（2015）北民初字第252号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-17

案件名称

秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司与卜昭文物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

秦皇岛市北戴河区人民法院

所属地区

秦皇岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第252号原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司，住所地北戴河区联峰东路11号长岛别墅。组织机构代码××。代表人吴凤英，总经理。委托代理人罗汉彬，秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司副经理。委托代理人左维兰，秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司职员。被告卜昭文，秦皇岛市天马机械厂厂长。委托代理人孙秀峰，秦皇岛市天马机械厂财务经理。原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司与被告卜昭文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告代表人吴凤英及委托代理人罗汉彬、左维兰，被告的委托代理人孙秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告（原名为秦皇岛诚安物业服务有限公司）是一家经营物业管理的公司。被告是北戴河区海韵假日三区28-9室的业主。原告于2006年1月1日与海韵假日的开发商秦皇岛煜明房地产开发有限公司签订了一份物业管理委托协议，并于2006年1月1日与被告就物业服务的相关事项进行了明确约定。双方约定由原告提供物业管理服务，被告按规定缴纳物业管理服务费及相关费用，约定海韵假日别墅物业费0.95元／平方米／月，属市场调节价。原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2009年1月1日起即拖欠物业管理费，经原告多次催要，被告以私搭乱建和房子漏水为由拒不支付。被告说的私搭乱建问题，被告不能把物业企业作为公安局或政府，原告的四项服务是物业管理条例赋予的，对私搭乱建只有上报和规劝的权利，原告下了停工通知，规劝无效后我公司上报的区规划局。原告完全尽到了责任，原告没有执法权，在原告四项服务中也没有这一项；被告以房屋漏水不交物业费也是完全没有理由的，原告管的是公共部位，被告说的漏水是自用部位，在保修期内应找房地产公司，原告只是联系协商，没有责任。房地产公司委托原告给被告家维修了，现在已修好了。原告曾诉至法院，请求被告给付拖欠的2011年至2012年物业费。现请求依法判令被告给付拖欠的2013年至2014年的物业费5594元并支付违约金1020元；由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其主张提供了如下证据：一、营业执照。二、收费许可证。三、秦皇岛市物价局收费备案表。服务等级为三星服务，证明原告具备物业管理服务资质，按照收费许可证规定收取物业服务费，被告房屋属于别墅区，收费属于市场调节价，不属于执行政府指导价的范围，别墅区每月每平米0.95元。四、企业变更信息。五、收费权证明。六、业主公示照片。七、业主临时公约。八、前期物业管理服务委托协议六份，从2006年1月起至2014年12月31日。九、商品房买卖合同复印件。被告在庭审中口头辩称，我有欠原告物业费的事实，但是有原因的，一是物业管理存在问题，关于不交物业费当时我与物业公司的陈经理沟通过，因为我家的房屋漏，虽也修了，但至今没有修好，还漏。二、小区的其他业主私搭乱建，公共绿地都占为已有。在修房时，发现我家西邻居家盖房盖到我家院里，我找到物业公司陈经理，她说管不了，只能给调调。物业公司给提供的三相电，天天扰民，打地基打到我这边，物业公司不可能没有责任。综上，我不同意支付物业费和违约金。经审理查明，原告系具备物业管理服务资质的企业，被告系秦皇岛市北戴河区海韵假日三区28栋9室业主。秦皇岛市北戴河区海韵假日住宅小区系秦皇岛市煜明房地产开发有限公司开发、建设、销售。从2006年1月1日起，秦皇岛市煜明房地产开发有限公司（甲方）与秦皇岛煜明物业服务有限公司（乙方，原名称为秦皇岛诚安物业服务有限公司）签订前期物业管理服务委托协议，主要约定甲方将北戴河海韵假日三区、四区、五区的住宅小区委托乙方实行物业管理。委托管理主要事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、协助公安部门做好安全防范等。双方确定本物业的管理服务费：三区（别墅）每月每平方米0.95元收取；管理服务委托协议中还约定：业主和物业使用人交费时间是每年6月30日前交清当年的物业费，逾期不交纳物业服务费的，业主和物业使用人每日按年物业费总额万分之五的标准向乙方支付违约金等。自2006年1月1日至2014年12月31日止，由原告履行该协议中乙方的义务。被告未交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费。另查明，被告所购买的秦皇岛市北戴河区海韵假日三区28栋9室，商品房买卖合同中登记建筑面积为238.25平方米。原告主张被告房屋建筑面积为245.35平方米，未提交证据。再查，秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司隶属于秦皇岛煜明物业服务有限公司，其有工商部门核发的营业执照。上述事实，有原告的陈述及原告提交的前期物业管理服务委托协议、业主公约、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表、物业服务企业资质证书等予以证实。本院认为，秦皇岛煜明物业服务有限公司与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托协议，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同，对原、被告双方均具有约束力。原告按协议约定履行了物业管理服务的义务后，作为业主的被告接受了原告提供的服务，应当按照协议约定向原告支付相应的物业费。对于原告主张的要求被告支付拖欠的2013年1月1日起至2014年12月31日期间被告应缴物业费及违约金的请求，按照原告与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司的协议约定，原告的请求符合合同约定，本院予以支持，但原告对被告应缴物业费及违约金数额计算有误，应以商品房买卖合同确定的被告房屋面积238.25平方米为计算依据，按照物业服务费每月每平方米0.95元的标准计算，两年的物业服务费应为5432.1元（238.25平方米×0.95元／每月.每平方米×12个月＝2716.05元×2年＝5432.1元）。对于原告主张每日按年物业费总额万分之五的标准要求被告支付违约金，符合合同约定，应予以支持。但计算数额有误，应以本院核准的数额为准，即应为991.36元（2716.05元／年×0.5‰×365天×2年）。对于被告抗辩的其房屋漏水及小区存在私搭乱建等问题不应缴纳物业服务费的意见，本院认为，被告的房屋漏水部位，是其自有部位，合同中未约定由原告负责维修；其次，小区存在私搭乱建问题，原告已向业主进行规劝，并向行政执法部门书面反映，已尽到相应管理义务。被告不能以此拒缴物业服务费，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告卜昭文于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司物业管理服务费5432.1元及违约金991.36元，合计6423.46元。二、驳回原告秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，由原告负担20元，由被告负担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审　判　长　　马文秀人民陪审员　　吴黎明人民陪审员　　朱　红二〇一五年十月八日代理书记员　　郭媛媛 来自：