（2015）清中法民二终字第339号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-09-13
案件名称
郭余红与清远市威鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清远市威鹏房地产有限公司,郭余红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第339号上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：薛锡洪，该公司董事长。委托代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：周莹，广东远大永恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭余红，女，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。上诉人清远市威鹏房地产有限公司因与被上诉人郭余红房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年11月28日，郭余红与清远市威鹏房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定郭余红向清远市威鹏房地产有限公司购买位于清远市清城区北江一路×××花园×××号房屋，建筑面积149.80平方米，套内建筑面积120.54平方米，房屋总价款为656141元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同签订后，郭余红付清了全部房屋价款，郭余红为此提供了由威鹏公司开具的购房发票予以证实。约定的交楼期限届满后，因商品房未经竣工验收备案，郭余红拒绝收楼。2014年4月4日，涉案房屋所在的富景天下一区一期6号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，同年7月23日，该6号楼经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。清远市威鹏房地产有限公司称其曾通知了郭余红收楼，并为此提供了固定电话350×××6在2014年8月份的通话清单，但是无提供相关证据证明其在涉案商品房经过竣工验收备案后向郭余红发出过书面的收楼通知书。诉讼中，清远市威鹏房地产有限公司提出逾期交房的主要原因是政府部门负责的市政配套（供电、供水、排水排污设施、管道燃气设施）安装之延误、政府行为（北江一路交通管制）、异常天气造成的，对于该说法，清远市威鹏房地产有限公司提供了以下几组证据：1、清远市建设工程竣工验收档案目录、4张城市基础设施配套费票据、关于富景天下项目市政基础设施配套情况的说明，城市基础设施配套费票据显示清远市威鹏房地产有限公司于2012年期间向当地政府部门缴纳了4次数量不等的城市基础设施配套费；情况说明由清远市威鹏房地产有限公司于2014年11月5日制作完成，由清远市住房和城乡建设管理局市政管理科加盖公章证明情况属实，该说明内容为：“我司开发的富景天下项目一区一期工程于2010年11月20日经市住建局批准开工，施工期间由于周边市政基础设施配套都还没有，到目前为止排污排水管道尚未建设，燃气管道、自来水管道与北江一路扩建正在施工建设。为了解决小区的市政配套问题，小区施工期间，我司积极想方设法，排水问题与周边村民租用池塘和土地，把排水管道接通至洲心排水渠；排污问题在小区内自建污水处理池，并经市环保部门验收合格；自来水问题与洲心街办协调，通过分摊水管费用，临时借用洲心街办的自来水管，解决施工用水和小区居民生活用水，通过与当地村民和有关部门花了大量的时间和协调工作，虽然解决了上述小区市政配套问题，但也影响了小区的开发建设进度。”2、清远供电局高压新装供电方案、供用电合同、输变电安装工程施工合同，该3份证据显示清远市威鹏房地产有限公司就洲心K1#、K4#地块临时基建用电与清远供电局于2010年8月30日签订了一份供用电合同，于2010年8月3日与深圳市同济伟业电力科技发展有限公司签订一份输变电安装工程施工合同。3、清远市清城区洲心街道办事处财政所开具的结算票据以及银行的资金汇划补充凭证，该证据显示清远市威鹏房地产有限公司于2010年7月16日向清远市清城区洲心街道办事处财政所交纳了自来水接驳费20万元。4、临时化粪池临时排水排污工程承包合同及补充协议、租用鱼塘协议、环保工程施工安装承包合同及补充协议，工程承包合同显示因清远市威鹏房地产有限公司开发的富景天下一区一期销售中心、总公司办公室、工程部办公室的永久化粪池及雨污管未形成，需建两个临时化粪池及铺设排水排污管，故清远市威鹏房地产有限公司于2011年11月30日与福建省长汀县第一建筑工程有限公司签订了一份临时化粪池临时排水排污工程承包合同，将该工程发包给福建省长汀县第一建筑工程有限公司进行施工，工期自2011年12月1日至2012年1月10日止。补充协议由清远富景天下项目一区一期永达项目部与福建省长汀县第一建筑工程有限公司于2013年4月10日签订，约定由该公司建设富景天下一区一期6个化粪池。环保工程施工安装承包合同由清远市威鹏房地产有限公司与清远市浩天环保技术工程有限公司（乙方）于2013年8月10日签订，约定由乙方承建富景天下一区一期5—7#、16—18#商住楼及B1—B32#别墅生活污水处理施工安装工程，工期自接清远市威鹏房地产有限公司通知进场施工后90个工作日内完工。租用鱼塘协议显示清远市威鹏房地产有限公司租用他人承租的唐坦村委会西侧鱼塘供富景天下项目排水及养殖之用。5、2010年6月23日清远市威鹏房地产有限公司与清远港华燃气有限公司签订的管道燃气报装合同，该合同显示清远市威鹏房地产有限公司将富景天下小区一期的燃气工程交由清远港华燃气有限公司建设。6、清远市人民政府文件—清府（2013）49号文，文件显示公安机关交通管理部门决定对北江路（洲心至武广段）实施交通管制，交通管制时间从2013年6月15日至2014年12月1日止，交通管制路段为北江路（翡翠绿洲至站前路），施工期间，北江路（翡翠绿洲至站前路）禁止一切车辆及行人通行。7、清远气象观测站制作的2010年12月1日至2014年4月30日期间的清远市中雨以上日期及雨量的记录，该记录表显示在此3年5个月期间清远市中雨及以上量级的天数为163天。对于违约金的计算，清远市威鹏房地产有限公司认为合同约定的违约金过分高于实际损失，应以租金标准予以计算，为此其提供了由清远市清城区新城天盛房屋中介服务部出具的一份证明，证明显示洲心片区的房屋自2010年1月1日至2014年4月30日期间的月租金为8元／平方米。原审法院认为，本案的争议焦点有：1、清远市威鹏房地产有限公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给郭余红是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的逾期交房违约金是否过分高于郭余红的实际损失，可否对违约金进行调整。对于第一个争议焦点，郭余红与清远市威鹏房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，郭余红已支付全部购房款，清远市威鹏房地产有限公司应依约在2013年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付郭余红使用。清远市威鹏房地产有限公司答辩认为其逾期交房的原因有三个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是政府行为，最后一个是异常天气。针对其答辩的第一个抗辩理由，首先，虽然清远市威鹏房地产有限公司提供的情况说明证明富景天下小区施工期间市政基础配套都还没有，到2014年11月5日仍未建设排污排水管道，但是，排水排污管道在这一日期仍未建设好是否就属于延误呢？“延误”的含义为迟延耽误，是未按预料的进度进行的一种状态。清远市威鹏房地产有限公司并没有提供任何证据可以证明相关部门对于富景天下周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，清远市威鹏房地产有限公司并无证据可以证明本案出现了合同第八条约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供电、管道燃气设施的工程系由清远市威鹏房地产有限公司与供电部门、燃气公司在平等协商基础上自愿签订合同由供电部门、燃气公司进行安装，清远市威鹏房地产有限公司完全可以发挥主观能动性在约定的交楼期限前尽早与供电部门、燃气公司签订相关合同，完成供电、燃气设施的安装工程；而对于供水、排水排污设施的安装，清远市威鹏房地产有限公司提供的环保工程施工安装承包合同显示清远市威鹏房地产有限公司于2013年8月10日才与他人就小区的生活污水处理施工安装工程签订自清远市威鹏房地产有限公司通知进场施工日起工期为90天的合同，商品房买卖合同约定的交楼期限是在2013年12月31日前，因此，在交楼期限内其小区内部的排污设施清远市威鹏房地产有限公司都没能建设好，清远市威鹏房地产有限公司却将排污工程的环保验收较长时间内不能通过的原因归咎于小区外部的市政排污管网未建设好并不是很合理。对于清远市威鹏房地产有限公司提出的第二个理由，政府对北江路实施交通管制的时间是从2013年6月15日开始，而商品房买卖合同是在政府对该道路进行交通管制之后的2013年11月28日签订的，清远市威鹏房地产有限公司作为一个具有多年房地产开发经验的成熟市场主体，应该在签订商品房买卖合同之时就可以预见到该道路的交通管制是否会对其楼盘建设造成影响以及造成多大的影响，在政府正式实施了交通管制5个多月后清远市威鹏房地产有限公司与郭余红签订商品房买卖合同，依旧约定在2013年12月31日前交付房屋，因此，清远市威鹏房地产有限公司关于政府对道路实施交通管制对其工期造成延误的抗辩理由并不充分。此外，众所周知，富景天下前面的北江路虽然实施了交通管制，但是富景天下小区后面仍有一条混凝土公路可以通行机动车辆，政府对北江路实施交通管制并不会对其工期造成实质影响；对于清远市威鹏房地产有限公司提出的第三个理由，清远属亚热带季风气候，雨水资源丰富，年年均降水量为1629.10毫米—2106.70毫米（资料来源于2013年清远年鉴），因此，清远市威鹏房地产有限公司以2010年12月1日至2014年4月30日三年零五个月的时间内中雨及以上量级的天数达到163天就认为出现了异常天气，没有任何依据。综合以上三点，清远市威鹏房地产有限公司没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装的延误这一特殊情况，政府对北江路的交通管制行为也不会对清远市威鹏房地产有限公司楼盘的开发建设造成实质不利影响，在其楼盘开发建设过程中也并没有出现异常天气，因此，清远市威鹏房地产有限公司并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。清远市威鹏房地产有限公司未在约定时间内交付商品房给郭余红已构成违约，郭余红有权要求清远市威鹏房地产有限公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是郭余红与清远市威鹏房地产有限公司双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以所购房屋价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以郭余红已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定应自约定的最后交付期限的第二天—2014年1月1日起计至实际交付之日止，虽然清远市威鹏房地产有限公司提出其已电话通知郭余红前来收楼，郭余红没有收楼的责任在于郭余红自身，因此违约金的计算截止时间应计至涉案房屋通过竣工验收备案之日，但是商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”在涉案房屋通过竣工验收备案后，清远市威鹏房地产有限公司并未履行该约定义务，郭余红在房屋通过验收备案后未前往清远市威鹏房地产有限公司处收楼责任并不在郭余红。而在验收备案前，因房屋未达到合同约定的交付条件，郭余红拒绝收楼有正当理由。因此，对于违约金的计算截止时间，郭余红请求计算至清远市威鹏房地产有限公司向郭余红发出书面收楼通知之日止，不违反合同第九条的约定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：限清远市威鹏房地产有限公司于判决生效之日起10日内向郭余红支付逾期交楼违约金，该违约金自2014年1月1日起按日以郭余红已付房价款656141元的万分之五计算至清远市威鹏房地产有限公司向郭余红发出书面的收楼通知书之日止。本案受理费1007元，由清远市威鹏房地产有限公司负担。宣判后，清远市威鹏房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判或发回一审法院重审，2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。由于政府部门在涉诉房屋附近进行市政配套工程施工且该配套工程迟迟未能完成，导致上诉人施工工期延误，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，上诉人无需承担违约责任。上诉人自对涉诉的富景天下楼盘动工之日起至今，由于周边市政基础设施配套工程（包括排污排水管道、燃气管道、自来水管道等）施工迟迟未能完成，经常出现“断水断电断气”情况，导致上诉人施工多次被迫中断。另外，涉诉的富景天下一共有六幢，其中16号楼、17号楼和18号楼都已于2011年12月10日竣工，5号楼、6号楼、7号楼的主体工程都已于2012年1月12日竣工，当上诉人向政府部门申请竣工验收时清远市威鹏房地产有限公司知因为涉诉片区无相关排污设施和化粪池（这些市政配套安装本应由政府部门负责，而不是由开发商负责）所以不能通过环保验收。为了尽快解决这一问题，上诉人立即联系当地各户村民，对一直不满上诉人在当地开发楼盘的村民（当中更有村民推倒上诉人建起的围墙、拆毁上诉人安装的地下管道）耐心进行协商，花费大量的财力、物力、人力才最终得以与当地村民签订租地协议，取得他们的同意与支持。这样以后，上诉人才得以安装与完善相关的排污设施。再者，政府部门因建设相关市政配套设施，对涉诉房屋附近的北江路实施交通管制，造成施工队伍的车辆以及运输建筑物料的车辆无法正常通过，严重妨碍上诉人的施工进度。另一方面，根据清远市气象服务中心出具的《清远观测站2010年12月1日至2014年4月30日中雨以上日期及雨量》可知，上诉人在施工期间共发生中雨以上降雨达163天。众所周知，中雨以上的降雨属于异常天气，无法进行施工。根据双方签订的商品房买卖合同的第八条第二项的第二点、第三点的约定，上诉人逾期交房的行为不构成违约，无需承担违约责任。二、退一步说，如果认定上诉人存在违约行为，上诉人认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，一审应根据被上诉人损失予以确定违约金大小。但一审判决却根据合同当事人意思自治的原则，支持被上诉人关于违约金的主张，实在错误。另外，根据证据规则，被上诉人应对自己遭受的损失进行举证，否则需承担不利后果。因此，被上诉人诉求上诉人的违约金明显过高，应予以减少。三、对于一审判决违约金计至收到书面的收楼通知书之日止，是错误的，违约金计算截止日期应为验收备案之日（2014年7月23日）。上诉人早已将书面的收楼通知书向被上诉人发出，一审开庭时也当庭提交了验收备案报告表，也陈述了2014年7月已经可以收楼，在该情况下，应认定上诉人已经通知被上诉人收楼。上诉人一审之后再次以邮政邮寄的方式向被上诉人发出收楼通知书。二审查询时，上诉人再次当庭向被上诉人发出书面收楼通知书。上诉人二审期间提交如下证据：1、2015年4月13日整付零寄交寄清单、落款日期为2015年4月10日的收楼通知书及收楼须知各一份，拟证明上诉人已于2015年4月13日向被上诉人发出书面收楼通知书。2、邮政快递跟踪查询单，拟证明邮件已由被上诉人签收，上诉人已尽通知义务。3、落款日期为2015年6月10日的通知书，拟证明上诉人当庭向被上诉人发出书面收楼通知书。被上诉人郭余红答辩认为，一审判决认定事实清楚，说理明白，适用法律正确，请求二审法院依法维持。上诉人的上诉请求没有事实支持，请二审法院予以驳回。若能确认在二审查询之日（即2015年6月10日）前有房屋峻工验收备案登记的，同意违约金计算的截止时间至二审查询当天。被上诉人对上诉人提交的证据质证如下：对上诉人提交的证据不予认可。被上诉人没有收到2015年4月13日上诉人发出的收楼通知，当庭发出的收楼通知书上没有上诉人的公章，上诉人也没有提交证据证明2014年7月23日已验收备案。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条约定，1、买卖双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送给对方；如买受人地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知出卖人，否则承担无法及时通知而产生的一切法律后果。出卖人采取挂号信、特快专递及登报等通知方式时无须在通知中加盖公章。2、通知自送达时起生效，出卖人联系方式变更以当地报纸刊登公告的方式通知买受人，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更等非发送方原因导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过5日视为对方收到并生效。再查明，上诉人于2015年4月13日向包括被上诉人在内的九十户业主分别发出函件，其中邮寄给被上诉人的信件于2015年4月22日被签收。本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市威鹏房地产有限公司上诉请求的范围进行审理。上诉人称逾期交房的主要原因是政府部门负责的市政配套设施延误施工、北江一路交通管制以及异常天气，并对违约金约定过高提出异议，对此，原审判决根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案相关事实进行了认定，并在此基础上进行了充分的阐述，上诉人二审期间并没有就此提出新的事实和证据，本院对原审判决对事实的分析认定及对相关法律的适用予以认可，不再另予赘述。至于违约金计算的截止日期的问题。上诉人主张其已于2015年4月13日向被上诉人有效发出书面收楼通知、收楼须知等文件，为证明其主张上诉人在二审诉讼期间，向本院提供了《整付零寄交寄清单》、《邮政快递跟踪查询单》等予以佐证。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条第1项约定“买卖双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送给对方；如买受人地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知出卖人，否则承担无法及时通知而产生的一切法律后果。出卖人采取挂号信、特快专递及登报等通知方式时无须在通知中加盖公章”。上述约定表明，上诉人可以按照被上诉人提供的邮寄地址及电话，通过挂号信、特快专递及登报等通知方式送达相关来往函件。本案中，上诉人采取挂号信方式邮寄信函统一向包括被上诉人在内的众业主分别发出函件，按照日常经验法则及上诉人发函给被上诉人函件内容的可能性判断，且结合涉案房屋已于2014年7月23日通过竣工验收备案达到交付使用的条件的事实，本院对上诉人称其已于2015年4月13日邮寄函件通知被上诉人收楼的上诉意见予以采信，上诉人已履行通知收楼的义务。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》“通知自送达时起生效”的约定，上诉人上述函件于2015年4月22日被签收，因此，本院确认上诉人通知被上诉人收楼生效时间为2015年4月22日。根据商品房买卖合同第九条的约定，上诉人逾期交楼超过30天，违约金应计算至2015年4月22日止。上诉人应支付的违约金数额为156489.63元（656141元×0.5‰×477天）。上诉人主张违约金应计至通过竣工验收备案之日止的意见，不符合合同的约定，本院不予采纳。综上所述，上诉人清远市威鹏房地产有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，鉴于二审期间出现新的情况，本院依法对违约金的计算期限予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第924号民事判决为：限清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向郭余红支付逾期交楼违约金156489.63元。一审案件受理费的负担，按一审判决执行。二审案件受理费2014元，由上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文宇代理审判员 林士嵛代理审判员 余允添二〇一五年十月八日书 记 员 冯敏静附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”