（2015）达中民终字第350号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-13
案件名称
上诉人四川省荣兴房地产开发有限公司与被上诉人彭华生、彭焱、彭 、彭静，原审第三人李洪兵商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省荣兴房地产开发有限公司,彭华生,彭焱,彭燚,彭静,李洪兵
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民终字第350号上诉人（原审被告）四川省荣兴房地产开发有限公司。住所地：宣汉县东乡镇石岭路。法定代表人张天勇，该公司董事长。委托代理人（特别授权）何正伟，四川聚鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭华生，住宣汉县东乡镇。委托代理人秦锐，宣汉县蒲城法律服务所律师。被上诉人（原审原告）彭焱，住宣汉县东乡镇。委托代理人彭华生，身份同上。系彭焱之父。被上诉人（原审原告）彭燚，住宣汉县东乡镇。委托代理人彭华生，身份同上。系彭燚之父。被上诉人（原审原告）彭静，住宣汉县东乡镇。法定代理人彭华生，身份同上。系彭静之父。原审第三人李洪兵，住宣汉县东乡镇。上诉人四川省荣兴房地产开发有限公司（以下简称四川荣兴房产公司）因与被上诉人彭华生、彭焱、彭燚、彭静，原审第三人李洪兵商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人何正伟，被上诉人彭焱、彭燚的委托代理人、被上诉人彭静的法定代理人彭华生及被上诉人彭华生的委托代理人秦锐到庭参加诉讼。原审第三人李洪兵经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2001年被告李洪兵、唐纯学合伙修建宣汉县东乡镇石岭大道燕湾街南側岭秀家园，并以宣汉荣兴房产公司名义开发，其国有土地使用权人为宣汉荣兴房产公司，土地使用证号为宣汉县国用（2002）字第00394号。2001年该工程动工修建，2005年下半年完工。2002年6月3日，宣汉荣兴房产公司出具授权委托书一份，内容为“兹授权委托我单位李洪兵同志就岭秀家园A-1幢、B幢综合楼的对外销售和资金收取全权负责。并为购房户办理住房权属的相关手续。特此委托。有效期：至2003年12月30日止”。2003年5月8日，第三人李洪兵以宣汉荣兴房产公司的名义与唐纯学签订了《集资建房合同书》，约定唐纯学在前期工程所分利润加补差价20000元给现有项目负责人（李洪兵），诉争的坐落于宣汉县东乡镇石岭大道燕湾街集资住宅B幢楼第10号门市属唐纯学。2003年7月2日，宣汉县华兴建筑工程公司作出“关于岭秀家园工程变更项目经理的通知”（宣华建（2003）6号）文件，载明：宣汉县东乡法律服务所：我司与贵所于2001年12月23日签订的石岭大道燕湾街修建法律服务所综合办公楼《偿还房屋协议》中确认项目经理是唐纯学同志。现根据唐纯学同志的申请及贵所意见，在李洪兵同志自愿接受的情况下，该工程和管理及合同履行，项目经理变更为李洪兵同志。所有的债权债务由李洪兵同志负责全面履行”。2004年3月27日，宣汉县荣兴房产公司（甲方，建设单位）与陈思秀（乙方，集资建房户）签订了《集资建房合同书》。合同主要内容为：“一、乙方集资建房的坐落位置、楼层及面积：本综合楼坐落于东乡镇石岭大道燕湾街，东靠农行家属院，西靠房管局综合楼，南靠汽修厂背后，共贰个单元，集资住宅为B幢楼一单元第一层十号，建筑面积约为34平方米，竣工后以国家有关规定计算面积为准。二、门市及集资住房价格与费用：1、集资门市金额为66000元，大写金额陆万陆仟元整；3、其它另计价：①供水投资费、主管道建设费；②用电专户费；③化粪池建设费；④观景阳台与栏杆制作费；⑤进户防盗门、门窗铝合金玻璃。四、集资款交付的时间约定：1、签订本合同时付全部集资款的100%，计币66000元，大写陆万陆仟元；3、本住宅楼全面竣工结束，经县级有关部门验收合格后，乙方在十天内与甲方结算清楚并交清所有集资款。六、集资房交付期限：从本工程正式放线破土动工之日起，总工期十六个月（即二00三年十二月三十日至二00四年五月一日止）甲方必须保证全面竣工，并经有关部门验收合格，但因人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害及政策性调整变化造成工期延误，甲方可以据实予以延期。七、甲方逾期交付的违约责任：除本合同第六款规定的人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害及政策性调整变化造成延期外，甲方如未按合同规定的期限将集资房交付乙方使用，甲方负责按乙方实际已交付的房价款给付超期利息（超期按交房期限第二天至实际交付之日止计算）按月息10‰向乙方支付。十九、本合同生效后，甲乙双方任何一方不得违约或者终止合同，除双方签订补充协议外，否则违约方负责按本实际已付款（已收款）的10﹪赔偿对方损失。二十、本合同一式三份，甲方执二份，乙方至一份。甲方：四川省宣汉县荣兴房地产开发有限公司（加盖公章）项目经理负责人：李洪兵签名加盖私章乙方：陈思秀签名加盖私章”。合同签订后，陈思秀于2004年3月28日交购门市款66000元，2004年10月30日交购门市附属设施费21000元。第三人李洪兵向陈思秀出具了收据。2005年下半年，该工程的主体工程结束后，诉争门市被唐纯学使用，唐纯学将该门市交给李志述、张琼夫妇，李志述、张琼夫妇将该门市租给周正勋。原告于2013年1月30日向本院起诉李志述、张琼、周正勋排除妨碍纠纷一案，于2013年4月23日撤回起诉。2013年7月19日，原告向本院起诉四川荣兴房产公司、李洪兵、唐纯学及李志述、张琼、周正勋商品房买卖合同纠纷一案，于2014年5月21日撤回起诉。2014年5月26日，原告向原审法院提起诉讼，请求：一、依法确认原告彭华生、彭焱、彭燚、彭静的亲属陈思秀与宣汉荣兴房产公司于2004年3月27日签订的《集资建房合同书》无效；二、判令被告四川荣兴房产公司因合同无效返还已付购房款87000元及资金利息，并依法承担购房款一倍87000元的赔偿责任。同时查明：2005年3月10日“宣汉县荣兴房地产开发有限公司”更名为“四川省荣兴房地产开发有限公司”，法定代表人由“张发荣”变更为“张天勇”。另查明：在签订合同时，宣汉荣兴房产公司及第三人李洪兵没有告知陈思秀“宣汉县东乡镇石岭大道燕湾街南側岭秀家园”未取得商品房预售许可证。在本案原告起诉时，被告四川荣兴房产公司没有取得该开发房屋的商品房预售许可证。原审法院认为：2004年3月27日，原告彭华生、彭焱、彭燚、彭静之亲属陈思秀与宣汉荣兴房产公司签订《集资建房合同书》，该公司在合同上加盖了公章。所谓集资建房合同，系单位组织职工按照综合造价进行集资建房，单位给予相应的优惠政策和补偿所签订的合同。本案中，原告的亲属陈思秀不是该宣汉荣兴房产公司的职工，不具有集资建房的相应条件。宣汉县东乡镇石岭大道燕湾街南側岭秀家园的土地使用权人是宣汉荣兴房产公司，其项目开发及与原告签订合同，均以宣汉荣兴房产公司名义。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）的第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，原告亲属陈思秀与宣汉荣兴房产公司所签订的《集资建房合同书》在性质上应属于商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”和《商品房买卖司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，在本案原告起诉时，被告没有取得“宣汉县东乡镇石岭大道岭秀家园”的商品房预售许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故双方签订的《集资建房合同书》属无效合同。根据中华人民共和国住房和建设部颁布《城市商品房预售管理办法》第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”的规定，宣汉荣兴房产公司没有取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售，在出售商品房时，不论买房者在购买时有无询问或者要求，商品房开发企业都具有告知所售房屋是否已取得商品房预售许可证的法定义务。本案中，陈思秀与宣汉荣兴房产公司在签订房屋买卖合同时，该公司及项目负责人李洪兵没有告知陈思秀该开发房屋没有取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，宣汉荣兴房产公司未按照法律法规要求取得并出示商品房预售许可证，履行告知义务，构成欺诈。本案中，第三人李洪兵作为项目负责人，其行为应当认定为职务行为，其行为产生的后果应由宣汉荣兴房产公司承担。“宣汉荣兴房产公司”后更名为“四川荣兴房产公司”，因此，宣汉荣兴房产公司的权利义务应当由变更后的四川荣兴房产公司承继。原告彭华生、彭焱、彭燚、彭静之亲属陈思秀已死亡，其权利义务由其继承人四原告享有和承担。根据《商品房买卖司法解释》第九条第（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者通过虚假商品房预售许可证明”之规定，原告请求被告承担返还原告购房款（66000元＋21000元）87000元及利息，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的理由成立，原审法院予以支持。其利息，应从原告付款之日（其中66000元从2004年3月28日按中国人民银行人民币贷款基准利率计算利息，21000元从2004年10月30日按中国人民银行人民币贷款基准利率计算利息）起至被告返还清购房款本金之日止。被告四川荣兴房产公司抗辩主张第三人李洪兵不是宣汉荣兴房产公司的项目负责人，但从陈思秀与宣汉荣兴房产公司签订的《集资建房合同书》看，已经明确第三人李洪兵是宣汉荣兴房产公司的项目负责人，其抗辩主张与庭审查明的事实不符，理由不成立，不予采信。第三人李洪兵经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。综上，为依法保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第（一）项，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告彭华生、彭焱、彭燚、彭静的亲属陈思秀与宣汉县荣兴房地产开发有限公司于2004年3月27日签订的《集资建房合同书》无效；二、被告四川省荣兴房地产开发有限公司返还原告彭华生、彭焱、彭燚、彭静的购房款87000元及利息（利息应从原告付款之日起计算（其中66000元从2004年3月28日按中国人民银行人民币贷款基准利率计算利息，21000元从2004年10月30日按中国人民银行人民币贷款基准利率计算利息）至被告返还清购房款本金之日止）；三、被告四川省荣兴房地产开发有限公司赔偿原告彭华生、彭焱、彭燚、彭静87000元的损失。以上金钱给付义务在本判决发生法律效力后三十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告四川省荣兴房地产开发有限公司负担。宣判后，四川省荣兴房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，原判认定事实错误：案涉工程实际是东乡法律服务所挂靠上诉人公司进行开发，上诉人只是收取管理费，工程实际由李洪兵和唐纯学实际管理和处分；被上诉人所交购房款和附属设施费是直接交给了李洪兵的，上诉人不应承担返还责任，且其中21000元系用被上诉人在工地上的应收款抵偿的，应由建筑公司承担返还责任；李洪兵不是上诉人公司在该项目中的项目负责人，也不是委托代理人，因工程挂靠上诉人公司，李洪兵作为实际建房人在我公司提供的空白合同上自己写的项目负责人。原审程序错误：宣汉县华兴建筑工程公司出具文件任命李洪兵为项目负责人，21000元收款单位为该公司，应追加该公司为第三人参加诉讼，以便查清事实。被上诉人的亲属陈思秀存在重大过错，应承担相应责任。原判认定合同无效，只应返还财产，不应双倍返还。请求撤销原判，改判由李洪兵承担返还责任，并由被上诉人承担诉讼费用。二审查明，2004年10月30日，李洪兵向陈思秀出具收据，收到陈思秀交购门市附属设施费21000元，李洪兵加盖了私章，收据下方收款单位记载为“华兴建司”，但并未加盖公章。对该21000元，被上诉人方认可系用在工程上做工的应收款抵扣。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，因为岭秀家园项目开发及与陈思秀签订集资建房合同，均是以宣汉荣兴房产公司名义进行，而陈思秀不是上诉人公司职工，其不具备集资建房的资格，原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，确认陈思秀与宣汉荣兴房产公司所签订的《集资建房合同书》在性质上属于商品房买卖合同是正确的。2002年6月3日，宣汉荣兴房产公司给李洪兵出具授权委托书一份，内容为“兹授权委托我单位李洪兵同志就岭秀家园A-1幢、B幢综合楼的对外销售和资金收取全权负责。并为购房户办理住房权属的相关手续。特此委托。有效期：至2003年12月30日止”，虽然该委托书载明有效期至2003年12月30日止，但2004年3月27日，李洪兵以宣汉县荣兴房产公司名义与陈思秀签订的《集资建房合同书》上加盖有上诉人公司的公章，并载明项目经理负责人为李洪兵，该合同签订后，李洪兵实际收取了购房款。陈思秀有理由相信李洪兵是作为上诉人公司的工作人员履行职务行为，原判据此确认李洪兵的行为产生的后果由宣汉荣兴房产公司承担并无不当。因为李洪兵以上诉人公司名义将该房屋出售给陈思秀时，该项目没有取得商品房预售许可证，至本案起诉时仍未取得，原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，认定双方签订的《集资建房合同书》属无效合同正确。由于合同无效是李洪兵及上诉人公司隐瞒未取得商品房预售许可证出售房屋而导致，购房人陈思秀并无过错。同时，由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是在《中华人民共和国合同法》颁布之后，由最高人民法院根据合同法和其他相关法律制定的关于审理商品房买卖合同案件的司法解释，本案涉及商品房买卖合同无效的处理，应适用该特别规定，原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者通过虚假商品房预售许可证明”之规定，判令上诉人承担返还被上诉人购房款87000元及利息，并承担87000元的赔偿责任正确。上诉人公司称李洪兵系宣汉县华兴建筑工程公司的项目负责人，宣汉县华兴建筑工程公司系本案诉争工程的承建方，且该公司收取了21000元的购房款，因此应追加该公司为第三人参加诉讼。因本案诉争的是被上诉人与上诉人公司之间的商品房买卖合同关系，关于宣汉县华兴建筑工程公司是否系本案诉争工程的承建方、李洪兵是否系宣汉县华兴建筑工程公司的项目负责人、以及上诉人、李洪兵与宣汉县华兴建筑工程公司是否存在工程款争议不属本案审理范围，原判不追加宣汉县华兴建筑工程公司参加诉讼并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判热认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人四川省荣兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 金大刚审判员 杜 谨审判员 侯必明二〇一五年十月八日书记员 邓 菲 微信公众号“”