（2014）鄂通城民初字第966号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-12-01

案件名称

黎四明与徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

通城县人民法院

所属地区

通城县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂通城民初字第966号原告黎四明。委托代理人谭和平，湖北正本律师事务所律师被告徐大成。被告徐卫国。被告孔三清。被告黎隽。委托代理人徐胜甫，通城县中心法律服务所法律工作者。系四被告共同特别授权委托代理人。原告黎四明与被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎四明及其委托代理人谭和平、被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽及其共同委托代理人徐胜甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎四明诉称，2012年被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽合伙在新车站附近的新雁塔小区建住宅楼房一栋，以将该楼不锈钢工程承包给原告为条件，要求原告自己或介绍他人购买一个套间，于是2012年7月20日与原告签订房屋买卖合同，原告给付被告购房款213600元和1000元购防盗门款。原告找到第一个意向买主余桂林，2013年被告徐卫国向原告出具收取余桂林213600元购房收据和1000元购防盗门收据个一张，因种种原因余桂林放弃购买该房的想法，并将收据全部退还给了原告。原告又找到第二个意向买主卢雄兵，卢雄兵要求装修完入住后付款给原告，于是原告共花装修款67118.5元，在装修过程中多次遭到吴斌以产权人的名义暴力阻扰和破坏，为此原告才发现被告根本未取得该房屋的任何权属，无权出售此房屋，被告与原告签订的房屋买卖合同为无效合同。特提起诉讼，请求1、确认被告与原告签订的房屋买卖合同无效，由被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽共同返还购房款253600元；2、由被告共同承担过错责任，赔偿原告房屋装修款67118.5元及占用253600元的利息损失。被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽辩称，1、应追加王直保、黎亮甫为诉讼参与人。涉案房屋属王直保、黎亮甫所有，王直保、黎亮甫将建筑工程发包给被告方建筑，因王直保、黎亮甫无钱支付工程款，将其中的套房交被告方出售，所收款抵偿工程款。2、本案应为装修合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。被告方与原告于2012年7月20日签订了“铝合金、不锈钢栏杆、扶手窗制安合同”，合同第四条约定：双方协商同意，甲方以正面房4楼01号商品房抵乙方工程款。可见并非房屋买卖合同纠纷，而是装修合同纠纷，如将案件定性为房屋买卖合同纠纷，会将被告方处于不利的诉讼地位。请求根据案件事实定位装修合同纠纷。3、被告方已将房交付原告，合同履行完毕，诉请退钱没有法律依据。签订装修合同后又签订房屋买卖合同，随后将房屋交付原告，原告在诉状中也承认已对该房进行装修，说明双方合同已履行完毕。在房屋已交付，合同履行完毕的情况下，原告要求返还购房款没有法律依据。吴斌以暴力阻扰、破坏卢雄兵装修，也只能由卢雄兵诉请吴斌停止侵害，其损失也只能由卢雄兵依法主张，原告无权提起此损失诉讼；4、被告方对房屋有处置权，原告诉请确认合同无效无事实依据。被告方提供的证据表明，涉案房屋为国有土地，土地使用权人为吴纯木，吴纯木将该土地转让给王直保建房，王直保将建筑工程承包给被告方承建，双方所签《建筑承包合同书》第9条约定，王直保将其中的套房交被告方出售抵偿建筑工程款。被告方又将其中的一套房抵给原告，以偿还装修款。房屋虽未经过户登记，但根据《物权法》第15条“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，被告方已取得涉案房屋的处分权。《合同法》第132条规定“出卖的标的物应当属出卖人所有或者出卖人有权处分”，被告方认为原告没有取得所有权而诉请认定无效的观点不应得以支持。综上，请判决驳回对被告方的事实请求。原告黎四明为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了如下证据：证据1、房屋买卖合同。2012年7月20日，被告徐大成为甲方与原告黎四明为乙方签订“雁塔住宅小区合同书”。主要内容：甲方将建筑在新车站附近新建的雁塔小区住宿楼一栋住房第四层，上扶梯右侧，套间面积约130平方米出售给乙方居住、使用。其面积以甲方时房产局测量的面积为准。房产价格：每平方米1600元。证据2、收款凭证5张。证实原告黎四明已支付购房款213600元、车库款10000元、水电立户费6000元、防盗门1000元，合计230600元。证据3、承诺书。2013年2月1日，徐大成出具承诺书“此套间在装修时临时用水电由甲方负责，在房主乔迁时甲方负责水电开户一概到位”。证据4、装修材料及费用凭证。欲证实房屋装修费用67118.5元。在举证期限内，被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽向本院提交如下证据：证据1、房屋买卖合同书。该证据与原告提交的证据1相同。证据2、合作建房协议。2011年10月4日，王直保与吴斌、吴刚、吴纯木签订“合作建房协议”。证实由吴斌、吴刚、吴纯木提供土地（国有土地83平方米、集体土地150平方米），由王直保建房。证据3、土地使用证。1986年9月21日，吴纯木取得83.28平方米的国有土地使用证。证据4、铝合金、不锈钢栏杆、扶手窗制安合同。2012年7月20日，徐大成为甲方与黎四明为乙方签订“铝合金、不锈钢栏杆、扶手窗制安合同”。主要内容：由甲方提供图纸、规格、数量，由乙方包工包料制作安装。以正面房四楼01号商品房抵乙方工程款，待工程完工后半个月内结算工程款，剩余房款，办好水电开户、房产证之后两次结清。证据5、证明。2014年4月26日，王直保、黎亮甫出具证明“出售给黎四明的套建房，是王直保、黎亮甫委托承包方徐大成出售，其款项抵工程款，因该房引发的纠纷应由王直保、李亮甫负责解决”。证据6、证明。2014年4月25日，通城县隽水镇雁塔社区治调委员会出具证明，证实2013年12月21日，王直保与吴纯木发生纠纷，多次协调未达成协议。证据7、证明。2014年4月24日，通城县公安局城北派出所出具证明，证实2013年12月21日，四楼贴好的瓷砖被人破环，对王直保、徐大成、吴斌多次协商未达成协议。证据8、建筑承包合同书。2012年1月1日，黎亮甫为甲方与徐大成为乙方签订“建筑承包合同书”。证实黎亮甫将住宅房以包工包料的方式承包给乙方承建，并约定乙方负责出售三套房，价格按甲方出售抵付乙方工程款。证据9、欠条3张。证实黎四明欠购房款43000元。经庭审质证，原告黎四明提交的证据1、3，被告方表示无异议；对于证据2的真实性无异议，认为其中包含了铝合金装修款9万余元；对于证据4，被告方表示不清楚。被告方提交的证据1、4、9，原告表示无异议，对于证据2、3、5、6、7、8，原告表示不清楚。本院认为，原告提交的证据1、2、3，以及被告方提交的证据1、4、9，对方表示无异议，该六项证据不涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益，可以作为认定事实的依据。原告提交的4以及被告方提交的证据2、3、5、6、7、8，对方异议理由成立，不予采信。根据以上依法确认的证据及庭审时的陈述，本院可以确认以下事实：2011年10月4日，王直保与吴斌、吴刚、吴纯木签订“合作建房协议”，由吴斌、吴刚、吴纯木提供土地（国有土地83平方米、集体土地150平方米），由王直保、黎亮甫建房。2012年1月1日，黎亮甫为甲方与徐大成为乙方签订“建筑承包合同书”，黎亮甫将住宅房以包工包料的方式承包给徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽承建，并约定乙方负责出售三套房，价格按甲方出售抵付乙方工程款。2012年7月20日，徐大成为甲方与黎四明为乙方签订“铝合金、不锈钢栏杆、扶手窗制安合同”。主要内容：由甲方提供图纸、规格、数量，由乙方包工包料制作安装。以正面房四楼01号商品房抵乙方工程款，待工程完工后半个月内结算工程款，剩余房款，办好水电开户、房产证之后两次结清。同日，被告徐大成为甲方与原告黎四明为乙方签订“雁塔住宅小区合同书”。主要内容：甲方将建筑在新车站附近新建的雁塔小区住宿楼一栋住房第四层，上扶梯右侧，套间面积约130平方米出售给乙方居住、使用。其面积以交房时房产局测量的面积为准。房产价格：每平方米1600元。尔后，原告黎四明以铝合金工程款及现金支付购房款，被告方共出具收购房款230600元凭证，同时，原告黎四明出具下欠购房款43000元凭证，原告黎四明实际支付购房款187600元。在审理过程中，被告方一直没有提交建设该房屋已办理合法建设手续的证据。被告方申请追加王直保、黎亮甫为共同被告的请求，本院已裁定驳回。同时查明，卢雄兵对案涉房屋装修了部分，并由其支付的装修费用。本院认为，本案所涉房屋未办理土管、城建等职能部门的相关建设手续，未依法登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，本案所涉房屋不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原告黎四明与被告方签订“雁塔住宅小区合同书”无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因房屋装修系卢雄兵所为，原告黎四明无权主张该权利，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的“雁塔住宅小区合同书”无效。二、由被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽向原告黎四明返还187600元。在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕。三、驳回原告黎四明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费6100元，由原告黎四明负担2000元，被告徐大成、徐卫国、孔三清、黎隽负担4100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费6100元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，帐号：17680601040004550，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理审　判　长　　徐峰凌审　判　员　　陈左孟人民陪审员　　王龙瑞二〇一五年十月八日书　记　员　　娄飞霞附：相关法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 关注微信公众号“”