（2015）辽阳民一终字第00673号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-11
案件名称
上诉人寇桂华诉被上诉人兰桂刚及原审原告隋振姝、隋振远、隋振郁确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
寇桂华,隋振远,隋振姝,隋振郁,兰桂刚
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽阳民一终字第00673号上诉人（原审原告）：寇桂华，女，1948年5月29日出生，汉族，农民。委托代理人：张殿华，辽宁襄平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰桂刚，男，1956年4月24日出生，汉族，无职业。委托代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。原审原告：隋振远，男，1972年7月29日出生，汉族，农民。原审原告：隋振姝，女，1970年1月2日出生，汉族，农民。委托代理人：隋振远（亲属），男，1972年7月29日出生，汉族，农民。原审原告：隋振郁，女，1975年7月9日出生，汉族，农民。委托代理人：隋振远（亲属），男，1972年7月29日出生，汉族，农民。原审原告寇桂华、隋振姝、隋振远、隋振郁与原审被告兰桂刚确认合同无效纠纷一案，辽阳市宏伟区市人民法院于2015年5月12日作出（2014）辽宏民一初字第00583号民事判决，寇桂华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人寇桂华的委托代理人张殿华，被上诉人兰桂刚及其委托代理人王宏霞，原审原告隋振远，原审原告隋振姝、隋振郁共同的委托代理人隋振远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇桂华、隋振姝、隋振远、隋振郁一审诉称：2005年原告寇桂华、丈夫隋宝中（已故）与被告签订契约书一份，约定将位于辽阳市宏伟区杜家洼2组36号房屋（600余平方米）转让给被告，转让价格31万元。由于双方签订转让契约书时原告隋振姝、隋振远、隋振郁均不在家，不知情，回家后不同意转让房屋，但被告不同意退还房屋。三原告认为，原告与被告签订的契约书是无效的，侵犯了自己的合法权益，请求人民法院确认契约书无效。另原告寇桂华通过学习也认识到了，双方所签订的契约书因违反法律强制性规定而无效。综上，请求依法确认转让契约书无效，诉讼费由被告承担。被告兰桂刚一审辩称：1、原告方的行为违反诚实信用原则。本案契约书已经履行十年，房主隋宝中已经去世，生前也从未提出异议。契约书有五位中证人作证，有村委会盖章，完全是当事人真实自愿处置。现在起诉要求确认契约书无效，起因是该地拆迁被征收发生补偿款，被答辩人受利益驱动而违反诚实信用原则。众多判例都表明，法律和社会舆论对这种恶意之人的主张持谴责和否定态度，在利益分配上也体现遏制出卖人在拆迁补偿时要求确认房屋买卖无效的不诚信行为，避免买受人因合同无效而遭受重大损失。2、原告方所述不符合事实。原告隋振姝、隋振远、隋振郁称当时不在家、不知情，回家后不同意转让房屋。这不属实，卖房不是一下子决定的事，商谈、签约的时候，三原告作为子女都在场，更重要的是，房子是隋宝忠、寇桂华的，有房照为准，他们处理自己的房产，子女没有权利干涉。子女知不知情，同不同意，都不影响合同效力。3、本案的契约书不属于无效合同。起诉书称契约书因违反法律强制规定而无效，这与本案情形不完全相符。实际上，国家法律对城镇居民购买农民住房尚无禁止性规定，只是国家政策不允许城镇居民购买农民住宅、宅基地。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院2004年10月21日发布的国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部2004年11月2日发布的国土资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院2007年12月30日发布的国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”综上，国家政策明令禁止的是住宅和宅基地买卖，这样的房屋买卖合同当然是无效合同。但是，本案契约书所涉的房屋并非住宅，土地也不是宅基地。隋宝中、寇桂华夫妇所有的这处房产，原是村里的队部及养马棚及院子，属于公用、养殖经营性质的房产。隋宝中寇桂华卖给我时，房屋倒塌破败，根本不能住人。所以，这与国家政策禁止买卖的宅基地住宅是两回事。党的十八届三中全会通过的《决定》指出：“要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这里所说的可以入市的农村集体经营性建设用地，主要是指乡镇企业用地，比如一些乡镇工厂、养殖场等。可见住宅以外，应该可以转让。本案契约书买卖的房屋原是养马棚，不是住宅，不应受政策限制，契约书不应认定无效合同。另外，按照我国法律规定，农民只能一户一宅。原告方在村里各有住宅及宅基地，履行契约书没有影响原告方的住宅权利，如果契约书无效，原告方就不是一户一宅了，也属违法。因此，原告方无权以争议的房屋主张任何权利。4、参照根据《辽宁省高院民事审判工作座谈会会议纪要》审结的相关判例，该涉案房屋及土地目前已被列入辽化城中村改造，已被拆迁。即使该契约书在2005年签订时属无效合同。但是，经过拆迁征收，该房屋所覆盖的土地性质已转变为建设用地，我国《土地管理法》等所要保护的宅基地农民集体所有权这一客体在本案中早已不存在，即可能导致房屋买卖合同无效的法定事由已消除，故不应当再作合同无效的认定。5、原告方原有房屋早已灭失，已经是被告完全拆除翻建、新建了，补偿的也主要是被告翻建、新建的房屋及地上物、附属物，其所有权都是被告的，原告方无权主张。综上，原告方的起诉事实和理由于情于理于法都不符。被告请求驳回原告方的诉讼请求。一审法院经审理查明：2005年4月19日，隋宝中（已于2014年9月6日死亡）和妻子寇桂华与兰桂刚签订《契约书》，约定将坐落于辽阳市宏伟区曙光镇杜家村2组的7间房屋（建筑面积612平方米，房屋所有权证号：辽太城曙杜字第58号）出售给兰桂刚，兰桂刚户籍为城镇居民。该《契约书》写明：“出卖人隋宝中经人说合，将自己房屋陆佰壹拾贰平方米卖于兰桂刚名下永远为业，座落于辽阳市宏伟区曙光镇东杜家村。房价叁拾壹万元整，笔下交清，分文不欠。”该《契约书》上有辽阳市宏伟区曙光镇杜家村村民委员会的盖章并写有“情况属实”。该《契约书》签订后，隋宝中和寇桂华将该房屋交付给兰桂刚，兰桂刚将购房款31万元交给了隋宝中，但房屋所有权证并未更名。之后兰桂刚对该房屋进行了翻建、装修，并在该宅基地上新建房屋并增添附属物。2011年，上述房屋的房屋所有权证经房屋产权部门统一更换为五个房屋所有权证，分别是：1、辽市房权证辽市字第003522**号，建筑面积79.71㎡；2、辽市房权证辽市字第003494**号，建筑面积108.84㎡；3、辽市房权证辽市字第003522**号，建筑面积170.77㎡；4、辽市房权证辽市字第003522**号；5、辽市房权证辽市字第003493**号建筑面积145.2㎡。该五份房屋所有权证的所有权人仍登记为隋宝中、寇桂华。2014年，政府对宏伟区杜家村进行城中村改造，2014年10月28日，兰桂刚在《杜家村城中村改造项目复核准行单》上签字，并于2014年11月8日签订《辽阳市宏伟区曙光镇度假村城中村改造项目货币补偿协议》，现房屋已被拆除。隋振姝、隋振远、隋振郁均系隋宝中与寇桂华的子女。上述事实通过寇桂华提供的《契约书》一份、房屋所有权证、死亡证明、户口本、证明，集体土地使用证、杜家村城中村改造项目复核准行单、拆迁补偿资产评估结果汇总表、《辽阳市宏伟区曙光镇度假村城中村改造项目货币补偿协议》及当事人一审当庭陈述在卷为凭。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，另根据“房地一体”的原则，本案中，隋宝中与寇桂华将其房屋出售给城镇居民兰桂刚，所签订的契约书违反了法律、法规强制性的规定，该房屋买卖合同应属无效，但因本案双方在签订房屋买卖合同时均意思表示真实，合同至今已履行近10年，且现该房屋因被列入城中村改造范围已被拆除，该房屋买卖合同的标的物已不存在，无法实现返还的结果，故对寇桂华、隋振姝、隋振远、隋振郁的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：驳回寇桂华、隋振姝、隋振远、隋振郁诉讼请求。案件受理费100.00元（隋振远预交），由寇桂华、隋振远、隋振郁、隋振姝负担。寇桂华上诉的理由及请求是：2005年4月19日上诉人寇桂华与老伴隋宝中（已故）将坐落于宏伟区杜家村2组的17间房屋（612㎡）卖给城镇居民兰桂刚，价格31万元。兰桂刚买到房屋后在该房院内又新建几百平米，并没有翻建。2014年杜家村进行新农村建设，农民房屋动迁补偿，上诉人卖给被上诉人的房屋、院内土地，被上诉人依据上诉人办的手续新建房屋一并动迁，给予补偿，补偿款达450余万元。原审法院虽然认定当事人双方买卖契约违反法律强制性规定，该房屋买卖合同应属无效，但却依据房屋买卖意思表示真实，买卖10年，标的物已被拆除，这三个理由否定了买卖合同无效，认定买卖合同有效。上诉人认为，买卖合同既然违反法律强制性规定，买卖合同无效，出现其他什么情况，违法也不能变成合法，无效合同也不能变成有效合同。农民动迁补偿款，是农民的合法权益，只能归农民，不能被城市居民用任何办法侵吞，本案所涉补偿，一审法院判给被上诉人明显错误。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求。兰桂刚二审答辩认为：涉案房屋不是被答辩人的宅基地住房，而是从生产队购买的生产队公用房屋和养马棚，不属法律不允许买卖的宅基地住房性质；被答辩人当时仅花7，000元就买得上述房产，没有任何投资，又以31万元价格卖给答辩人，获利数十倍，是被答辩人主动求人说和，才卖给答辩人，完全是其真实意思；按照我国法律规定，农民只能一户一宅，被答辩人在村里各有住宅和宅基地，履行契约书没有影响被答辩人的住宅权利。被答辩人的行为违反诚实信用原则，本案契约已经履行十年，房主隋宝中已经去世，生前也从未提出异议，契约书有五位中证人作证，有村委会盖章，完全是当事人真实自愿处置。答辩人认为，本案的契约书不属无效合同，国家法律对城镇居民购买农村住房尚无禁止性规定，只是国家政策不允许购买农民住宅、宅基地，与《土地管理法》第63条情形也不相符。一审判决以标的物不存在，无法返还为理由，判定驳回被答辩人诉讼请求，答辩人表示接受，该房屋所覆盖的土地的集体所有制性质已经转变为建设用地，我国《土地管理法》等所要保护的宅基地农民集体所有权这一客体在本案中已不存在，即可能导致房屋买卖合同无效的法定事由已消除，不应再作合同无效的认定，应当驳回被答辩人要求确认合同无效的请求，这符合保障交易安全和诚实信用的基本原则。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。隋振远、隋振姝、隋振郁二审述称：同意上诉人意见。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，本案诉争房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，但因该合同的签订系合同双方真实意思表示，且已实际履行近十年，又因涉诉房屋被列入城中村改造范围已被拆除，该房屋买卖合同的标的物已不存在，故对上诉人要求确认买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。上诉人关于涉诉房屋动迁补偿款一审法院判给被上诉人明显错误的上诉理由，因一审判决结果不产生确定涉诉房屋动迁补偿款归属的法律后果，该上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人寇桂华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 墅代理审判员 郁 岚代理审判员 张丽丽二〇一五年十月八日书 记 员 胡子健 来自：