（2015）东中法民一终字第1565号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-23
案件名称
陈建萍与ＸＸ、刘远泉土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1565号上诉人（原审被告）：ＸＸ。上诉人（原审被告）：刘远泉。两上诉人的共同委托代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建萍。委托代理人：欧宁馨，广东君政律师事务所律师。委托代理人：林丽君，广东君政律师事务所辅助人员。上诉人ＸＸ、刘远泉因与被上诉人陈建萍土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民一初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年8月11日，陈建萍向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认陈建萍与刘远泉、ＸＸ签订的《土地租赁合同》已于2014年4月29日解除；2、刘远泉、ＸＸ在判决生效之日起三日内从案涉土地搬迁完毕，并保留建筑物原状；3、刘远泉、ＸＸ向陈建萍支付2014年3月21日至6月20日期间租金68000元（每月为17000元）、利息（按银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）及违约金（按每日年租金千分之三自逾期之日起计至付清之日止）；4、刘远泉、ＸＸ按每月租金标准向陈建萍支付从2014年6月20日起至实际搬迁之日的土地占有使用费、利息（按银行同期贷款利率自起诉之日计至付清之日止）及违约金（按每日年租金千分之三自逾期之日起计至付清之日止）；5、刘远泉、ＸＸ承担本案的诉讼费用。一审庭审中，陈建萍明确：诉求1是要求确认案涉《土地租赁合同》属于证号为东府国用（1997）字第0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》土地范围内的部分于2014年4月29日解除，确认属于证号为东府国用（1997）字第0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》土地范围外的部分无效；诉求2是要求刘远泉、ＸＸ搬离证号为东府国用（1997）字第0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地并按案涉合同的现状图保留原状；放弃第3项和第4项诉讼请求。原审法院经审理查明：案外人广东发展银行东莞分行是位于东莞市虎门镇分离山工业区、《国有土地使用证》证号为东府国用（1997）字第0066457号／19000660166号的土地在东莞市国土局登记的使用者，该证登记的用地面积为3891平方米，并注明了该块土地的四至情况。2013年10月9日，陈建萍通过拍卖方式受让了上述土地的投资权益。2013年12月2日，陈建萍作为甲方，刘远泉、ＸＸ作为乙方，共同签订了一份《土地租赁合同》。其中，合同第一条约定：“甲方将位于东莞市虎门镇分离山土地的使用权出租给乙方使用，该块土地国土证上的面积为3891平方，土地具体位置（根据国土证）”；第二条约定：“租赁期限：由于该地现划入虎门镇三旧改造范围，改造方案未确定落实，本土地租赁不定具体租赁期限，如三旧方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁，无争议部分乙方无条件迁出，不得以任何借口拒不搬迁”；第三条约定：“……本地块含无争议地段及有争议地段”；第九条约定：“搬迁时，无争议部分（见图2）乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备撤出，将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”；第十三条约定：“在租赁期限内，因不可抗拒的原因或因城市规划建设，致使双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由乙方承担”；第十四条约定：“……有争议的是11m米路（见现状图及图2），共计407.9平方米（以三旧办或国土最终回收时确定数值为准），经甲乙双方努力，如能争回这407.9平方米的权属，在三旧回收土地时，甲方同意将该407.9平方米土地及乙方在该地另建的临时建筑一起与乙方分成，土地甲乙双方按比例7.5：2.5分成，临时建筑物甲乙双方按比例8：2分成；如最终无法取回该地块但建筑物可以赔偿的，甲乙双方按比例8：2分成；如最终无法取回该地块及建筑物得不到赔偿，造成乙方投资损失的，由乙方承担”。合同还附有土地的现状图及图2，其中，图2是有争议地段与无争议地段的示意图，无争议地段是一个梯形，位于有争议地段的上方，有争议地段是一个长方形，标注的面积为407.9平方米，并标注了部分边界的长度；现状图与图2是相互对应的，但现状图显示的是无争议地段的建筑物的占地情况。合同签订后，陈建萍将现状图中的建筑物与合同所约定的土地一并交付给刘远泉、ＸＸ使用。2014年1月17日，东莞市虎门镇人民政府（作为甲方）与广发银行股份有限公司东莞分行（作为乙方）就《国有土地使用证》编号为东府国用（1997）字第0066457号／19000660166号的土地及地上房屋签订了《土地及房屋征收补偿协议书》，当中注明虎门镇人民政府因开展分离山地块的“三旧”改造工作，将征收乙方位于上述“三旧”改造范围内的地上建筑物及附属设施进行补偿，土地总面积为3891平方米，先对其中无争议的2765.5平方米进行征收，对其余存在争议的1125.5平方米，若争议能够解决，即按本协议同等条件征收，若在本地块“三旧”项目正式开展时仍未解决，乙方将放弃该1125.5平方米的权益，并要求乙方在本协议签订后一个月内搬迁完毕并交付给甲方，房屋征收过程中涉及土地承包或租户等利益关系的，由乙方予以协调和解决，协议签订后，甲方将补偿款支付至陈建萍的账户中。2014年4月29日，陈建萍发送短信，告知刘远泉、ＸＸ由于三旧方案已落实，要求终止刘远泉、ＸＸ对国土证为东府国用（1997）字第0066457号的地块的使用权，请刘远泉、ＸＸ于2014年5月31日前搬迁完毕。2014年5月3日，陈建萍再次向刘远泉、ＸＸ发送同内容的短信。2014年6月20日，东莞市虎门镇“三旧”改造领导小组办公室发出《通告》，内容是“我办已与广发银行就位于虎门镇博涌社区分离山的土地（土地证号：东府国有（1997）字第0066457／190006601**号）及地面附着建筑物已完成征收及移交手续，现镇政府决定本地块由虎门实业投资有限公司管理。目前土地租用者必须服从虎门实业投资有限公司管理，并务必于2014年7月1日前与虎门实业投资有限公司办理相关手续”。2014年7月16日，陈建萍委托律师向刘远泉、ＸＸ发送《律师函》，载明陈建萍已经于2014年4月29日向刘远泉、ＸＸ提出解除合同，并要求刘远泉、ＸＸ收到《律师函》后五日内搬离并支付拖欠的租金，等等。刘远泉、ＸＸ于2014年7月30日复函，主张陈建萍应提供三旧改造已经落实的证据材料，且因陈建萍未履行关于涉案土地新权属人方面的告知义务，导致刘远泉、ＸＸ向相关部门缴纳租金未果，等等。双方均确认《土地租赁合同》第二条所约定的“三旧改造方案落实”是双方解除《土地租赁合同》的条件，且该条所约定的“三旧方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁”中的搬迁地块包括《土地租赁合同》所约定的无争议地段和有争议地段，有争议地段并没有建筑物。陈建萍主张《土地租赁合同》第二条所约定的“三旧改造方案落实”实际是指案涉土地确定被纳入“三旧”改造范围，现《国有土地使用证》证号为东府国有（1997）字第0066457号／19000660166号的土地使用权已由政府征收，政府所支付的补偿款也已经收到，陈建萍也已经将相关的证件交付给政府，故合同所约定的“三旧”方案已经落实，案涉合同解除的条件已经成就，遂提起本案诉讼，请求判如所请。刘远泉、ＸＸ认为三旧方案未经市三旧办审批并公示，方案仍在制定过程中，尚未落实，合同解除的条件尚未成就，不同意解除合同，也不同意搬离，并认为合同所约定的3891平方米实际上是包括了有争议的407.9平方米。陈建萍主张合同第一条所约定的3891平方米是根据《国有土地使用证》的情况所列的，合同所约定的无争议地段就是《国有土地使用证》所涉的土地，之所以存在407.9平方米有争议地段是因为《国有土地使用证》登记的用地面积为3891平方米，陈建萍拍卖时认为现状图中建筑物所占面积就有3891平方米，但拍卖后，国土部门的工作人员与陈建萍一并测量，发现建筑物所占面积仅有2765.5平方米，尚有差额部分1125.5平方米未能明确具体方位，陈建萍认为建筑物往南的部分土地有可能属于上述《国有土地使用证》范围内，但博涌社区居民委员会认为该407.9平方米属于该社区所有，不同意陈建萍将《国有土地使用证》的边界扩展到这部分土地，故在与刘远泉、ＸＸ签订案涉《土地租赁合同》时自行圈定了建筑物以南的407.9平方米为有争议地段。为查明本案事实，原审法院向东莞市虎门镇“三旧”改造领导小组办公室发函调查。该办公室作出书面复函，确认《国有土地使用证》证号为东府国有（1997）字第0066457号／19000660166号的土地属虎门镇“三旧”改造范围，镇政府于2014年1月向广发股份有限公司东莞分行征收该地块，“三旧”改造方案于2011年1月25日通过虎门镇党政领导班子会议，于2012年2月17日报市“三旧”办集中审查，经审查，市“三旧”办提出修改意见，现正在调整改造方案当中。另外，原审法院就案涉合同所注明的“有争议地段”的权属向东莞市国土资源局发函调查。该局书面函复：确定合同所注明的“有争议地段”面积为398.2平方米，其中349.4平方米在东府国用（1997）第19000660166号宗地登记范围内，余下48.8平方米无土地使用权登记，土地所有权属虎门镇博涌股份经济联合社。原审法院持该复函到东莞市虎门镇博涌社区居民委员会调查，该居民委员会的工作人员认为案涉合同所约定的“有争议地段”都属该居民委员会所有，假设陈建萍将这部分土地出租给刘远泉、ＸＸ使用，该居民委员会是不同意的。原审法院认定以上事实的证据有：陈建萍提交的《国有土地使用证、拍卖成交确认书、土地租赁合同》、《通告》、《短信、律师函》、《关于律师函的回函》，原审法院调取的证据以及原审法院的庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：根据合同约定，合同中所注明的“无争议地段”和“有争议地段”均属于合同所约定的租赁物，只是双方在签订合同时对部分土地的权属未能明确才注明为“有争议地段”，现东莞市国土资源局明确合同所注明的“有争议地段”实际上包括了部分属于证号为东府国有（1997）字第0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围的土地，也包括属虎门镇博涌股份经济联合社所有的48.8平方米土地。经向虎门镇博涌社区居民委员会调查，该居民委员会是不同意陈建萍将属于该社区所有的土地出租给刘远泉、ＸＸ使用的，故案涉合同中属于证号为东府国有（1997）字第0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围外的部分应属无效。对陈建萍主张这部分合同无效，原审法院予以确认。至于属于证号为东府国有（1997）字第0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分，属于当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。至于该部分合同应否解除的问题，现双方均确认《土地租赁合同》第二条所约定的“三旧改造方案落实”是《土地租赁合同》解除的条件之一，但双方对三旧改造方案是否已经落实存在争议。原审法院认为，合同并未明确“三旧改造方案落实”的具体含义，可见，双方均非专业人士，故三旧改造方案是否落实应按照普通民众的理解予以界定。根据日常生活经验法则，只要案涉土地因三旧改造的原因而被政府部门采取一定措施并导致案涉合同无法继续履行即应视为达到合同所约定的“三旧改造方案落实”的程度。现政府部门明确表示证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地已经被纳入三旧改造范围，不仅对其中2765.5平方米进行了征收，还对其余的一千多平方米土地的征收问题进行了约定，并要求陈建萍在补偿协议书签订之日起一个月内搬迁完毕，可见，案涉土地已因三旧改造的原因而被政府部门采取措施并导致当事人无法继续履行案涉合同。因此，对陈建萍主张解除这部分合同，原审法院予以支持。至于合同的解除时间，根据合同第二条关于租赁期限的约定，双方约定案涉合同不定具体的租赁期限，但如三旧方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁，换而言之，案涉合同的租赁期限应至甲方通知乙方搬迁后一个月届满。同时，陈建萍于2014年4月29日向刘远泉、ＸＸ发送的短信内容“请于2014年5月31日前搬迁完毕”与合同第二条的约定相吻合，显示陈建萍是允许被告履行案涉合同至2014年5月31日的。因此，根据陈建萍的意思表示，原审法院案涉《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分于2014年6月1日解除。现陈建萍诉求刘远泉、ＸＸ搬离证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地并按案涉《土地租赁合同》的附件《现状图》保持建筑物原状，符合合同约定，原审法院也予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈建萍与ＸＸ、刘远泉于2013年12月2日签订的《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分于2014年6月1日解除。二、确认陈建萍与ＸＸ、刘远泉于2013年12月2日签订的《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围外的部分无效。三、限ＸＸ、刘远泉于判决发生法律效力之日起三日内搬离证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地并按陈建萍与ＸＸ、刘远泉于2013年12月2日签订的《土地租赁合同》的附件现状图保持建筑物原状。本案收取诉讼费100元，由刘远泉、ＸＸ负担。上诉人刘远泉、ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈建萍没有解除案涉合同的权利。案涉土地被“征收”后，虎门镇人民政府并没有与刘远泉、ＸＸ解除承租权，并明确2014年3月21日至今的租金由政府自行或委托下属部门收取，要求刘远泉、ＸＸ服从虎门实业投资有限公司管理，已排除了陈建萍的管理权，陈建萍无权要求解除案涉合同。（二）案涉合同约定的解除条件没有成就。双方是对“三旧”改造政策有一定了解的，并非原审法院认定的普通民众，且现有证据可证明“三旧”改造方案还没有落实。（三）虎门镇人民政府购买案涉土地及房屋不属于征收而是收购。据此，请求本院：1、撤销原审判决，驳回陈建萍的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由陈建萍承担。被上诉人陈建萍答辩称：（一）陈建萍享有解除权。陈建萍是案涉合同当事人，可根据合同约定行使解除权。（二）案涉合同解除条件已经成就。案涉土地已完成征收，“三旧”改造方案已经落实。（三）虎门镇人民政府征收行为是否符合法律规定与本案无关。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，双方对原审法院认定《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围外的部分无效并无异议。再查明，虎门镇“三旧”改造领导小组办公室函复本院称案涉地块已于2014年1月由镇人民政府征收，其不同意由刘远泉、ＸＸ继续使用案涉地块。陈建萍确认上述复函，刘远泉、ＸＸ不确认上述复函。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘远泉、ＸＸ上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分是否解除。双方均确认《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分解除的条件是“三旧”改造方案落实。但对“三旧”改造方案落实的理解上双方存在争议。本院认为，双方在签订案涉《土地租赁合同》时已经清楚案涉土地属于三旧改造范围，故才约定三旧改造方案落实后，在陈建萍通知ＸＸ、刘远泉搬迁时该两人应无条件搬迁。从合同约定的内容看，所谓的三旧改造方案落实应是指案涉土地因三旧改造的原因被政府部门采取一定措施收回导致合同无法继续履行。现政府部门已明确表示案涉土地纳入三旧改造范围且已对案涉土地进行了征收并支付了相应的征收补偿款，政府部门现也不同意ＸＸ、刘远泉继续使用案涉土地，故案涉土地已因政府的征收导致双方无法继续履行合同，双方合同约定的解除条件已经成就，原审法院认定《土地租赁合同》属于证号为东府国有（1997）0066457号／19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分已于2014年6月1日解除正确，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘远泉、ＸＸ的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费200元，由上诉人刘远泉、ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 杨 浩代理审判员 冯婉娥二〇一五年十月八日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第13页共14页 更多数据：