（2015）泰中民终字第00716号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-10-16

案件名称

泰州市明珠小区业主委员会与泰州市鹏程物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2015）泰中民终字第00716号上诉人（原审被告）泰州市鹏程物业管理有限公司，住所地泰州市海陵区莲花四区7幢401号。法定代表人徐小芸，该公司董事长。委托代理人（特别授权）殷泰萍，江苏公清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）泰州市明珠小区业主委员会，住所地泰州市明珠小区社区办公楼。负责人季杰，该委员会主任。委托代理人（特别授权）范亚平、胡炎，江苏国安泰律师事务所律师。上诉人泰州市鹏程物业管理有限公司（以下简称鹏程公司）与被上诉人泰州市明珠小区业主委员会（以下简称明珠业委会）物业服务合同纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2015年6月8日作出（2015）泰开民初字第00257号民事判决，上诉人鹏程公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：2010年6月1日，泰州市明珠小区时任业主委员会与鹏程公司签订了一份《委托物业管理合同》，约定如下：明珠业委会将明珠小区的物业管理委托给鹏程公司负责，委托事项中包含公共配套设施的运营管理（售货亭、物业空余房和文体活动场所）；委托管理期限为三年，从2010年6月1日至2013年5月31日；公共配套设施、运行管理收入（售货亭、广告费及空闲物业房出租）按《江苏省物业管理条例》第三十三条规定“在扣除物业管理企业代办费后，将收入的30%用于补贴物业管理公司服务费，收入的70%纳入维修基金”，其收入单据应据实、及时给明珠业委会一份；房屋出租、售货亭租金应设专账，存折由明珠业委会保管，相互约束使用；本合同终止时，鹏程公司必须向小区业主委员会移交属于物业及物业管理全部档案资料。2012年9月28日明珠小区第三届业主委员会选举成立，泰州经济开发区房产管理局给予书面批复，确认选举合法、有效。2013年5月31日，明珠业委会与鹏程公司签订了《委托物业管理合同》，约定如下：明珠业委会将明珠小区的物业管理委托给鹏程公司负责，委托事项中包含公共配套设施的运营管理（售货亭、物业空余房和文体活动场所）；委托管理期限为壹年，从2013年6月1日至2014年5月31日；房屋出租、售货亭租金应设专账，相互约束使用；本合同终止时，鹏程公司必须向小区业主委员会移交属于物业及物业管理全部档案资料。2011年至2014年间，鹏程公司将明珠小区物业用房出租给他人使用，并签订了相应的租赁合同，其从2013年6月起收取房屋租金合计149700元，上述期间鹏程公司收取的广告收入为12920元，合计162620元。此外，鹏程公司与刘兰萍所签订的租赁合同所约定的租赁期间从2011年6月1日至2012年5月31日，租金为12000元／年，但鹏程公司实际收取的租金是从2011年6月1日起算至2017年5月31日，合计72000元。明珠业委会就2010年1月至2012年12月的房租收入、广告费用提供了相应收款收据，其称该收据系鹏程公司向业主委员会提供的；明珠业委会亦提供了2009年6月至2010年5月31日广告、房租收入与业委会支出表、2010年6月至2011年5月31日广告、房租收入与业委会支出表、2011年6月至2012年5月31日广告、房租收入与业委会支出表、2012年6月至2013年5月31日广告、房租收入与业委会支出表共计四份，其亦称上述表系鹏程公司向明珠业委会提供的。经原审审核，上述收款数据中相同时间内的收入金额与收入支出表中的收入金额相吻合。根据上述收入支出表的显示，按照上年度结余加上本年度收入的60%再减去支出后的计算方式计算，截至2013年5月31日的余额为99295.36元。明珠业委会涉诉，请求依法判令：1、鹏程公司立即返还明珠小区的广告、房租收入人民币240067.36元；2、一审诉讼费由鹏程公司承担。原审法院经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、明珠业委会是否享有本案原告的诉讼主体资格；2、明珠业委会所主张的2009年6月1日到2013年5月30日及2013年6月至2014年3月间公共配套设施运行管理收入的金额是多少；3、明珠业委会按60%标准主张返还上述费用是否有事实依据和法律依据。关于争议焦点1，原审法院认为：我国《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，其系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位；参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（（2005）民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十四条的规定，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格，业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。本案中，明珠业委会经选举产生，并取得了所在区域房管行政主管部门的确认，应当认为其具有合格的诉讼主体，故其作为适格原告起诉适当，鹏程公司就原告主体资格提出的抗辩无法律依据，原审法院不予采纳。关于争议焦点2，原审法院认为：根据业已查明的事实，从2013年6月至明珠业委会起诉，鹏程公司所收取的房屋租金及广告费的总额为234620元。在该期间内的物业管理企业代办费等其他支出，鹏程公司未举证予以证明，故造成原审法院在根据合同约定计算时无法扣除的不利后果应由鹏程公司承担。从2009年6月起至2013年5月31日的房屋租金、广告费收入，明珠业委会提供了相应收据及收入支出表，已完成了初步举证义务，鹏程公司对上述收支情况不予认可，但其未提供相应证据予以反驳，且根据合同的约定，鹏程公司应当就房屋出租、售货亭租金设立专账，在合同终止时，鹏程公司必须向小区业主委员会移交属于物业及物业管理全部档案资料。经原审法院释明后，鹏程公司未能提交其在明珠小区进行物业管理期间的收支账目，亦未提出正当理由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。故原审法院依法推定明珠业委会的主张成立，确认明珠业委会所主张的2009年6月起2013年5月31日期间房屋租金、广告收入的金额及相关支出金额，在按照上年度结余加上本年度收入的60%再减去支出后的计算方式计算，余额为99295.36元。故从2009年6月起鹏程公司所收取的公共配套设施、运行管理收入按照60%计算后的总额为240067.36元。关于争议焦点3，原审法院认为：《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十一条规定，物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或者用于经营，所获得的收益按照双方的约定确定其归属或者用途；没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。鹏程公司与时任明珠小区业主委员会2010年6月签订的合同明确约定，将扣除相关费用后收入的70%纳入维修基金，该约定不违反法律的规定，合法有效，应当予以遵守并履行。明珠业委会作为泰州市明珠小区全体业主的代表，有权代表全体业主行使权利，要求鹏程公司返还约定的费用。关于鹏程公司辩称其与明珠业委会2013年6月签订的合同中对公共配套设施、运行管理收入的分配没有约定，根据法律规定双方对没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。明珠业委会主张按照收入的60%返还费用，在双方的约定和法律的规定范围之内，并不损害鹏程公司的权益，系其处分自己的权利，原审法院予以支持，但该费用应当根据法律规定纳入专项维修基金之中或按照业主大会的决定使用。至于鹏程公司辩称经营期间明珠小区物管费的交纳比例较低，该公司严重亏损，其可另行依法主张权利，与本案无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，原审判决：鹏程公司于判决生效后十日内向明珠业委会返还公共配套设施、运行管理收入240067.36元。一审案件受理费4902元，由鹏程公司负担（此款明珠业委会已预交，鹏程公司于判决生效之日起十日内迳交明珠业委会）。上诉人鹏程公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人明珠业委会于2010年成立，未经民政机关核准登记，属于不合法的机构，没有诉讼主体资格。2、由于历史原因，明珠小区业主缴纳物业费比例很低，因此2013年5月31日之后签订的合同没有广告、房屋租金收入分成比例的条款，一审法院依据原合同判决返还广告、房租费用不当。3、原审中被上诉人举证证据均为复印件，原审法院据此认定案件事实显属不当。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人明珠业委会答辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为：本案被上诉人明珠业委会系经选举成立，并经所在区域房管行政主管部门给予书面批复，确认选举合法、有效，根据相关司法解释，明珠业委会具有诉讼主体资格。上诉人辩称的明珠业委会没有诉讼主体资格的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。鹏程公司与明珠业委会2010年6月所签订的合同对公共配套设施、运行管理收入的分配有明确约定，2013年6月签订的合同中虽对公共配套设施、运行管理收入的分配没有约定，依据相关法律规定，双方没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。本案中，明珠业委会在原审中主张按照收入的60%返还费用，并不超过双方2010年6月所签订合同约定的70%的范围，原审法院据此判决上诉人鹏程公司返还2013年6月之后的公共配套设施、运行管理收入的60%并无不当，本院予以支持。明珠业委会原审中提供的相应收据及收入支出表虽为复印件，鹏程公司对此亦不予认可，但鹏程公司未提供相应证据予以反驳，根据双方合同的约定，鹏程公司应当就相关广告、租金收入设立专账，上诉人鹏程公司在被上诉人提供的证据不利于证据持有人鹏程公司的情况下，在原审法院释明后，拒不提交其在明珠小区进行物业管理期间的收支账目。原审法院据此推定明珠业委会的主张成立并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4092元，由泰州市鹏程物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周卫平代理审判员　　潘贻杰代理审判员　　顾连凤二〇一五年十月八日书　记　员　　彭世美搜索“”