（2015）青民一终字第1758号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-14
案件名称
卢乐一、吴海明与山东宏程置业（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东宏程置业（青岛）有限公司,卢乐一,吴海明,王春芳,中国建设银行股份有限公司胶南支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1758号上诉人（原审被告）山东宏程置业（青岛）有限公司。法定代表人陈玉康，董事长。委托代理人马锋，该公司员工。委托代理人万波，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢乐一。委托代理人黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。委托代理人胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴海明。委托代理人黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。委托代理人胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。原审第三人青岛市住房公积金管理中心法定代表人王春芳，主任。委托代理人臧丽君，该单位员工。原审第三人中国建设银行股份有限公司胶南支行。法定代表人徐建军，行长。委托代理人庄伟伟，山东若真律师事务所律师。委托代理人王志梅，山东若真律师事务所律师。上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司（以下简称宏程置业公司）因与被上诉人卢乐一、被上诉人吴海明、原审第三人青岛市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、原审第三人中国建设银行股份有限公司胶南支行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第2099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏程置业公司的委托代理人万波、马锋，被上诉人卢乐一，被上诉人卢乐一与被上诉人吴海明共同委托代理人胡文平，原审第三人公积金中心的委托代理人臧丽君，原审第三人建设银行的委托代理人王志梅，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢乐一、吴海明在一审中诉称，2011年8月14日，其与宏程置业公司签订了商品房买卖合同，购买宏程置业公司开发的位于黄岛区连云港路10号贝多芬公馆×栋×单元×户的房屋一套。但因宏程置业公司建设的房屋存在严重的质量问题，宏程置业公司同意退房，双方于2013年6月4日签订了退房协议，约定：宏程置业公司出钱将卢乐一、吴海明房屋贷款剩余部分结清，办理注销房屋预抵押登记，解除网签合同并退还首付款及已偿还贷款本息。退房协议签订后，宏程置业公司没有按照退房协议的约定履行各项义务，其行为已构成违约，请求依法判令：1、宏程置业公司立即结清卢乐一、吴海明的房屋贷款剩余本金601566.83元及利息；2、退还首付款417478元及已还贷款本息47038.55元（截止2014年2月底）；3、支付违约金20549元；4、本案诉讼费用由宏程置业公司承担。一审庭审中，卢乐一、吴海明变更诉讼请求为：1、判令宏程置业公司立即结清卢乐一、吴海明在公积金中心抵押贷款尚欠的贷款本金195105.18元（截止2014年8月20日）及利息；2、判令宏程置业公司立即结清卢乐一、吴海明在建设银行抵押贷款尚欠的贷款本金402672.35元（截止2014年8月20日）及利息；3、退还卢乐一、吴海明首付款417478元并赔偿利息损失83286元。宏程置业公司在一审中辩称，宏程置业公司认为合同真实有效，不同意卢乐一、吴海明的诉讼请求。公积金中心在一审中述称，在结清房屋贷款本金及利息的情况下，同意解除合同。建设银行在一审中述称，在结清房屋贷款本金及利息的情况下，同意解除合同。一审法院查明，卢乐一、吴海明与宏程置业公司于2011年8月14日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，卢乐一、吴海明购买宏程置业公司开发的位于黄岛区连云港路10号贝多芬公馆×栋×单元×户的房屋一套，建筑面积108﹒82平方米，单价每平方米9442元，总房价款1027478元。宏程置业公司应当在2013年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付，逾期交付，宏程置业公司按日支付已支付的房价款的万分之一的违约金，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，卢乐一、吴海明按约于2011年8月14日交付宏程置业公司购房首付款417478元、于2013年1月16日交付宏程置业公司建设银行贷款41万、于2013年1月22日交付宏程置业公司公积金贷款20万，共计1027478元，但宏程置业公司未将房屋交付卢乐一、吴海明。2013年5月29日，卢乐一、吴海明以宏程置业公司明知该商品房未经验收合格，却要求卢乐一、吴海明先付款后验房，且房屋存在楼层进水、公摊变大、公用设施占用套内建筑面积等问题，因此向宏程置业公司提出退房申请。宏程置业公司的副总经理高峰代表宏程置业公司签收了卢乐一、吴海明的该申请，并与卢乐一、吴海明于2013年6月4日签订退房协议，该协议约定：1、宏程置业公司出钱将卢乐一、吴海明房屋贷款剩余部分（包括利息）结清。2、双方共同注销房屋预抵押登记。3、双方共同办理解除房地产网签合同。4、办理完以上手续后5日内退还卢乐一、吴海明的首付款和已偿按揭还贷款本金及产生的银行利息。5、未尽事宜双方协商解决。6、双方约定在一个月内完成以上手续，若一方违约须按照房款额的2%支付对方。以上协议签字后生效。卢乐一、吴海明和高峰在协议上签名确认。退房协议签订后，宏程置业公司没有按照退房协议的约定履行各项义务。卢乐一、吴海明提交了以下证据证明其主张：1、提交双方签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明双方建立了房屋买卖合同关系。2、提交宏程置业公司出具的收款收据一份、第三人建行和公积金所出具的个人贷款支付凭证和特种划款及委托贷款凭证，证明卢乐一、吴海明已按照合同约定向宏程置业公司支付首付款417478元、贷款61万元的义务。3、提交2013年6月7日半岛都市报一份、山东电视台生活帮频道所曝光的宏程置业公司所开发的房屋存在质量问题的电视节目刻制的光盘一份，证明本案诉讼房屋存在严重的质量问题，房屋质量不合格，相关部门截止2013年6月5日因宏程置业公司所开发的房屋质量存在问题，未向宏程置业公司颁发建设工程竣工规划许可证，高辉是宏程置业公司的副总经理，是本案诉讼房屋贝多芬公馆项目的负责人，高辉的行为是职务行为。4、2013年5月29日退房申请书及2013年6月4日的退房协议一份，证明该房屋存在质量问题以及在销售时虚假宣传等问题，双方协商一致解除了商品房预售合同，并就退房事宜签署了退房协议。宏程置业公司对卢乐一、吴海明提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据的真实性没有异议。2、对卢乐一、吴海明提交半岛都市报，山东电视台生活帮频道所曝光的宏程置业公司所开发的房屋存在质量问题的电视节目刻制的光盘，宏程置业公司认为其开发的贝多芬项目并没有质量问题，房屋是否有质量问题应该由专业的鉴定机构鉴定，而不是通过所谓的有偿媒体的报道。3、根据双方签订的商品房预售合同第十条第二款的约定“商品房经竣工验收合格”，房屋的交付条件为经验收合格，我公司已于2013年5月份完成竣工验收，有政府部门出具的单体竣工验收合格证。4、高辉所签文件未经公司授权，不能代表我公司，我公司不予认可。5、宏程置业公司对请求数额及利息计算方式和标准没有异议。公积金中心、建设银行对卢乐一、吴海明请求数额及利息计算方式和标准没有异议。一审法院认为，卢乐一、吴海明与宏程置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，依法应予维护。本案当事人争执的焦点问题是：一是宏程置业公司的副总经理高辉在卢乐一、吴海明退房申请公司签收栏内签名并以公司的名义与卢乐一、吴海明签订退房协议的行为是个人行为还是职务行为。二是双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否应当解除。三是卢乐一、吴海明的诉讼请求是否符合法律规定和合同约定。第一，关于宏程置业公司的副总经理高辉代表公司在卢乐一、吴海明退房申请公司签收栏内签名并以公司的名义与卢乐一、吴海明签订退房协议的行为是个人行为还是职务行为。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，高辉系宏程置业公司的副总经理兼工程技术部经理，当卢乐一、吴海明因购买宏程置业公司的房屋存在质量等问题向宏程置业公司提出退房申请时，高辉在卢乐一、吴海明退房申请公司签收栏内签名受理，并以公司的名义与卢乐一、吴海明签订退房协议，其行为应当认定为职务行为。第二，关于双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否应当解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。双方于2013年6月4日签订的退房协议，系双方的真实意思表示，且内容不违法法律的强制性规定，故双方签订的《青岛市商品房预售合同》应当解除。第三，关于卢乐一、吴海明的诉讼请求是否符合法律规定和合同约定。一审法院认为，双方于2013年6月4日签订的退房协议约定：1、宏程置业公司出钱将卢乐一、吴海明房屋贷款剩余部分（包括利息）结清，退还卢乐一、吴海明的首付款和卢乐一、吴海明已偿按揭还贷款本金及产生的银行利息，若一方违约须按照房款额的2%支付对方。宏程置业公司未履行退房协议确定的义务，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，卢乐一、吴海明的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏程置业公司于判决生效之日起10日内结清卢乐一、吴海明在公积金中心的抵押贷款自2014年7月28日到8月20日产生的利息658.48元和（截至到2014年8月20日）尚欠的贷款本金195105.18元及之后产生的利息；二、宏程置业公司于判决生效之日起10日内结清卢乐一、吴海明在建设银行的抵押贷款自2014年8月17日到8月20日产生的利息293.06元和（截至到2014年8月20日）尚欠的贷款本金40272.35元及之后产生的利息；三、宏程置业公司于判决生效之日起10日内支付卢乐一、吴海明已经归还的贷款本息67735.28元；四、宏程置业公司于判决生效之日起10日内返还卢乐一、吴海明购房首付款417478元并赔偿利息损失83286元（自2011年10月17日至2014年7月31日，按照年息6.65%计算）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15296元，由宏程置业公司负担。因卢乐一、吴海明已预交，宏程置业公司于判决生效之日起10内付给卢乐一、吴海明15296元。宣判后，宏程置业公司不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。其上诉的主要理由是：1、宏程置业公司开发的房屋已经通过竣工验收，具备交房条件，卢乐一、吴海明拒不接受房屋属违约行为。2、与卢乐一、吴海明签订协议的并非宏程置业公司的副总经理，未得到授权，协议上也未加盖宏程置业公司公章，宏程置业公司与卢乐一、吴海明并未达成退房协议，应当履行元商品房合同。卢乐一、吴海明答辩称，1、涉案房屋存在严重质量问题。2、高辉的行为是职务行为。3、退房协议合法有效。4、利息的计算数额，四方当事人已经进行了确认。卢乐一、吴海明请求二审法院维持原判。公积金中心陈述称，若判决解除合同，卢乐一与宏程置业公司应当共同对剩余贷款本息承担连带责任，贷款本息还清后，公积金中心方同意解除合同，协助办理解押手续。建设银行陈述称，同公积金中心的意见。经审理查明，一审审理过程中，宏程置业公司认可高辉是宏程置业公司的副总经理兼工程技术部经理。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：宏程置业公司的副总经理高辉以宏程置业公司的名义与卢乐一、吴海明签订退房协议是否有效。高辉是宏程置业公司的副总经理兼工程技术部经理，卢乐一、吴海明在申请退房过程中，由高辉代表宏程置业公司进行商谈并达成一致意见签订退房协议，高辉是代表宏程置业公司处理涉案的房屋买卖纠纷，系履行职务的行为，高辉代表程置业公司与卢乐一、吴海明签订退房协议合法有效。根据该协议，双方已经对解除合同以及返还房款、达成一致，一审法院根据双方的协议作出判决，符合法律规定，本院依法予以维持。综上，宏程置业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15296元，由上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王化宿代理审判员 徐 明代理审判员 高仁青二〇一五年十月八日书 记 员 王 繁 搜索“”