下方，印有“在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议所有条款内容进行了明确的提示，按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。且附件一《房地产买卖居间协议》（应为印制错误，应为《房地产买卖协议》），是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行。”施网明、��霞分别作为出卖方、买受方在其下签字确认。《买卖协议》名称左上角注明“附件一”，与《居间协议》均等地分列同一张A3纸左右两边，该协议约定，买卖条件及本协议履行：本条款中出现‘□’选择的情形时，务必进行勾选。若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。总房价款1，800万元整。为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后70日内，即应于2015年6月18日之前（包含当日）到丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日支付乙方首期房价款540万元（含已支付的全部定金，含尾款10万元），由甲方偿还其借款，甲方应于收到该笔房款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理抵押注销手续。申请贷款（若有）：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后拾伍日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。乙方通过如下方式支付第二期房价款1，080万元。双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后拾日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款10万元。乙方通过银行转账于交易过户当天向甲方支付房价款180万元。本协议作为《居间协议》的附件的，与《居间协议》同时成立，并作为买成合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。其他约定：乙方于2015年5月10之前补给甲方定金300万元，本次交易甲方不承担任何税费。该协议对房屋交易的其他事项以及违约责任也作了约定。在《买卖协议》“乙方通过如下方式支付第二期房价款1，080万元”项下，顺序排列“□银行贷款……□自筹资金……□转按揭……”三项约定，在原告及居间方所持协议上均勾选了第一项银行贷款，被告所持协议上未见有任何勾选。至2015年4月30日，原告共支付被告300万元，施网明分别出具定金50万元、房款100万元、房款150万元的收据。2015年5月29日，原告又转账支付150万元，施网明出具房款收据。2015年6月4日，施网明及袁园并代施泽南签署委托书，委托张青“代为签订借款、抵押合同及相关文书；代为前往房地产登记部门办理上述房屋的抵押登记手续、签署文书并领取他项权利证书。委托期限自签署之日起至2015年8月31日止。该委托书经上海浦东公证处公证。2015年6月10日，原告代被告偿还上海浦东新���张江小额贷款股份有限公司贷款2，531，888.90元，施网明出具相应款项的房款收据。2015年6月15日，系争房屋做了抵押权人为沈霞的抵押权登记，债权数额1500万元，债务履行期限2015年6月15日至2016年6月14日止。2015年6月27日，张青（甲方）与沈霞（乙方）签订《协议书》：“甲、乙双方因办理抵押权登记证书，需要填写上海市房地产交易中心指定格式的借款合同，因此当场填写了交易中心指定格式借款合同，为进一步明确双方权利、义务，本着实事求是，特确认双方产权交易中心备案的借款合同与本协议相矛盾的，以签订的本协议书为准。甲方作为施网明、袁园、施泽南位于秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋买卖合同的居间方；该房屋为抵押办理借款手续，施网明、袁园、施泽南全权授权甲方；甲方为了施网明、袁园、施泽南的合法利益，与乙方协议内容如下：第一，施网明、袁园、施泽南和乙方是以双方签订的房地产买卖协议成立并进行履约为准；第二，乙方现支付购房款现金8，591，888.90元，捌佰伍拾玖万壹仟捌佰捌拾捌圆玖角（具体以支付购房款凭证为准）；第三，因施网明出卖的房屋有2笔贷款，需要乙方预先支付房款；更可能因施网明一户原因或其他意外原因无法办理银行转按揭，需要乙方代施网明、袁园、施泽南一户归还银行贷款，因此施网明、袁园、施泽南同意，为乙方办理壹仟伍佰万元整抵押权证，确保双方签订的房地产买卖协议的履行，为乙方支付的房款进行担保抵押。”2015年6月19日、6月26日，原告向被告转账支付6万元、150万元。2015年7月22日，施网明向原告转账归还8，591，888.90元。对于双方未能于2015年6月18日签订《上海市房地产买卖合同》的原因，原告称系被告没有清偿贷款撤销��押登记，应被告要求签约日期延后；被告则称系原告资金没有筹集到位，未告知被告前往签约。经原告申请，张青作为本案证人出庭作证：原、被告房屋买卖由证人居间，由于原告是置换房屋，需卖掉原自有房屋，故将签订《上海市房地产买卖合同》的时间约定在6月18日之前。当时约定原告通过银行贷款支付部分房款，但证人提前通知被告于6月18日签约时，被告要求贷款全部清偿后再签约，又讲自己有债务，一旦网签合同债权人就会知道其出售房屋而要求还款，故被告提出先不要网签买卖合同，交易前签也可以。后经协商约定7月6日签约，但因袁园去美国了而没有签成。7月13日，施网明通知证人合同不签了。由于被告资信有问题因此无法办理转按揭，同时因为被告未将首付款用于清偿贷款，原告也无法办理按揭贷款，被告要求原告全款付清。为了交易安��，原、被告同意进行房屋抵押登记，被告基于此委托证人代办抵押手续。《居间协议》及附件《买卖协议》系居间方提供的，一式三联依次为白、绿、红色，由证人填写内容，当时勾选了“银行贷款”。按提示由甲方、乙方、丙方分别持第一、第二、第三联，但可能当时疏忽，第一联由居间方持有，被告所持协议是第三联，未见该项勾选可能系复写不清楚所致。附件《买卖协议》下方无须双方再签字。审理中，原告表示可以自有资金支付全部购房款，该购房款可先行归还系争房屋的抵押贷款以涤除抵押登记，以使房屋交易顺利进行。另查，系争房屋目前有两个抵押权登记，其一抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海金桥支行、债权数额934万元、期限从2008年6月1日至2035年6月1日；另一抵押权人即为本案原告沈霞。以上事实，有经庭审质证的��海市房地产权证、《居间协议》及附件《买卖协议》、银行转账凭证、收据、公证委托书、协议书、上海市房地产抵押权登记证明、房地产抵押状况信息等证据以及原被告庭审陈述在案佐证。本院认为，讼争《居间协议》并附件《买卖协议》虽由施网明一人作为出售方签订，但袁园并代施泽南签署了进行房屋抵押登记的委托书，且在本案诉讼中袁园与施泽南均未抗辩出售系争房屋未经两人同意，因此应认定袁园与施泽南对买卖系争房屋知情并同意，前述协议对三被告具有同等约束力。被告将未在《买卖协议》上签名作为买卖合同未成立的理由之一，本院认为《买卖协议》作为附件与《居间协议》并列于A3纸上，且《居间协议》中提及了《买卖协议》的效力，被告也在附件一《买卖协议》是《居间协议》不可分割的部分，“与本协议具有同等法律效力，甲��乙双方均同意按该附件的内容履行”的提示内容下签名，因此《买卖协议》中约定的内容是原、被告的真实意思反映，该协议与《居间协议》均属合法有效，当事人应恪守履行。《买卖协议》已具备房屋买卖合同的主要内容，而被告除收取了原告首付款540万元后，又收取了300余万元购房款，该协议应当认定为房屋买卖合同，有无签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》不影响双方房屋买卖关系的成立。被告现对原告以贷款方式支付购房款1，080万元有异议，但从《买卖协议》对没有勾选视为以第一项为准的规定以及《买卖协议》中有对原告申请银行贷款期限的约定，可以确认当时约定通过银行贷款支付该笔房款。而若按被告所述应由原告自有资金付款，则应勾选第二项“自筹资金”，但该项在三联协议中均未予勾选。按协议约定，原告在支付300万元定金后应于双方签订《上海市房地产买卖合同》时支付首付款540万元（含定金），但原告在未签该合同前即支付450万元（含定金）并代被告清偿了250余万元的债务，所支付房款已达700余万元，显示了原告履行合同的诚意。而被告在超额收取首付款后并未按约用于清偿贷款以注销房屋抵押登记，显已违约。原告已于签约日6月18日之前超额支付了首付款，而协议约定余款通过银行贷款方式支付，故签订《上海市房地产买卖合同》对原告有利无弊，故被告称系因原告筹款不力而未能按时签订示范合同显然不符常理，难以采信。而原、被告均未于6月18日前往居间方签约，结合公证委托书形成日期以及申请办理抵押权登记日期，不难看出原、被告对付款方式和签约时间均作了变更，付款方式从银行贷款变为原告自筹资金。被告称委托书系委托受托人借款，受托人所为已超越代理权限，本院���为该说法实在不堪推敲。受托人亦系争房屋买卖居间方，与被告并无其他关系，仅因房屋买卖而有一面之缘，双方委托借款的基础及信任从何而来？居间方而被告售房本就可获得现金，为何委托居间方借款？因此，可以认定因变更付款方式为原告自付全部房款，原告为保证资金及交易安全，仿效银行放贷的做法，双方同意对系争房屋进行抵押登记的事实成立。但现并无证据证明双方对原告付清全部房款的期限有约定，而双方没能签订《上海市房地产买卖合同》并约定付款期限并不能归责于原告。就公平而论，原告付款时间应不早于按《买卖协议》约定推算出的银行放贷时间，按常规该时间应在2015年8月以后；且原告需筹资近千万元，理应给予一定的合理期限；同时鉴于被告之前未清偿抵押贷款的违约行为，原告有理由截留部分房款用于代被告清偿尚余贷款以排除房产过户障碍。而被告却在原告又支付房款156万元后，退还了全部房款，其行为有违诚实信用。原告作为守约方，其合法权益应予保护。现买卖协议具备继续履行的条件，故原告要求支付房款并办理房产过户的诉讼请求应予支持，以原告为权利人的抵押登记应由原告予以注销。被告系合法占有原告支付的购房款，故原告在房屋交易继续进行的情况下要求被告支付房款利息，于法无据，本院不予支持。对于原告主张被告承担原告的律师费，缺乏法律依据，也无合同约定，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告沈霞于本判决生效之日起十五日内支付被告施网明、袁园、施泽南房款1，800万元（应优先用于清偿房屋抵押贷款本息，余款由被告施网明、袁园、施泽南收取）；二、被告施网明、袁��、施泽南于房屋抵押登记涤除之日协助原告沈霞办理将上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋产权过户登记至原告沈霞名下的手续；三、驳回原告沈霞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79，563元，减半收取计39，781.50元，财产保全费5，000元，共计44，781.50元，由原告沈霞负担2，689.50元，被告施网明、袁园、施泽南负担42，092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 全炜琦二〇一五年十月八日书记员 沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：搜索“”来源：