（2014）青民一终字第368号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-14
案件名称
蒋安国与曲丽国、曲伟强等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲丽国,曲伟强,曲伟成,高嘉怿,高钦祥,蒋安国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第368号上诉人（原审被告）曲丽国。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）曲伟强。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）曲伟成。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）高嘉怿。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）高钦祥，退休职工。委托代理人高蔚波，青岛市市北区建设委员会退休干部。被上诉人（原审原告）蒋安国，山东元鼎律师事务所律师。委托代理人蔡顺香，山东元鼎律师事务所律师。委托代理人杨静，山东元鼎律师事务所律师。上诉人曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥因与被上诉人蒋安国房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第10528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿共同委托代理人孙博、杨淇源，上诉人高钦祥及其委托代理人高蔚波，被上诉人蒋安国的委托代理人杨静、蔡顺香，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋安国在一审中诉称，2006年4月18日，青岛市市南区福州南路95号6层房屋的产权人高雯（已去世）与蒋安国签订《房屋买卖合同》，将其名下的前述房屋出售给蒋安国。合同签订后，蒋安国依约履行了合同前期义务，向高雯支付了45万元的购房款，高雯亦将合同项下的全部房屋交付给蒋安国使用。但高雯却一直未如约将房屋过户至蒋安国名下。后蒋安国得知，涉案房屋产权人高雯已经去世，曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥作为高雯的法定继承人，均主张继承高雯的遗产，故其也有义务履行高雯生前遗留的债务。现起诉要求判令曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥将青岛市市南区福州南路95号6层房屋过户至蒋安国名下；本案案件受理费、保全费等由曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥承担。曲丽国、曲伟成、曲伟强在一审中共同辩称，对合同真实性无异议，福州南路95号6层房屋约定的总价款1072000元，已支付45万，还剩622000元未支付。因为高雯已去世，涉案房屋的产权还未落实，房屋产权还处在不确定状态。根据合同第七条约定，如果在2006年6月底前未办理过户手续，该合同变更为租赁合同，所交款项变为十年的房屋租金，到目前仍未办理过户手续，因此该合同为房屋租赁合同，而非买卖合同，蒋安国无权要求办理过户。高嘉怿在一审中辩称，同意曲丽国、曲伟成、曲伟强的意见，另外，在继承案件中，高嘉怿已将自己的份额全部转让给曲丽国，因此高嘉怿不应成为本案被告，请求法院驳回对高嘉怿的诉讼请求。高钦祥一审中辩称，首先，不同意将房屋过户给蒋安国；其次，在继承案件中，曲丽国需付给高钦祥三十万元，因曲丽国未按期履约，故高钦祥撤销调解意见，要求享有两处房产的继承权。一审法院查明，2006年4月18日，蒋安国与高雯（已去世）签订《房屋买卖合同》，高雯将其名下的座落于青岛市市南区福州南路95号8楼（即青岛市市南区福州南路95号6层）房屋出售给蒋安国，交易价格为107.2万元，蒋安国于当日付给高雯45万元，双方约定自高雯取得涉案房屋房地产权证5日内将房屋过户至蒋安国名下，蒋安国自取得房屋产权证当日给付剩余房款62.2万元；合同第七条特别约定，若高雯不能在2006年6月底前办理房屋过户手续，则双方的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，租赁期限为十年，租赁费用为45万元，蒋安国所支付的45万元转为租赁费且不再支付剩余房款。2006年4月19日，高雯取得涉案房屋的房地产权证，但双方未办理房屋过户手续，蒋安国未向高雯支付合同约定的剩余款项。蒋安国称双方在签订合同时，高雯系按揭贷款购买涉案房屋，高雯需用蒋安国交付的首付款办理解押。高雯取得房产证后，与蒋安国一起去了房产交易中心办理过户手续，办理过程中，因需要交纳土地出让金约20万元，按照合同约定该费用应当由高雯交纳，高雯提出该费用应由开发商交纳，且之后其与开发商交涉过几次，但一直未有结果，直至2007年上半年之后蒋安国再未联系上高雯。之后，蒋安国一直使用涉案房屋，直至2010年底至2011年初，市北法院工作人员到涉案房屋勘查现场，告知蒋安国五层房屋涉及银行抵押，蒋安国才得知高雯于2007年4月用五层房屋在青岛银行办理了贷款抵押。市北法院出具（2008）北民三商初字第10号民事判决书判令曲丽国偿还借款本金及利息、罚息及逾期罚息，以五层房屋承担抵押担保责任，高钦祥及高嘉怿在继承遗产的实际价值限额内承担偿还责任。蒋安国称是在市北法院工作人员告知后，才知道高雯去世了，也是在2010年、2011年时才认识的曲丽国，知道曲丽国是高雯的配偶，因与曲丽国一直协商未成，故才于2012年6月起诉，蒋安国认为案件不存在诉讼时效起算的时间问题，因为在办理房屋过户过程中出现土地出让金问题，双方变更了合同履行时间。一审另查明，高雯与曲丽国于1994年9月8日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女，曲伟成、曲伟强系曲丽国与前妻之子，高嘉怿系高雯与前夫之女；高钦祥系高雯之父。高雯于2007年8月21日死亡，曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥系其第一顺序继承人。，为事实院同价人ganguodabiancheng一审法院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。蒋安国与高雯（已去世）于2006年4月18日签订房屋买卖合同，双方约定若高雯在2006年6月底前不能办理房屋过户手续，则双方的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，因此，双方的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同的条件是高雯不能在2006年6月底前办理房屋过户手续。高雯于2006年4月19日领取两处涉案房屋的房地产权证，具备了办理房屋过户手续的条件。蒋安国称高雯取得房产证后，与蒋安国一起去了房产交易中心办理过户手续，办理过程中，因需要交纳土地出让金约20万元，按照合同约定该费用应当由高雯交纳，高雯提出该费用应由开发商交纳，且之后其与开发商交涉过几次，但一直未有结果，直至2007年上半年之后蒋安国就再未联系上高雯，之后，蒋安国一直使用涉案房屋。本案中，未能在2006年6月底前办理房屋过户手续的原因是高雯未缴纳土地出让金，不属于客观原因造成，亦无法定事由，因此，高雯的行为促成双方不能在2006年6月底前办理房屋过户手续的条件成就，应视为条件不成就，双方的房屋买卖合同仍应继续履行，而不应变更为房屋租赁合同。故，曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥应继续履行双方的房屋买卖合同，协助蒋安国办理涉案房屋的过户手续，蒋安国向曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥支付涉案房屋的剩余价款。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决：高雯（已去世）名下、座落于青岛市市南区福州南路95号6层房屋一处，归蒋安国所有，曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥于判决生效之日起10日内协助蒋安国办理房屋过户手续；蒋安国于房屋过户当日向曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥支付房屋价款622000元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元及保全费5000元，由蒋安国负担。宣判后，曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥不服一审判决提起上诉。曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿上诉请求二审法院撤销一审判决，驳回蒋安国的诉讼请求，其上诉的主要理由是：1、根据法律规定，涉案房屋的土地出让金应当由蒋安国交纳，一审认定应当由高雯交纳，并据此认定高雯以不正当理由促成条件成就，认定错误。2、涉案的合同已经转化为房屋租赁合同，并已经实际履行。涉案房屋的租赁费约定过低，租赁对蒋安国更有利，蒋安国签订合同的目的是租赁而非买卖。3、蒋安国虚构事实，系通过专业知识赚取非法利益。4、一审法院超请求裁判、超审限办案，程序违法。5、涉案房屋是曲丽国与高雯婚后财产，蒋安国在买卖过程中曾未要求曲丽国参加，表明蒋安国明知房屋买卖没有实际履行的可能性。6、涉案房屋未能于2006年6月过户，根据约定，双方形成租赁关系。蒋安国答辩称，1、高雯是原划拨土地上房产的受让人，蒋安国是二手商品房买卖，根据相关法律规定，涉案房屋的土地出让金应当由高雯交纳。2、合同履行过程中，未发生过无法解决的、导致无法办理过户手续的客观情况，之所以未办理过户手续，是因为双方协商变更了履行期限，且高雯在办理抵押时，也不认为双方是租赁关系。因此，双方之间的合同性质始终是买卖关系而非租赁关系。3、蒋安国并未虚构事实。4、曲丽国、曲伟成、曲伟强在上诉期间不在大陆，对其上诉状是否由本人签署有异议；高嘉怿的上诉超过上诉期限；3、曲丽国、曲伟成、曲伟强自认在大陆有住所，不适用法律规定的30日上诉期，其上诉超过法定上诉期限。4、房屋买卖合同合法有效，高雯是登记的产权人，蒋安国有理由相信高雯有权代表其丈夫处分该房产。5、租赁费是蒋安国与高雯的真实意思表示，如果低于市场价也是督促高雯全面履行合同，关于未能于2006年6月底前办理过户手续，一审判决认定完全正确。高钦祥陈述称，1、高雯已经去世，关于房屋过户过程不能只听蒋安国一面之词。2、房屋未能在2006年6月底过户，合同就是房屋租赁合同。3、高雯的手机常年开机，蒋安国称联系不到高雯，没有任何证据。高钦祥上诉称，1、根据法律规定，涉案房屋的土地出让金不应由高雯交纳，一审认定高雯以不正当理由促成条件成就，认定错误。2、高雯并未为自己的利益不正当的阻止条件成就，涉案的合同已经变更为房屋租赁合同。3、蒋安国于2006年6月底即知道涉案房屋未缴纳土地出让金的事实，其时隔六年提起诉讼超过诉讼时效。高钦祥请求二审法院支持其请求。蒋安国针对高钦祥的上诉答辩称，1、根据合同约定和法律规定，涉案房屋的土地出让金应当由高雯交纳。2、合同履行过程中，未发生过无法解决的、导致无法办理过户手续的客观情况，之所以未办理过户手续，是因为双方协商变更了履行期限，且高雯在办理抵押时，也不认为双方是租赁关系。因此，双方之间的合同性质始终是买卖关系而非租赁关系。3、本案是物权请求权纠纷，不涉及时效问题，且根据一般债权的时效计算，蒋安国的起诉也未超过两年的诉讼时效。曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿称同意高钦祥的上诉意见。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之相关规定，附条件的合同是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件的成就与否来决定合同效力的发生或消灭。蒋安国与高雯于2006年4月18日签订的《房屋买卖合同》中，明确约定：“若甲方（高雯）不能于2006年6月底前办理房屋过户手续，则本合同变更为房屋租赁合同……”。在合同实际履行过程中，双方在2006年6月底前并未办理房屋过户手续，即双方约定的该合同变更为房屋租赁合同的条件已经成就。现当事人对该合同是否变更为房屋租赁合同产生争议，对此，本院认为，首先，蒋安国主张双方协商变更了履行期限，无证据证明。其次，对于双方未能在2006年6月底前办理房屋过户手续，无充分证据证明是因高雯存在不正当的行为导致，也无证据证明系因蒋安国存在不正当的行为导致。另外，自合同约定的“2006年6月底前办理房屋过户手续”至蒋安国于2012年6月提起本案诉讼，已有六年左右的时间，双方均无证据证明在六年的时间里曾提出过办理房屋过户的要求，应当认定双方默认涉案合同已变更为房屋租赁合同。综上分析，本院认为，双方的房屋买卖关系已经变更为房屋租赁关系。蒋安国要求将涉案房屋过户至蒋安国名下的请求，本院不予支持。曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿均系于2013年11月11日收到一审判决书，共同于2013年11月25日通过邮局向本院邮寄上诉状，并未超过法律规定的上诉期限。综上，上诉人曲丽国、曲伟成、曲伟强、高嘉怿、高钦祥的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第10528号民事判决；二、驳回蒋安国的诉讼请求。一审案件受理费100元、保全费5000元，二审案件受理费100元，均由被上诉人蒋安国负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一五年十月八日书 记 员 胡浩东 更多数据：