（2015）章民初字第1797号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2017-02-22
案件名称
济南胜明房地产开发有限公司与袁凯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
章丘市人民法院
所属地区
章丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南胜明房地产开发有限公司,袁凯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省章丘市人民法院民 事 判 决 书（2015）章民初字第1797号原告济南胜明房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人王坚，总经理。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人魏燕，山东豪才律师事务所律师。被告袁凯，男，生于1981年11月2日，汉族，居民，住章丘市。委托代理人刘晓敏，北京大成（济南）律师事务所律师。原告济南胜明房地产开发有限公司（以下简称胜明房地产公司）与被告袁凯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚海彦独任审判，公开开庭进行了审理。原告胜明房地产公司委托代理人周华、魏燕，被告袁凯及委托代理人刘晓敏到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序进行了审理，原告胜明房地产公司委托代理人周华、魏燕，被告袁凯及委托代理人刘晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胜明房地产公司诉称：原告与被告于2012年4月19日签订《维多利亚广场高层住宅代建选房协议书（编号153）》（以下简称《选房协议》），协议约定，被告享有原告开发的维多利亚广场A-1-2502室、52号地下车位、A-26号地下室（现附属23号地下室）的优先购买权，被告向原告支付25万元。同时，协议第3条约定：被告应当在原告通知签订正式购房合同3日内与原告签订《商品房买卖合同》，如被告逾期，视为被告自动放弃，原告有权将房屋另行出售，同时，被告应按照所交全部款项的10%向原告支付违约金。选房协议签订后，被告按照约定向原告支付25万元，但却并未按照协议约定及原告通知的时间与原告签订《商品房买卖合同》，严重违约。原告认为，按照协议约定，原告有权解除本协议、并将房屋另行出售，同时被告应按照约定向原告支付2.5万元的违约金。请求1、判令解除原告与被告于2012年4月19日签订的《维多利亚广场高层住宅代建选房协议书》；2、判令被告向原告支付违约金2.5万元；3、诉讼费用由被告承担。被告袁凯辩称：原告所述与事实不符，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求不成立。理由1、双方未签订商品房买卖合同并非被告违约导致，未签订合同的原因是双方就合同部分条款不能达成一致意见。因合同条款中双方权利义务明显不平等，在补充协议中第四条约定出现同样的违约情形时，被告方需要承担的违约责任明显大于原告方。且就涉案房屋而言，至今相关房屋仍未竣工验收。2、产权问题，在双方签订选房协议时，原告方作为房屋的出卖方没有将该产权事宜告知被告，一般情况下住宅房的期限为70年，而涉案房屋产权为50年，原告方存在恶意隐瞒真实情况的情形。综上两点，原告以被告未签订商品房买卖合同为由要求被告承担违约责任，违背公平、自愿、诚实、信用原则。原告要求被告承担违约金无事实依据。其次，根据《商品房销售管理办法》第六条及建房（2010）53号文件之规定，在原告方未取得预售许可证的前提下，其不得以任何形式向被告收取预订款等费用。本案双方在签订选房协议时，被告没有取得相关预售许可，其无权收取25万元的订购金，原告以此作为计算违约金的依据不能成立，并且涉案房屋至今未竣工，原告方也没有任何损失。另外，选房协议书约定逾期未签订商品房买卖合同才视为被告自动放弃，该条款中未涉及补充协议，且补充协议中权利义务明显不平等；关于何为逾期问题条款中约定不明确，应作出不利于条款提供方即原告方的解释，被告不存在逾期未签订合同的情形，原告要求解除购房协议无依据。综上请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月19日，订购方袁凯与开发商济南胜明房地产开发有限公司签订《选房协议》，对选房房号A-1-2502、车位、地下室进行了约定，并约定总价款为801131元。其中认购协议约定1、订购方了解项目及本次选房的相关情况并已熟知购房房屋暂时没有相关预售手续，对购买房屋的相关情况已无异议。为取得本定购房屋的优先购买权，订购方已在填写本协议前自愿缴纳10万元诚意金。2、订购方选房成功并签订本协议书5个工作日内再缴纳人民币十五万元整。（含前期缴纳的10万元诚意金，合计缴纳二十五元）。订购方在签订本协议5日内未缴纳该款项，则扣除前期缴纳10万元诚意金的10%作为违约金。3、双方签订本协议书后。在开发商取得相关手续，并通知签订正式合同3日内，应与开发商签订《商品房买卖合同》；如逾期未签订合同，视为订购方自动放弃，则开发商不再为订购方保留本房屋，没收其所交全部款项的10%作为违约金，剩余订购金由开发商10个工作日内退还订购方，同时有权将房屋向他人订购或售予他人。5、订购方在签订本协议书并交纳定购金订购金后提出退房的，订购金须向开发商支付已付订购金的10%做为违约金，剩余订购金由出卖方开发商10个工作日内退还订购方。6、该房屋套型面积、车位位置及配套房位置以规划部门最终批复方案为准。7、《商品房买卖合同》签订后，该协议书自动失效；已付款项全额转为房款。8、签订本协议书后订购方可以变更一次购房姓名，签订正式合同之日起，不得以任何理由更名。9、本协议书由双方签字或盖章后生效，一式贰份，订购方一份，开发商一份，具同等法律效力。袁凯向胜明房地产公司共支付25万元款项。2015年1月8日，胜明房地产公司取得上述房屋的《商品房预售许可证》。另查明，胜明房地产公司陈述于2015年4月28日通过EMS特快专递向袁凯邮寄《签约通知书》，于2015年5月15日向袁凯发出解除《选房协议》的律师函。袁凯称未收到。胜明房地产公司提供的EMS回执上无袁凯签字。以上事实，由胜明房地产公司提交的《选房协议》、《商品房预售许可证》、EMS特快专递回执及庭审当事人的陈述予以证实。本院认为，本案审理过程中袁凯提交了《商品房买卖合同》的格式文本，主张不签订《商品房买卖合同》的原因系对合同条款双方未达成一致意见，胜明房地产公司对袁凯提交的《商品房买卖合同》文本无异议，但称对双方未签《商品房买卖合同》的原因不清楚，庭后亦未答复。本院对袁凯的主张予以采信，双方因对合同条款未达成一致意见而未签订《商品房买卖合同》。胜明房地产公司提供的EMS回执上无袁凯签字，本院对其关于《选房协议》已经解除的主张不予采信。双方因《商品房买卖合同》条款未达成一致意见未能继续履行《选房协议》，双方均无过错，胜明房地产公司主张袁凯违约，应当按照《选房协议》第三条的约定支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。双方未能就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，《选房协议》理应解除，故对胜明房地产公司主张解除《选房协议》的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告济南胜明房地产开发有限公司与被告袁凯于2012年4月19日签订的《维多利亚广场高层住宅代建选房协议书》；二、驳回原告济南胜明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费425元，由原告济南胜明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 姚海彦人民陪审员 李红欣人民陪审员 张工业二〇一五年十月八日书 记 员 李 丽 关注微信公众号“”