（2015）云民初字第3598号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-23
案件名称
徐州市天勤机关物业服务有限公司诉张昕物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市天勤机关物业服务有限公司,张昕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十一条，第四十二条第一款；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第二十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第3598号原告徐州市天勤机关物业服务有限公司，住所地在本市云龙区（新城区）元和路行政中心商务楼3楼。法定代表人董仲书，该公司总经理。委托代理人开鸿雁，该公司项目组组长。委托代理人周新莉，江苏非圆律师事务所律师。被告张昕，男。原告徐州市天勤机关物业服务有限公司（以下简称天勤公司）诉被告张昕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告天勤公司的委托代理人开鸿雁、周新莉、被告张昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天勤公司诉称，2011年10月28日，我公司和徐州中铁房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定我公司为徐州市人才家园（龙域中央）住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2011年11月1日起至业主委员会和新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业服务的受益人为全体业主和使用人，收费标准为0.88元／月／平方米，一年预收一次。被告系人才家园5#-1-1602室业主，房屋建筑面积91.41平方米，被告未交纳2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业费2743元。我公司多次催要，被告拒绝交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业费2743元。被告张昕辩称，原告没有尽职履行前期物业管理义务，致使小区公共设施设备严重损毁，损害了广大业主的合法权益。小区27栋楼共计69部电梯，9部电梯没有通过年检，脱检两年多，原告没有进行正常的电梯维保，导致电梯故障频发，经常有业主被困电梯内，15号楼东电梯昼夜不停直上直下来回运行4个月有余，后因钢丝绳出问题才停止。小区消防蓄水池无水，喷淋管网无水无压力，大部分消防栓无消防水带和枪头，整个小区配置的灭火器全部过期；所有消防卷帘门、消防风机不能联动，消防泵房管网显示无压力不能联动；1号消防泵控制柜不能启动，控制部分损坏。消防系统瘫痪，业主的生命安全无法保障。小区的监控、安防系统损坏严重，小区共有96个摄像头，其中45个摄像头损坏；2台监控显示器损坏，监控室内地面积水严重，部分设备腐蚀生锈；楼宇对讲系统瘫痪；小区红外周界报警器，全部存在故障。小区物业有3个自管配电房，主要包括公共设备设施及商铺用电，3个配电房内都没有高压验电器，没有手动储能操作手柄，两路联络开关只有一路正常运行，另一路未做供电试验，还有几路低压开关处于断开状态。小区门禁系统瘫痪，大部分单元门无自闭功能，部分单元门损坏，部分可视对讲功能瘫痪，单元与监控室不能通话。小区供热设备腐蚀严重，所有供热设备没有交付开通，地下2个供热交换室积水严重。小区许多基础设施无法使用，所有电缆桥架出墙口都有渗水现象，造成地下车库地面潮湿和地面积水；所有沉降缝渗漏水严重，雨水从非机动车坡道入口直接进入非机动车库，造成大面积积水。原告未尽职履行物业管理义务造成小区设施设备损坏，为避免损失的扩大，业主委员会决定用前期的物业费代替原告进行维修，不足部分向原告主张，原告无权向业主收取物业费。原告的物业费计算标准和方式模糊，我未入住使用房屋，且原告的部分主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年10月28日，徐州中铁房地产开发有限公司（甲方）和原告天勤公司（乙方）签订前期物业管理服务合同，合同约定：甲方委托乙方对徐州市人才家园（龙域中央）住宅小区提供前期物业管理服务，期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，物业服务费用暂按0.88元／月／平方米收取；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护、共用设施设备的日常运行和维修养护、共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务、车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协（2014）1号）规定的二级标准；物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；考虑人才家园小区当前的入住、物业管理实际情况和困难，自本合同生效之日起前4个月的前期物业运行费用1200000元由甲方分三次补贴给乙方，甲方每月15日支付给乙方，物业运行稳定后，由乙方向业主补收4个月期间的物业服务费及公共能耗费，收取的费用全部用于乙方的自主经营成本；乙方在向业主收取物业服务费和公共能耗费时，一年预收一次，下次预收前分摊公共能耗费按实际用量滚动结算，半年公示一次；对于业主已上房的空置房，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费和分摊的公共能耗费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先租用权，地下停车场租用人按300元／个／月的标准向乙方交纳车位租赁费，乙方从车位费中按不高于100元／个／月的标准提取服务费，其余租金归甲方所有；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按不高于100元／个／月的标准向乙方交纳服务费；甲方违反本合同中应由甲方承担的相关责任，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方应赔偿由此给业主、物业使用人及乙方造成的损失；除前条约定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按当月管理费总收入的1%向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及公共能耗费的，应按应交费用的1%向乙方支付违约金；乙方违反规定，未经主管部门批准或业主委员会同意擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。双方还就物业概况、物业的承接验收、使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定。2011年11月原告天勤公司开始为徐州市人才家园（龙域中央）小区提供物业服务管理，2014年8月27日原告终止为该小区提供物业服务。被告张昕为人才家园小区5#-1-1602室房屋所有权人，房屋建筑面积91.41平方米，其尚欠2011年11月1日至2014年8月27日期间的物业服务费91.41平方米×0.88元／月／平方米×（33个月＋27天）≈2727元，公共能耗费300元／年÷12个月×（33个月＋27天）≈847元。另查明，原告天勤公司在为徐州市人才家园小区提供物业服务期间在共用设施设备维修养护方面未能按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）中物协（2014）1号二级项目内容与标准提供服务，对共用设施设备进行日常管理和维修养护，未建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录不齐全，未保证载人电梯早6点至晚12点正常运行及消防设施设备完好，可随时启用，设备房不能保持整洁、通风，有跑、冒、滴、漏现象。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2011年10月28日原告天勤公司和徐州中铁房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，对人才家园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为该小区提供了物业管理服务，被告张昕为人才家园小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告天勤公司在为徐州市人才家园小区提供物业服务期间在共用设施设备维修养护方面未能按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）中物协（2014）1号二级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，又因被告张昕未入住使用房屋，本院确定被告应向原告交纳的物业费为2727元×90%×70%＋847元≈2565元。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。在物业服务合同期限内原告一直为被告提供物业服务，且原告已对欠交物业费的业主通过张贴通知或发函向其催缴，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告张昕应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市天勤机关物业服务有限公司物业服务费2565元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市天勤机关物业服务有限公司负担5元、被告张昕负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇一五年十月八日书记员 崔朝宇 关注微信公众号“”