（2015）鄂咸安民初字第01465号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-31
案件名称
童方忠与湖北省咸宁市劲风实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
咸宁市咸安区人民法院
所属地区
咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
童方忠,湖北省咸宁市劲风实业有限公司,湖北咸宁农村商业银行股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸安民初字第01465号原告童方忠。委托代理人李蛟、曹思思，湖北尊而光律师事务所律师。被告湖北省咸宁市劲风实业有限公司（以下简称劲风公司）。法定代表人刘欣，公司执行董事。委托代理人徐欢，湖北佳成律师事务所律师。第三人湖北咸宁农村商业银行股份有限公司（以下简称咸宁农商行）。法定代表人许亨超，咸宁农商行董事长。委托代理人肖周军、晏兴，湖北宁华律师事务所律师。原告童方忠诉被告劲风公司、第三人咸宁农商行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖朝晖独任审判，公开开庭进行了审理，原告童方忠的委托代理人李蛟、曹思思，被告劲风公司的委托代理人徐欢，第三人咸宁农商行的委托代理人肖周军、晏兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告童方忠诉称，2013年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为XN201302200），约定：原告购买被告位于湖北省咸宁市咸安区银泉大道劲风大厦2单元604号商品房一套，建筑面积为86.95平方米，总价款为313102元。原告支付被告首付款163102元，余款150000元办理银行贷款。被告交房期限为2013年12月31日前，合同还对履行的交付条件、违约等事项均作了具体规定。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于同日向被告支付了首期款163102元，并于2013年2月7日与第三人签订了贷款金额为150000元的《住房按揭借款合同》，原告每月以等额本息还款法的方式向第三人分期偿还，截止到2015年5月21日，原告还款本息共计37834.76元，由于被告至今未履行交房义务，原告因此起诉，要求判令解除双方所签《商品房买卖合同》；返还原告已付首付款163102元及利息损失；返还原告已向第三人分期付款本息37834.76元；向原告支付逾期交房违约金3131.02元；解除原告与第三人签订的《住房按揭借款合同》；返还原告自2015年6月起应向第三人偿还的剩余全部贷款本金及利息。原告童方忠为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》。证明原告与被告之间房屋买卖关系、被告应交房的时间等。证据二、首付款收据。证明原告已履行了支付首付款义务。证据三、《住房按揭借款合同》。证明原告为履行合同向第三人借款的事实。证据四、银行还款明细。证明原告还贷的本息损失。证据五、解除合同告知函、快递回执查询单。证明原告向被告邮寄了要求解除购房合同函。被告劲风公司辩称，1、争议的房屋已经具备交付条件，被告并非至今未履行交房义务，而是原告拒收已经可以入住使用的房屋；2、即使延迟交房有答辩人的原因，按价款的1%向原告支付违约金后还要求赔偿首付款利息及按揭贷款利息亦过分高于原告购房的实际损失，应予减少。被告劲风公司为证明自己的观点，向本院提交了以下证据：证据一、物业公示、物业协议。证明合同约定的交付期限前就请好了物业。证据二、咸宁市消防、防雷、绿化工程、湖北省电梯定期检验验收意见书。证明通过了验收，可以使用。第三人咸宁农商行述称，1、本案案由为房屋买卖合同纠纷案，而第三人为借款合同的当事人，与本案无关，依法应当驳回原告对第三人的诉讼请求。2、如《商品房买卖合同》被解除，《住房借款合同》依法亦应解除，尚欠的贷款本息依法应由被告湖北劲风实业有限公司直接偿付给第三人咸宁农商行，应依法确认借款合同中的抵押条款合法有效，确认第三人对诉争房屋享有优先受偿权。同时，原、被告应当依法赔偿因《住房借款合同》解除而给第三人造成的损失。3、截止2015年9月21日，原告童方忠已偿还个人住房按揭借款本息43130.36元（其中利息为26364.96元），现结欠本金133234.6元。第三人咸宁农商行未向本院提交证据，经本院释明，亦未就其与原告间的住房按揭借款合同纠纷向本院主张权利。经庭审质证，被告劲风公司对原告童方忠提交的全部证据的真实性无异议，对证据一的证明目的有异议，但不能提交其已向原告交付房屋以及原告拒绝接收交付房屋的证据，故本院对其异议不予采纳，第三人对原告童方忠提交的证据二、三、四、五无异议，对证据一认为与本案无关。综上，本院对原告的上述证据依法予以采信。原告童方忠对被告劲风公司提交的证据一、二的真实性无异议，对证明目的有异议。第三人对被告劲风公司提交的证据一、二均无异议。本院认为，劲风公司是否提供物业服务，与被告是否向原告交付房屋并无直接联系；仅公安消防、防雷、绿化、电梯验收合格并不足以证明达到交付使用条件。故本院对被告证据一、二的证明目的不予采信。根据以上经庭审质证、认证的证据，本院查明，2013年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为XN201302200），约定：原告购买被告位于湖北省咸宁市咸安区银泉大道劲风大厦2单元604号商品房一套，建筑面积为86.95平方米，总价款为313102元。付款方式为2013年1月31日前支付首付款163102元，余款办理银行按揭。合同第八条同时规定，出卖人应当在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条规定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款163102元，2013年2月6日，原告为履行合同约定的付款义务，与第三人签订了贷款金额为150000元的《住房按揭借款合同》，第三人于2013年2月7日放款，向被告付清了剩余房款。原告则每月以等额本息还款法的方式向第三人分期偿还。截止到2015年9月21日，原告还款本息共计43130.36元（其中利息为26364.96元），现结欠本金133234.6元。由于被告长期拖延交房，且不能出示商品房经验收合格的证据，至2015年6月16日，原告向被告发出了解除购房合同告知函，并向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同应受法律保护。双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已依约向被告支付了房价款163102元，并通过向第三人按揭的方式向被告支付了其余购房款150000元，完全履行合同约定的付款义务。造成《商品房买卖合同》不能履行的原因系被告人未按合同约定交付房屋，现原告请求依约解除合同，本院予以支持。依照商品房买卖合同的法律关系，合同解除后以原告名义支付的全部购房款，被告人依法应全部返还给原告。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故本院对被告提出的就原告要求“按价款的1%支付违约金后还要求赔偿首付款利息及按揭贷款利息中高于原告购房实际损失部分应予减少”的抗辩意见予以支持。由于原告并未举证证明其尚有其他损失，故其违约金及损失的赔偿不应超过损失的总额。为体现公平原则，首期购房款163102元的违约损失可调整按中国人民银行规定的同期同类贷款年利率计算，按揭贷款150000元的违约损失可调整按《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算。由于原告起诉的仅为房屋买卖合同纠纷，且第三人亦未就住房按揭借款合同纠纷提出独立的诉讼请求，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，本院仅对商品房买卖合同关系进行处理。原告与第三人之间的房屋抵押借款合同关系，可依法另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告童方忠与被告劲风公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XN201302200）。二、被告劲风公司于本判决生效后30日内，返还原告童方忠购房款313102元。三、被告劲风公司于本判决生效后20日内，向原告童方忠偿付违约损失（其中：首付款163102元的损失从实际付款之日起至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款年利率计算；银行按揭款150000元的损失从2013年2月7日放款之日起至清偿之日止按《住房按揭借款合同》中约定的利率据实计算）。三、驳回原告童方忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2998元，由被告劲风公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。汇款用途：xxx的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 廖朝晖二０一五年十月八日书记员 曾淦宁 来自