（2015）大民二终字第01303号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-10-19

案件名称

贾立滨与王玉玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王玉玉,贾立滨

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第01303号上诉人（原审被告）：王玉玉。委托代理人：张延涛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托代理人：张天祥，辽宁住邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾立滨。委托代理人：徐璐，辽宁见道律师事务所律师。原审原告贾立滨与原审被告王玉玉房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年8月5日作出（2014）西民初字第1329号民事判决，王玉玉不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月8日作出（2014）大民二终字第01233号民事裁定，将本案发回重审。发回重审后，大连市西岗区人民法院另行组成合议庭，对本案进行了审理，并于2015年6月18日作出（2015）西审民初字第26号民事判决，王玉玉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人王玉玉及其委托代理人张延涛、张天祥，被上诉人贾立滨的委托代理人徐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告贾立滨一审诉称：2013年7月4日，贾立滨与王玉玉双方签订《买卖合同》，约定贾立滨以763800元的价格将位于西岗区长江路××号××层××号的房屋卖给王玉玉。王玉玉的付款方式为一次性付款，付款日期为2013年7月4日。至今，王玉玉已给付购房款409800元，剩余购房款354000元至今未给付。贾立滨为了维护自己的合法权益而诉至法院，请求王玉玉支付剩余房屋转让款354000元；请求王玉玉支付逾期支付房款的滞纳金229140元。原审被告王玉玉一审辩称：不同意贾立滨的诉讼请求。一、我们双方真实房屋交易价格为50万元，并非763800元，王玉玉与贾立滨原系老公公与儿媳妇的关系，2012年王玉玉与贾立滨的儿子离婚，当时净身出户没有分得任何财产，但是由于孩子小，为了照顾孩子，王玉玉与贾立滨的儿子仍然生活在一起，在此基础上贾立滨将房屋出售给王玉玉，由于贾立滨与王玉玉在房屋交易当中没有通过房屋中介，因此双方于2013年7月1日到大连市房地产交易市场领取了一份大连市房地产买卖合同，并亲自填写了交易价格为50万元，由于双方不想办理资金监管，根据大连市房产的要求又到大连市公证处办理了一份无须办理资金监管的公证，由于该份公证书内容为公证处的固定文本，因此上面写着房款已经自行结清的字样，但事实上王玉玉在2013年7月1日之前未支付任何房款。由于办理房产过户需要排号，并且贾立滨的妻子未能到场，因此7月1日并未办理相关过户手续，一直到7月4日才办理。根据城市房地产转让规定和大连市城市房地产交易管理暂行办法的规定，买卖双方应当如实申报成交价格，并以申报的成交价格作为缴纳税费的依据，但成交价格明显低于市场正��价的时候，以评估价格作为缴纳税费的依据。本案中我们双方申报的成交价格为50万元，税务大厅根据我们申报的价格代开了50万元的房款发票，但是涉案房屋的系统评估价格为763800元，因此税务机关按照763800元的价格征收了案涉房屋的契税7638元。交完税后，王玉玉与贾立滨前往交易大厅办理过户手续，按照大连市交易惯例，交易大厅将按照完税价格即763800元系统自行打印一份大连市房地产买卖合同，首页带条形码，作为房地产交易的存档合同。请注意在该份合同中，各项内容均为打印字体，除签名之外，合同无任何手写字体，且合同只有一份，贾立滨与王玉玉均没有合同原件。综上，贾立滨与王玉玉的房屋交易过程中，共产生了两份买卖合同，一份为50万元我们双方真实意思表达的合同，而另一份763800元则是房产交易市场为了办理存档而自动生成的合同。本案中��案涉房产真实交易价格应当依据我们双方手写合同认定。二、贾立滨未及时交付房屋，2013年7月1日至2014年5月8日的房屋租金应当冲抵房款。贾立滨于2014年5月9日向王玉玉交付了案涉房屋。自2013年7月1日至2014年5月8日案涉房屋始终由贾立滨出租，并全部租金收益归贾立滨占有。王玉玉有权要求该期间的租金冲抵房款。三、一审判决的违约金过高，应当按照实际损失数额予以降低。按照50万元合同总价计算，扣除租金收益27500元，王玉玉应付未付的房款为62700元。贾立滨是于2014年5月9日完成的交房，根据同时履行抗辩权的原则，贾立滨无权请求2014年5月9日之前逾期付款违约金。王玉玉认为，自2014年5月9日按照中国银行同期贷款利率的标准计算，违约金的金额应为1881元。自2014年5月9日至2014年11月9日，62700元×6%／12个月×6个月=1881元。一审法院经审理查明：贾立滨与王玉玉分别于2013年7月1日、2013年7月4日在大连市房地产交易大厅签订了两份《大连市房地产买卖合同》。2013年7月1日的合同约定，贾立滨将位于大连市西岗区长江路××号××层××号房屋出售给王玉玉，该房屋建筑面积66.53平方米，房屋总价款50万元。2013年7月4日的合同约定，贾立滨将位于大连市西岗区长江路570号20层12号房屋出售给王玉玉，房屋总价款763800元，付款日期及房屋交付时间均为合同签订当日，在该份合同中约定，如王玉玉不能按期付清购房款，每逾期一日，给付贾立滨购房款千分之三的滞纳金。2013年7月10日，双方办理了房屋过户手续，案涉房屋过户到王玉玉名下。2013年7月16日，王玉玉与大连市住房公积金管理中心西岗办事处、中国建设银行大连市分行签订了大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，王玉玉用案涉房屋抵押借款292000元，同年8月6日，王��玉将该款交付给贾立滨，同年8月7日，王玉玉将公积金账户中117800元存款交付给贾立滨，以上款项合计409800元。案涉房屋在过户前以贾立滨名义进行出租，过户后，王玉玉于2014年5月12日将案涉房屋予以出租。一审法院认为，贾立滨与王玉玉在进行房屋买卖过程中，就同一房屋分别签订的两份《大连市房地产买卖合同》，双方当事人对其真实性均予以认可，因此，该两份合同均是双方当事人真实意思表示，两份合同均不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，从合同的签订时间分析，双方于2013年7月4日签订合同系对2013年7月1日签订的合同的变更与补充，因此双方当事人应当依据2013年7月4日签订的合同的约定全面履行各自权利义务。关于房屋的交付时间一节，案涉房屋在过户前以贾立滨名义对外出租，过户后，贾立滨主张王玉玉收取了房屋租金，未提供证据予��证明，故贾立滨主张的该节事实，一审法院不予认可，王玉玉辩称该房屋的交付时间为2014年5月9日，并提供2014年5月12日王玉玉与案外人签订的租赁合同。房屋交付系贾立滨应负义务，贾立滨有义务提供证据予以证明，贾立滨未提供相关房屋交付的证据，应承担举证不能的不利后果，因此，应当以王玉玉认可的房屋交付时间即2014年5月9日为准。关于贾立滨要求王玉玉给付剩余购房款354000元的诉讼请求，一审法院认为，王玉玉于2013年8月6日给付贾立滨292000元、于同年8月7日给付贾立滨117800元，尚欠贾立滨房款354000元（763800元－292000元-117800元），故贾立滨的该项诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于贾立滨要求王玉玉给付逾期付款的滞纳金229140元的诉讼请求，一审法院认为，王玉玉未按合同约定给付贾立滨全部购房款项，应当承担逾期付款的违约责任。由于贾立滨未按合同约定时间交付房屋，王玉玉应承担的违约责任应当自贾立滨交付房屋时间即2014年5月9日的第二日起开始计算，贾立滨请求违约金计算至起诉之日即2014年5月19日止，按照合同约定，王玉玉应当按未付款项的日千分之三承担违约责任，故贾立滨该项诉讼请求的合理部分的计算方法为：自2014年5月10日起至2014年5月19日止，以王玉玉逾期付款金额354000元为基数，按每日千分之三计算，贾立滨该项请求合理金额为10620元（354000元×0.003元／日×10日），一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、被告王玉玉于本判决生效之日起十日内给付原告贾立滨购房款354000元；二、被告王玉玉于本判决生效之日��十日内给付原告贾立滨逾期付款的滞纳金10620元；三、驳回原告贾立滨其他诉讼请求。案件受理费9635元，保全费3435元，合计13070元（原告已预交），由原告贾立滨负担3970元，被告王玉玉负担9100元。如被告王玉玉未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。王玉玉上诉的理由及请求是：一审法院对于案涉房屋两份买卖合同的事实认定有误，双方手工填写的第一份买卖合同（即约定房屋转让款为50万元）是双方的真实意思表示，而在房产交易市场为办理存档而自动生成的买卖合同（即系统评估价格为763800元）并非双方的真实意思表示，该合同系因双方交易的价格低于市场正常价，且为了避免国家税费的流失，按照规定需要以评估价格作为缴纳税费的依据，故第一份合同（即2013年7月1日双方手工填写的合同）才是双方真实的意思表示；一审判决未将贾立滨因2014年5月9日之前未交付案涉房屋而收取的27500元房屋租金从房屋转让款中予以扣除是错误的；因案涉房屋的转让款是50万元，在扣除王玉玉已付房款以及应当扣除的房屋租金27500元之后，王玉玉尚欠房款应是62700元，故王玉玉应当支付的逾期付款违约金是1881元（即62700×日千分之三×10天），而一审判决认定的逾期付款违约金数额过高，且未按照实际欠款数额予以降低。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回贾立滨的诉讼请求。贾立滨二审答辩认为：表示服从原审判决，要求驳回王玉玉的上诉请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院另查明：第一，2013年7月1日，贾立滨与王玉玉签订的《大连市房地产买卖合同》（即该合同系王玉玉在本案第一次一审判决之��上诉审过程中提交的合同）第五条约定：王玉玉不能按期向贾立滨付清购房款，或贾立滨不能按期向王玉玉交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。第二，2013年7月4日由税务机关开具的税收转账专用完税证中记载以下主要内容，即纳税人是王玉玉，房屋地址是西岗区长江路××-××-××（20××85），税种是契税，案涉房屋的计税金额或销售收入是763800元，税率是0.01，实缴金额是7638元。第三，2013年7月4日由税务机关开具的税务机关代开统一发票存根联中记载以下主要内容，即付款方名称是王玉玉，收款方名称是贾立滨，房产证号是20××85，金额是50万元，税额7638元。第四，贾立滨在提起本案诉讼时向一审法院提交的起诉状中记载：其诉讼请求一是要求王玉玉支付剩余购房款354000元；二是要求王玉玉支付逾期房款的滞纳��229140元（即该数额的计算方法是以其主张的房款总额763800元的30%）。本案在第一次一审审理过程中，贾立滨以考虑到王玉玉的实际履行能力为由申请减少违约金数额至5万元，而在本案发回重审之后的一审庭审过程中贾立滨主张按照其起诉状中记载的诉讼请求来计算王玉玉承担的违约金数额，即229140元。第五，本案在发回重审之后的上诉审过程中，贾立滨在庭审时陈述其要求王玉玉承担的违约金是按照合同总价款763800元的30%计算且没有起止时间。庭审之后，贾立滨于2015年8月24日向本院提交一份情况说明，该说明中记载的主要内容是：贾立滨的诉请中对于违约金的截止日期并不是计算至起诉之日，而是到实际给付之日为止；贾立滨并未放弃对违约金要求的权利，一审判决之后的违约金贾立滨仍然主张王玉玉应当给付，且应按照房屋总价款的日千分之三给付。在此之后，王玉玉于2015年8月27日向本院亦提交一份情况说明，该说明中记载的主要内容是：本案仅有王玉玉一方上诉，贾立滨并未上诉，所以王玉玉认为贾立滨仅主张十天的违约金，以十日为限并按日千分之三主张违约金，王玉玉最初认为也可以，但是鉴于贾立滨向法院出具的情况说明中并未放弃十天之后的违约金，且贾立滨主张按总房款的日千分之三的标准支付违约金，王玉玉认为日千分之三的标准确实过高，故申请调整违约金的给付标准。第六，截止目前贾立滨与王玉玉均未能提交2013年7月1日和2013年7月4的两份合同的原件，王玉玉提交的2013年7月1日的合同复印件来源于大连市税务机关，而贾立滨提交的2013年7月4日的合同复印件来源于大连市房地产档案馆。本院补充查明的上述事实，有大连市房地产买卖合同、税收转账专用完税证、税务机关代开统一发票存根联、起诉��、一审庭审笔录、情况说明及当事人的陈述笔录等在案为凭，并业经本院查证属实，足资认定。本院认为，结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为案涉房屋的交易价格如何认定的问题。针对此争议焦点，本院认为，根据房地产转让交易的相关规定，若房地产交易合同价格低于评估价格的，则按照评估价格征收税费；若合同价格高于评估价格的，则按合同价格征收税费。本案中，贾立滨与王玉玉虽然于2013年7月1日和2013年7月4日为转让案涉房屋分别签订两份买卖合同，但这两份合同并非是一审判决认定的变更与补充的关系，主要理由如下：结合本案现查明的事实情况，由于贾立滨与王玉玉为交易案涉房屋在办理缴纳相关税费过程中，税务机关于2013年7月4日开具的税收转账专用完税证上记载案涉房屋的实缴税金是7638元（即以2013年7月4日合同上记载的房款763800元为基数，按1%缴纳契税），又由于税务机关于同日为案涉房屋交易而开具的发票上记载的缴税金额亦是7638元，但该发票上记载的案涉房屋的交易价格却是50万元，该价格并非是同日由本案双方当事人签字的合同上记载的房屋交易价格763800元，由此可以认定贾立滨与王玉玉在对案涉房屋进行交易之时约定的交易价格因低于评估价格而按评估价格实际缴纳的税费，即若双方实际的交易价格是贾立滨主张的763800元，则在2013年7月4日当天由税务机关开具的发票上也应当记载案涉房屋的交易价格为763800元。据此，2013年7月4日的合同上虽然记载案涉房屋的交易价格是763800元，但该合同并非是对2013年7月1日合同上记载的50万元房款价格的变更，且可以认定该合同系为缴纳案涉房屋交易税费而签订的合同。根据以上情况分析，案涉房屋的交易价格可以认定为50万元（即2013年7��1日双方签订的合同上记载的价格），因王玉玉已付房款数为409800元，故王玉玉尚欠房款数为90200元。关于王玉玉上诉称因贾立滨未能及时交付房屋，故案涉房屋在交付之前出租获得的租金收益应归其享有并应从尚欠房款数中予以扣除房屋租金27500元一节，本院认为，因王玉玉截止一审判决认定的贾立滨交付房屋之前（即2014年5月9日）其并未支付全部房款，且截止目前其也未支付全部房款，又因王玉玉亦未提供充分证据证明其所称的案涉房屋在贾立滨交付之前的租金贾立滨同意抵扣房款，故王玉玉在未付清房款的情况下，其该项上诉理由，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。关于王玉玉上诉称一审判决违约金过高应予调整一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案中，正如前所述，2013年7月4日的合同系为缴纳案涉房屋买卖所产生的税费签订的合同，而综合本案的情况可以认定2013年7月1日的合同系本案双方当事人为转让案涉房屋签订的合同，但因该合同中并未明确约定交付房屋、支付房款的时间，且双方对此又未能达成补充协议，又因按照该合同的相关条款及交易习惯亦不能予以确定，故王玉玉未能在一审判决认定的2014年5月9日贾立滨交付案涉房屋之时付清全部房款的情况下，王玉玉理应自2014年5月9日的次日开始向贾立滨承担违约金。由于2013年7月1日的合同中约定违约一方向对方给付相当于案涉房屋价款日千分之三的违约金，若按照此约定计算违约金至今确实存在过高等情形，且贾立滨并未提供充分证据证明其损失数额，因此综合本案的情况以2013年7月1日合同中记载的案涉房屋价款50万元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率（一年期贷款利率）来计算违约金为宜，而贾立滨主张按照2013年7月4日合同记载的房款763800元的30%来计算违约金并无充分的事实和��律根据。又由于虽然依据贾立滨在本案中的诉讼请求及其在一、二审庭审过程中的陈述来看，其并未要求计算违约金至起诉之日（即2015年5月19日），但贾立滨对一审判决王玉玉承担违约十天的内容并未提起上诉，且在本案二审中其明确表示在一审判决之后的违约金仍然要向王玉玉主张，因此对一审判决王玉玉承担未能及时付款的十天的违约天数予以维持，且在此之后的违约金贾立滨可通过另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西审民初字第26号民事判决；二、王玉玉于本判决生效之日起十日内给付贾立滨90200元及违约金（自2014年5月10��至2014年5月19日，以50万元为基数，按中国人民银行规定的一年期同期贷款基准利率计付）；三、驳回原审原告贾立滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9635元，保全费3435元，合计13070元（贾立滨已预交），由贾立滨负担7700元，由王玉玉负担5370元；二审案件受理费9100元（王玉玉已预交），由贾立滨负担5000元，由王玉玉负担4100元。本判决为终审判决。审判长　　李奎哲审判员　　张萍萍审判员　　阁成宝二〇一五年十月八日书记员　　宋　敏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后��判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”