（2015）穗中法民五终字第1719号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-11
案件名称
蒋自强与王建设房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建设,蒋自强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1719号上诉人（原告被告）：王建设，住福建省诏安县。委托代理人：刘斌、秦红华，广东高义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋自强，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘筱佩，广东可园律师事务所律师。委托代理人：冯杰荣，广东可园律师事务所律师助理。上诉人王建设因与被上诉人蒋自强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年2月27日，王建设与广州桔利城物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》（编号ZL201409），租赁广州桔利城物业管理有限公司物业的第一层，商铺号为A101铺，面积约为195平方米，该物业的用途仅限于餐饮，如王建设要求调整经营范围需经广州桔利城物业管理有限公司书面同意并办理相关变更手续，租赁期限为2013年3月1日起至2021年5月31日止。2013年4月14日，广州桔利城物业管理有限公司出具转租转让同意书，同意王建设将“某商铺号A101铺第一层及第二层转租转让给蒋自强，蒋自强承租该商铺后本公司同意其按照本公司与王建设签订的租赁合同继续履行”。同年4月16日，王建设与蒋自强签订《商铺转租转让合同》，双方约定：王建设将“某商铺号A101铺第一层面积约为195平方米及第二层面积一半约50平方米转租转让”蒋自强，“用于口腔专科医疗用地，场地交付日期为2014年4月16日，租赁期到2021年5月31日止，如将来乙方（蒋自强）与物业主续签合同及其他事宜与甲方王建设无关，甲方（王建设）在将来物业的租赁责任与义务等方面无任何申诉权利。物业相关管理费、租金、水电费及其它相关事宜按甲方王建设与广州桔利城物业管理有限公司签订的合同为准。”签约当日，蒋自强向王建设支付转租转让金256000元及保证金5000元，王建设依约交付涉案商铺，并将该商铺内的一切物品及设备一并转让给蒋自强。蒋自强称取得涉案商铺准备进行装修并用于口腔医疗时，受到广州桔利城物业管理有限公司的阻挠，该公司声称涉案商铺用作餐饮业，不能用作口腔医疗。从王建设提交的短信记录可以看出，蒋自强与王建设之间因为涉案商铺的转租存在纠纷，蒋自强也因此与广州桔利城物业管理有限公司协商处理，但三方一直未协商成功。原审法院另查明，蒋自强与王建设均未提交涉案商铺的建设工程规划许可证或者权属证书及使用性质，王建设提交的黄埔区鱼珠街茅岗社区居委会于2014年12月17日出具的房屋使用情况具结书载明：“兹有位于某房屋，是第十二股份经济合作社所有，面积4000平方米，作商铺（按房屋使用性质填写）用途，房屋使用无异议”，该具结书并非建设工程规划部门或者房地产行政管理部门出具的证书，不能证实涉案商铺的建设工程规划或者权属情况；王建设提交的涉案商铺土地的规划图，只能证实该商铺的用地系经规划部门批准，但不能证实该商铺的合法报建手续或者权属，故原审法院不采纳该二份证据。蒋自强于2014年11月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王建设返还转让金256000元、保证金5000元及逾期利息（按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算）为9047元，共计人民币270047元；2、王建设承担本案的诉讼费用。原审法院认为，因双方当事人均未提供涉案商铺的建设工程规划许可证或者权属证书，无法证实涉案商铺系合法建筑物，故蒋自强与王建设之间签订的转租转让合同无效。该无效合同对双方当事人自始无法律约束力，双方当事人因该合同取得的财产，应当依法互相返还，蒋自强应当将涉案商铺及商铺内原有物品及设备返还王建设，王建设应当将收取的转租转让金256000元及保证金5000元返还蒋自强；王建设对已转让给蒋自强的物品和设备可另行主张权利。关于蒋自强要求王建设从2014年4月16日起至实际返还之日止按中国人民银行逾期贷款利率支付上述转让金和保证金的利息问题。蒋自强在未核实涉案商铺是否有合法报建手续，王建设明知涉案商铺无合法报建手续的情况下仍将该商铺租赁给蒋自强，双方当事人对于合同的无效均有过错，应当各自承担相应的法律责任。王建设与蒋自强在2014年4月16日签订转租合同并交付商铺，蒋自强至今未将涉案商铺交还王建设或者广州桔利城物业管理有限公司，蒋自强仍然占有该商铺，且蒋自强和王建设对转租商铺合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，蒋自强应当自行承担该期间的利息损失，故对蒋自强的请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院于2015年1月21日作出判决：一、被告王建设在本判决生效之日起5日内，向原告蒋自强返还转租转让金256000元和保证金5000元。二、驳回原告蒋自强的其他诉讼请求。案件受理费2675元，原告蒋自强负担90元，被告王建设负担2585元。判后，王建设不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王建设无法调取该案房屋的建设工程规划许可证，原审法院不同意王建设申请证人出庭作证，也没有追加广州桔利城物业管理有限公司作为第三人，在没有查明案件事实的情况下，直接判决涉案合同无效，属于事实认定不清。而且，根据本案庭审情况和蒋自强提供的证据，可以证明蒋自强在与王建设签订《商铺转租转让合同》时已知晓王建设与广州桔利城物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》的内容。二、由于王建设和蒋自强就双方权利义务的约定适用王建设与桔利城公司的原租赁合同，因此蒋自强变更经营范围也需要按照原租赁合同办理变更手续。三、蒋自强转租之后没有按照约定，办理房屋装修方案报广州桔利城物业管理有限公司书面同意，擅自对涉案房屋的地面墙体及设施进行拆除装修，从而引发与桔利城公司的争议。四、王建设对涉案房屋享有转租权，王建设在转租时经过广州桔利城物业管理有限公司的同意，且根据王建设与广州桔利城物业管理有限公司签订的合同，无需经过广州桔利城物业管理有限公司书面同意。据此请求撤销原审判决，驳回蒋自强的全部诉讼请求，判令蒋自强承担全部诉讼费用。蒋自强答辩称：一、广州桔利城物业管理有限公司不同意王建设改变商铺用途，王建设无权转让商铺。二、蒋自强与王建设签订的《商铺租赁合同》无效，王建设应返还蒋自强支付的保证金、转让金及支付相应利息。二审期间王建设提交《关于茅岗商贸城项目报建手续的请示》、《关于申请办理商贸城项目审批报建手续的报告》、《广州市黄埔区人民政府办公室请示件》复印件，拟证明涉案商铺具有合法报建手续。蒋自强认为王建设没有提供原件，故对上述证据的真实性、合法性不予确认。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人均未能举证证明涉案商铺系规划合格建筑物，二审期间王建设提交的证据亦不能证明涉案商铺已办理合法报建手续，故原审法院认定蒋自强与王建设之间签订的转租转让合同无效，并认定王建设返还基于合同取得的财产，并无不当。综上所述，王建设的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5170元，由上诉人王建设负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年十月八日书 记 员 李宪琼 更多数据：