（2015）江海法民一初字第226号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-21
案件名称
沙卿琪与江门市东华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市江海区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沙卿琪,江门市东华房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《广东省高温天气劳动保护办法》：第九条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2015）江海法民一初字第226号原告：沙卿琪，女，1983年出生，汉族，住广西贺州市。委托代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。委托代理人：郑莉，广东森德律师事务所律师。被告：江门市东华房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市江海花园24幢。法定代表人：杨树坪，董事长。委托代理人：李增臣，广东百格律师事务所律师。委托代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。原告沙卿琪诉被告江门市东华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，由审判员佘夏明、谢颖翔、姚佳纯组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理，原告沙卿琪的委托代理人郑莉、被告江门市东华房地产开发有限公司的委托代理人钟淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙卿琪诉称：原告于2013年9月11日购买被告所开发的天鹅湾爱琴苑X房屋，并签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定购房总价为739584元。原告按合同的约定支付了首期购房款、第二期购房款及通过银行按揭支付其余购房款，但被告一直逾期交付房屋，被告应根据合同第九条第1点第（2）小点规定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，即原告可主张的违约金为85052.16元。据此原告提起诉讼，请求：一、判令被告立即按《广东省商品房买卖合同》约定的交房质量和条件将天鹅湾爱琴苑1幢1404室房屋交付原告；二、被告向原告支付违约金85052.16元（违约金计算至原告向被告发出解除通知书的2014年12月23日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告于2015年8月10日向本院申请撤回上述第一项诉讼请求。原告沙卿琪对其诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：1、原告身份证，证明原告主体资格适格。2、企业机读档案登记资料，证明被告主体资格适格。3、广东省商品房买卖合同，证明原、被告签订合同的事实。4、收据、发票，证明原告已按合同约定足额缴付购房款的事实。5、还款计划表、贷款计划、按揭贷款客户须知、个人贷款支付凭证，证明原告未交齐房款已向银行贷款的事实。6、解除合同通知书、EMS邮寄单，证明原告向被告发出解除合同通知书的意向。被告江门市东华房地产开发有限公司辩称：一、涉案房屋所在工程已竣工验收合格，各项单项工程均验收合格，符合交楼条件。原告所购房屋已竣工验收合格，被告于2014年12月12日取得工程竣工验收备案表。另外，涉案房屋供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用；受电工程已于2014年12月4日验收合格；管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收；消防工程已于2014年11月25日验收合格；2014年8月18日通过环境保护验收；2014年11月17日经核实符合规划条件；楼房电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记……以上各项单项项目说明，涉案楼房已符合交楼条件。二、被告已通知原告收楼。被告已于2014年12月12日向原告邮寄交付收楼通知书，通过邮寄方式通知原告收楼。三、依双方合同第八条之约定，被告的交楼时间可根据天气等原因予以延期。2013年9月11日，被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，双方合同第八条约定，被告应2014年8月30日前向原告交楼。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）的规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。又依双方合同第八条之约定，被告的交楼时间可根据天气等原因予以延期。根据《江门市气象台》出具的气象资料统计（选用礼乐自动气象站数据），在2013年9月113日至2014年8月30日期间，存在8天暴雨及以上量级降水天气，9天台风影响天气，12天最高气温大于等于37摄氏度的天气。则受台风、暴雨、高温天气影响的时间共有20天【其中暴雨8天＋台风9天＋高温（12×2小时／8=3天）】。也即双方约定交房日期可依合同延期至2014年9月19日。在延期的2014年8月31日至2014年9月19日，最高气温大于等于37摄氏度的天气有2天【折合0.5天（2×2小时／8=0.5天）】，受台风、暴雨影响的天数共有5天。故被告与原告实际交房日期再延期5.5天。也即双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年9月24日。四、原告逾期交房的天数应计至2014年12月12日。本案中约定的违约金属于惩罚性违约金。2014年12月12日，被告通知原告收楼，已完成被告的通知义务。至于原告没有及时收楼，过错不在被告。既然被告于2014年12月12日往后期间不存在迟延交楼的过错，被告则无需承担该期间内的违约责任。故不能将原告迟延收楼过错用来惩罚被告，而《商品房买卖合同》之《补充协议》第三条只是对原合同第十一条“交接”做特别补充，并没有对违约责任或违约金的计算方式做补充，也就是说本案的逾期交房天数应从2014年9月25日计至2014年12月12日，即79天，因此根据双方商品房买卖合同第九条第1款第（1）项每日万分之一的违约金标准计算违约金。五、即使逾期交房天数超过90天，合同约定的每日按已付房款万分之十的标准计算违约金过分高于原告损失，法院应予调低。理由如下：（一）依照法律规定及司法解释，违约金的标准是否过高，应以实际损失为基础，故原告应就其损失举证，但本案中原告未举证证明其存在有损失，说明被告的逾期交房行为没有给原告造成损失，或造成的损失显著轻微。（二）被告已完成工程竣工备案合格，并交付房屋给业主使用，逾期时间短，违约及过错程度微弱。（三）按照最高人民法院的司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为“过分高于造成的损失”。即法律允许的违约金标准是不应超过损失的30%。原告主张的每月违约金约为22187.52元，与事实不符。六、本案中，原告存在迟延交付购房款给被告情形，原告迟延交付购房款的违约金应当在本案中予以扣减。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三款之约定，原告应当在2013年12月10日向被告支付510000元购房款，而原告却在2014年6月4日向被告支付510000元，逾期支付购房款天数达到176天，又根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，原告应当按日向被告支付逾期应付款万分之十的违约金89760元。被告江门市东华房地产开发有限公司对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：1、竣工验收备案表，证明涉案房屋所在工程已于2014年12月12日竣工验收合格。2、证明，证明原告房屋与竣工验收备案表上竣工验收楼房为同一建筑工程。3、江门市建设项目供水单项验收，证明涉案供水单项工程已于2014年11月4日验收合格并投入使用。4、客户受电工程竣工检验意见书，证明被告所建涉案房屋工程已于2014年12月4日验收各格。5、单项工程竣工验收证明书，证明所建涉案房屋管道燃气设施配套项目已于2014年9月25日竣工并验收。6、江门市公安消防局建设工程消防验收意见书，证明被告所建涉案房屋消防工程已于2014年11月25日验收合格。7、江门市建筑行业环境保护验收申请表，证明被告所建涉案工程已于2014年8月18日通过环境保护验收。8、江门市建设工程规划条件核实通知书，证明被告所建涉案工程已于2014年11月17日经核实符合规划条件。9、特种设备使用登记证、电梯监督检验报告，证明涉案房屋电梯验收合格，并于2014年6月18日取得广东省江门市质量技术监督局使用登记。10、江门气象信息天气资料统计，证明自2013年9月11日至楼房竣工验收备案的2014年12月12日，存在10天暴雨及以上量级降水天气，14天最高气温大于等于37摄氏度的天气，12天台风影响天气。11、收楼通知书邮寄交寄清单，被告于2014年12月12日向邮局交付邮寄原告的收楼通知书，通知原告收楼。12、租赁协议书、房屋租赁合同，证明合同约定违约金标准每日万分之十过分高于诉争房屋所在小区及同地段租金水平。13、评估报告书，证明合同约定违约金标准每日万分之十过分高于原告所购房屋在小区及同地段租金水平。14、判决判例，证明因约定违约金标准过高，法院依法调整。15、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）489号，证明北京市法院对房屋买卖合同约定的逾期违约金过高，一般按买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内予以调整。16、《广东省高温天气劳动保护办法》、《关于加强建设系统防灾减灾工作意见》、《广东省气象灾害防御条例》、《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范对工作的紧急通知》、《国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作坚决遏制重特大事故的通知》（国办发明电（2007）38号），证明国家及广东省相关法律及政策规定高温、暴雨、台风等恶劣天气不适合工程开工，应予停工。经审理查明：原、被告于2013年9月11日签订合同编号为2013-011928号《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于江门市江海区天鹅湾爱琴苑X室房屋，建筑面积为115.77平方米，每平方米6388.39元，总房价为739584元，该合同第八条约定交房期限为2014年8月30日前，交付条件为该商品房经竣工验收备案合格，同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人（原告）的；2、如遇重大灾害等原因，出卖人不可避免或克服的异常；3、天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，经政府或有关技术单位出具证明文件后，出卖人可作为依据延期”同时该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。该合同的附件五《合同补充协议》第三条约定“对合同第十一条（房屋交接）作出如下补充约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人寄出‘收楼通知书’之日起（以挂号信的《国内挂号函件收据》邮戳日期为准）开始计算，15日后视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。买受人自该交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部责任”。上述合同签订后，原告已全部支付了购房款。原告所购房产属于被告建筑工程编号为江海花园南区一期10-1栋楼房中的一套，该工程楼房于2014年11月27日进行竣工验收并一次通过验收合格，于2014年12月12日通过了江门市江海区住房城乡建设和水务局的工程竣工验收备案。被告于2014年12月13日向原告邮寄发出收楼通知。原告认为被告未按合同约定的日期交楼，属于被告违约，遂诉至本院诉如所请。另查明，江门市气象台出具的《天气资料统计》显示，在2013年1月1日至2014年12月31日，该段时间内天气状况不适宜露天作业的暴雨以上降水量天数为18天，分别是：2013年的3月30日、5月8日、7月16日、7月28日、8月3日、8月14日、8月15日、8月23日、12月15日、12月17日和2014年的3月30日、3月31日、5月8日、5月9日、5月11日、7月25日、9月16日、9月17日；限制工作时间在6小时以内的气温大于或等于37摄氏度的天数为22日，分别是：2013年的6月19日、6月20日、6月21日、7月11日、7月13日、8月9日、8月12日、8月28日、9月21日和2014年的5月27日、6月14日、6月15日、6月16日、7月5日、7月6日、7月22日、7月23日、7月24日、7月31日、8月1日、9月3日、9月10日；我市受台风影响不能进行建筑作业的天数为22日，分别是：2013年的6月22日到23日、7月1日到2日、8月2日到3日、8月13日到16日、9月22日到23日、9月30日、11月10日到12日和2014年的7月17日到19日、9月15日到17日。本院认为，本案涉及原、被告间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际应履行的交房日期是何时的问题；二、被告是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。一、关于双方实际应履行的交房日期是何时的问题。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2014年8月30日前，但还约定可延期变更的情形，如受天气影响的情形。参照《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、厂矿要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡。……”以及2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应予延期；参照《广东省高温天气劳动保护办法》第九条第（二）项“日最高气温达到37℃以上至39℃以下（不含39℃），全天户外露天工作时间不得超过6小时，12时至16时应当暂停户外露天工作”的规定，自双方签订合同的2013年9月11日至双方约定的交房日期2014年8月30日，37度以上的高温天气有12日，每日可有2个小时不作业，则12日的高温天气折合应有3日不作业（12×2÷8=3），受台风、暴雨天气影响共17日，故被告与原告约定的实际交房日期可延期20日（17＋3=20），则双方约定的交房日期可依合同延期至2014年9月19日。在延期的2014年8月31日至2014年9月19日，37度以上的高温天气有2日，每日可有2个小时不作业，则2日的高温天气折合应有0.5日不作业（2×2÷8=0.5），受台风、暴雨天气影响共3日，故被告与原告约定的实际交房日期可再延期3.5日，即双方约定的交房日期可依合同约定再延期至2014年9月23日，所以双方约定的最后交房日期实际是2014年9月23日。二、关于被告是否逾期交房及逾期天数问题。由上述论证的内容可知，被告的延期交房时间只可延期至2014年9月23日，但被告于2014年12月13日才向原告发出收楼通知，原告未按通知规定的时间办理交房手续，按《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》第三条约定，2014年12月27日视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。故2014年9月24日至2014年12月27日属被告逾期交楼的时间，即共逾期95日。三、关于本案违约金的计算是否适用万之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。由上述论证的内容可知，被告交房共逾期95日，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告虽向被告发出过解除合同通知书，但其在诉讼中仍主张被告继续履行合同，则被告应支付原告逾期交房的违约金。被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，该合同约定的违约金按已付购房款的日万分之十计算过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之四，故本案关于逾期交房，被告应支付给原告的违约金为28104.19元（739584×95×4／10000=28104.19）。本案中，被告也提出原告违约支付购房款应支付违约金的问题，但被告没有提起反诉，故对被告的该请求本案不予以处理，被告可以另行起诉。综上所述，原告诉请被告支付的违约金数额过高，应调整为28104.19元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告江门市东华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金28104.19元给原告沙卿琪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1926元，由原告沙卿琪负担1289.58元，被告江门市东华房地产开发有限公司负担636.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 佘夏明审判员 谢颖翔审判员 姚佳纯二〇一五年十月八日书记员 周叶翠 来自：