（2014）崇民初字第196号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-30
案件名称
崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会与梁三军土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇信县人民法院
所属地区
崇信县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
甘肃省崇信县人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第196号原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会。地址：崇信县锦屏镇。法定代表人梁九林，系该村委会主任。委托代理人梁多喜，系该村村支书。委托代理人甘锋，甘肃胜友律师事务所律师。被告梁三军（反诉原告），男，汉族，生于1974年2月10日。委托代理人展凤琴，甘肃太统律师事务所律师。原告崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会诉被告梁三军土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告梁三军提起反诉，本院依法组成合议庭，将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会的委托代理人梁多喜、甘锋与被告梁三军（反诉原告）及其委托代理人展凤琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会诉称，原告于2010年3月15将刘家沟村里庄社原瓦厂旧址0.7亩租赁给被告，租赁期限为20年，现由于崇信县发展和改革局以崇发改项目（2013）313号文件批复，刘家沟马湾社“城中城”改造项目立项，因此，原、被告之间的土地租赁协议因情势变更原则已无法继续履行，依据双方签订的协议第四条约定，双方协商解除未能达成一致意见。现诉至法院要求：一、依法解除土地租赁协议，立即交付土地并恢复原状；二、由被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）梁三军辩称：同意解除合同，但要求原告承担违约责任，赔偿反诉原告的利益损失，原、被告的合同解除并非是因情势变更所导致，原告应当支付违约金。被告（反诉原告）梁三军反诉称：反诉原告是反诉被告里庄社的村民，2010年3月15日双方签订《土地租赁协议》，反诉被告自愿将“里庄社原瓦址厂旧址0.7亩租赁给反诉原告使用”，租赁期限20年（2010年3月15日-2030年3月15日），租赁费每年700元，“如有一方违约，将赔偿对方的一切经济损失，并以总租赁费5倍的违约金罚款。”协议签订后，反诉原告支付了2010年度-2014年度的租金，投入了183620.00元开挖地基、平整院落、砖砌围墙、修建住房、搭建工棚、搭建库房等，并开设“崇信县新元钢架管设备租赁部”从事设备租赁业务。2014年4月5日，反诉原告突然接到“平凉市开盛房地产开发有限责任公司”的《通知》，被告知该公司与反诉被告已于2013年11月19日签订征用土地协议，反诉原告所租赁的土地已归该公司所有，且地款已经付清。要求于2014年4月15日前办理拆迁手续并清理院房内物品。反诉原告认为：反诉原告与反诉被告所签订的《土地租赁协议》合法有效。《土地租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，在签订租赁协议的前后没有改变土地的性质，没有违法法律强制性规定，双方自愿签订租赁合同，并已履行多年，租赁合同合法有效。根据《合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故反诉原告与反诉被告所签订的土地租赁协议合法有效，村委会不得以任何理由提前收回。反诉被告与“平凉市开盛房地产开发有限责任公司”所签订的《土地转让协议无效》。其一、该土地转让协议违法。根据《土地管理法》第四十三条的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；”也就是说，使用集体土地，首先应将集体土地征用为国有土地，再以出让方式取得国有土地。其二、土地租赁协议尚未解除或终止，是否继续履行需要司法来认定，2014年5月9日反诉被告才起草《民事起诉状》请求解除土地租赁协议；而反诉被告却于2013年11月19日与“平凉市开盛房地产开发有限责任公司”签订《土地转让协议》，程序违法。双方所签订《土地租赁协议中》并未约定解除条件。《土地租赁协议》第四条原文是这样的：“乙方在租赁期内的建筑如遇政策性问题，双方另行协商。”该条款中不是约定解除的条件，仅是协商的条件。也就是说，并未约定如遇政策性问题租赁协议就要解除。因此，任何单方解除或擅自变更均构成违约。人民法院判案依据的也是法律而不是政策。反诉被告就应当继续履行土地租赁协议。同时，拆迁人在诉讼期间，应当停止补偿安置和拆迁的行为。综上，反诉原告与反诉被告所签订的《土地租赁协议》是合法有效的，应予继续履行；由于反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了重大经济损失，依法应予赔偿；如果土地租赁协议确实无法继续履行，反诉被告支付违约责任外还应支付因拆迁而给反诉原告的搬迁安置费、搬迁期间的停业损失等。为维护反诉原告的合法权益反诉至法院要求一：判令反诉被告赔偿修建厂房、围墙等建筑物工料费用193904.00元；二、判令反诉被告支付违约金7万元；赔偿合同期内经营损失581507.82元；三、判令反诉被告赔偿搬迁及搬迁期间停业损失205180.00元；四、本诉及反诉讼费用全部由反诉被告承担。原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会在庭审中辩称：反诉原告的反诉请求不合逻辑，反诉被告并未诉称原、被告之间签订的土地租赁协议违法，反诉被告是否与第三人平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订土地转让协议，所涉及的内容及效力不属于本案审查范围，反诉被告的诉请是基于合同的约定即情势变更原则，合法有效，反诉被告要解除合同是因为崇信县发展改革局对马湾社“城中村”改造项目的要求及需要，属民生工程，是情势变更所致，故反诉被告不得已才要求与反诉原告解除土地租赁协议，并非反诉被告恶意解除合同，所以反诉原告主张的违约金不能成立。而且，反诉原、被告达成一致意见同意解除合同，所以不存在违约，对反诉原告的诉请1，在我方提出起诉时的地上附着物的合理范围内反诉被告可以赔偿，但之后反诉原告申请评估所做的鉴定及新增加的财产损失反诉被告均不予以赔偿。原告（反诉被告）向法庭提供了以下证据：2010年3月5日锦屏镇刘家沟村与梁三军的土地租赁协议复印件一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间土地租赁的事实；2、崇信县发改委（2013）313号文件批复复印件一份，证明刘家沟马湾社“城中村”属于政府的民生工程；3、崇信县人民政府办公室文件崇办发（2013）44号文件复印件一份，证明本案涉案土地是政府的征地需要和征地范围；4、2014年1月7日，甘肃省国土资源规划研究院出具的税务发票一张，证明刘家沟“城中村”项目经甘肃省国土资源局勘测定界；5、2013年9月19日、10月4日、2014年4月5日通知三份，证明本案涉案土地被政府征用，并限令被告（反诉原告）搬迁，原告（反诉被告）已向其履行了告知义务；平凉中正房地产的评估报告及所附11张照片，证明被告（反诉原告）租赁土地上的附着物情况。被告（反诉原告）向法庭出示了以下证据：1、2010年3月5日锦屏镇刘家沟村与梁三军的土地租赁协议原件一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间土地租赁的事实；梁三军的身份证复印件一份，证明梁三军的身份信息；2010年-2014年的收条收据五张，证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）按期缴纳租金的事实；2013年11月19日《土地转让协议一份》，证明原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）未解除合同、且涉案土地未被政府征用的情况下，将土地转租给他人，该转让协议应属无效；2010年-2012年的施工合同书、修建合同、建房屋围墙等建筑物工料费用总汇、照片、证明、收条及收款人身份证复印件，证明被告（反诉原告）在租赁土地上修缮房屋的花费情况；被告（反诉原告）的营业执照一份，证明被告租赁土地的用途；7、2014年4月5日的通知一份，证明被告（反诉原告）收到的通知只有一份，不是原告（反诉被告）所说的三份；8、停业期间损失及安置补偿费明细一份，证明停业损失为362485.00元；9、钢管、扣件租赁经营收入及损失一览表一份，证明被告（反诉原告）15年的既得利益损失581507.82元；10、2010年-2014年账本两本，证明被告15年的既得利益损失；11、平凉陇兴资产评估事务所（简称陇兴事务所）评估报告两份，证明租赁土地上修建的建筑物的价值为193904.00元，被告（反诉原告）钢架管租赁业务的预期未来15年收益值为291300.00元。对原告（反诉被告）提供的证据1，被告（反诉原告）质证无异议，本院予以采信；证据2、3无法证明本案涉案土地属于政府征用范围，且无原件予以核对，对该证据本院不予采信；证据4与本案无关联性，不予采信；证据5被告（反诉原告）认为其只接到了2014年4月5日的通知，对于2013年9月19日、10月4日的通知其是否送达至本诉被告无证据证明，本院对该证据的真实性予以确认；证据6的真实性本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据1、2、4，原告（反诉被告）质证无异议，本院予以采信；证据3结合证据1能够证明被告（反诉原告）的证明目的，本院予以采信；证据5原告（反诉被告）认为不符合证据的认定要件，对所有的收条、证明、工料汇总单有异议，认为对2013年9月27日之后被告（反诉原告）修建房屋的行为属于恶意扩大损失，照片上的房屋与当时土地上的建筑物不符，应不予认可；本院经审查后认为，证据5中对照片的真实性本院予以采信，其他证据不符合证据的认定要件，本院不予采信；证据6、7的真实性本院予以确认；证据8、9不符合证据的认定要件，本院不予采信；证据10为日常记账凭证，且时间较久，本院对该证据的真实性予以确认；证据11原告（反诉被告）认为该评估报告不客观、不科学，该评估机构不具备对房屋和房地产评估的资质及资格，评估中认定的年收入为10万元无相关证据支持，被告要求15年的可得利益损失要求亦无证据支持，故对该证据不予认可；本院认为，该鉴定机构系双方共同选定，本院委托，该鉴定结果真实可信，故对该证据本院予以确认。经审理查明，2015年3月15日，原告（反诉被告）即合同甲方与被告（反诉原告）即合同乙方签订了土地租赁协议，协议约定：一、甲方自愿将里庄社原瓦厂旧址0.7土地亩租赁给乙方使用，乙方拥有该土地的使用权；二、租赁期限为20年（2010年3月15日-2030年3月15日），租赁费每年700.00元；三、租赁费采取逐年交纳方式，乙方将于每年3月15日交付当年租赁费700元整；四、乙方在租赁期内的建筑如遇政策性问题，双方另行协商；五、本协议经签字即产生法律责任，如有一方违约，将赔付对方的一切经济损失，并以总租赁费5倍的违约金罚款。协议签订后，被告（反诉原告）按期缴纳了2010年至2014年的土地租赁费共计3500.00元。2013年11月19日，原告（反诉被告）与平凉市开盛房地产开发有限责任公司（以下简称开盛公司）签订土地转让协议，将里庄社原瓦厂旧址0.7亩以4.55万元转让给开盛公司。开盛公司委托平凉中正房地产评估有限责任公司于2013年11月15日作出的评估报告结果为本案涉案土地上的房产价值为115688.00元（包括临时房产总建筑面积为405㎡，24砖围墙23米，有线电视，大门一座）。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的评估结果不服，向本院申请重新评估，本院依法委托原、被告共同选定的平凉陇兴资产评估事务所有限责任公司进行重新评估，评估结果为被告（反诉原告）钢架管租赁业务的预期未来15年收益值为291300.00元，房屋建筑物的价值为193904.00元。以上事实有原、被告提供的证据及当庭陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且未违背法律的禁止性规定，合法有效，故双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告（反诉被告）以政府对该地区进行“城中村”项目改建，属于情势变更为由要求解除合同。庭审中，被告（反诉原告）同意解除合同，但认为不属于情势变更，故要求原告（反诉被告）按照合同约定支付违约金70000.00元。本院认为，被告（反诉原告）同意解除合同系其真实意思表示，本院予以支持，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交回土地的诉求本院也予以支持。原告（反诉被告）在合同期内，将该土地转让给开盛公司，构成违约。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金和合同期内经营损失，本院认为，此两者均是对被告（反诉原告）损失的赔偿，不能同时支持。依据法律规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告之间的合同已无法继续履行，对下剩合同期内的经营损失被告（反诉原告）提供的证据无法证实，陇兴事务所的评估结果对下剩15年合同期内的预期可得利益确定为291300元，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿合同经营期内的损失参照该标准确定为291300元，对被告（反诉原告）要求的违约金本院不予支持。合同中，双方约定在租赁期内的建筑如遇政策性问题，双方另行协商。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）无法达成一致意见，原告（反诉被告）辩称对于被告（反诉原告）在租赁土地上修建的建筑物及围墙的赔偿应当依据中正房地产的评估价格进行赔偿，陇兴事务所评估的地上建筑物有一部分是在第一次评估后修建的，对后修建的建筑物应不予赔偿。本院认为，合同期内，承租人在租赁土地上修建建筑物未违反双方合同约定，故对地上建筑物的赔偿标准本院参照陇兴事务所的评估价格确定为193904.00元。庭审中，被告（反诉原告）放弃了要求原告（反诉被告）赔偿搬迁及搬迁期间停业损失费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会与被告（反诉原告）梁三军的土地租赁合同，被告（反诉原告）于本判决生效之日起十五内向原告（反诉被告）交回土地。原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会赔偿被告（反诉原告）合同经营期内损失291300.00的元。原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会赔偿被告（反诉原告）地上建筑物损失193904.00的元。驳回原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会与被告（反诉原告）梁三军的其他诉讼请求。上述款项应在本判决生效之日起十五内一次性给付。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62.00元，由原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会负担。反诉案件受理费7082.00元，由原告（反诉被告）崇信县锦屏镇刘家沟村村民委员会承担5082.00元，由被告（反诉原告）承担2000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 谢海成代理审判员 车伟杰人民陪审员 岳 雷二〇一五年十月八日书 记 员 路 瑶 更多数据：