（2014）青民一终字第596号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-01-11
案件名称
黄某乙与曲某甲、曲某乙等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲某甲,曲某乙,曲某丙,高某甲,高某乙,黄某乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第596号上诉人（原审被告）曲某甲。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）曲某乙。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）曲某丙。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）高某甲。委托代理人孙博，山东天矩律师事务所律师。委托代理人杨淇源，山东天矩律师事务所律师。上诉人（原审被告）高某乙。委托代理人高蔚波。被上诉人（原审原告）黄某乙。委托代理人蔡顺香，山东元鼎律师事务所律师。委托代理人杨静，山东元鼎律师事务所律师。上诉人曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙因与被上诉人黄某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲的委托代理人孙博、杨淇源，上诉人高某乙及其委托代理人高蔚波，被上诉人黄某乙的委托代理人蔡顺香、杨静，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄某乙在一审中诉称，2006年4月18日，青岛市市南区福州南路×号×层房屋的产权人高某（已去世）与黄某乙签订《房屋买卖合同》，将其名下的前述房屋出售给黄某乙。合同签订后，黄某乙依约履行了合同前期义务，向高某支付了55万元的购房款，高某亦将合同项下的全部房屋交付给黄某乙使用。但高某却一直未如约将房屋过户至黄某乙名下。后黄某乙得知，涉案房屋产权人高某已经去世，曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙作为高某的法定继承人，均主张继承高某的遗产，故其也有义务履行高某生前遗留的债务。现起诉要求判令曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙将青岛市市南区福州南路×号×层房屋过户至黄某乙名下；本案案件受理费、保全费等由曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙承担。曲某甲、曲某丙、曲某乙在一审中共同辩称，对合同真实性无异议，福州南路×号×层的房屋，约定的总价款1328000元，已支付55万，还剩778000元未支付。因为高某去世了，涉案房屋的产权还未落实，房屋产权还处在不确定状态。根据合同第七条约定，如果在2006年6月底前未办理过户手续，该合同变更为租赁合同，所交款项变为十年的房屋租金，到目前仍未办理过户手续，因此该合同为房屋租赁合同，而非买卖合同，黄某乙无权要求办理过户。第三，涉案房屋因高某的借款，已经设定抵押权，抵押权人为青岛银行台东三路支行，因高某逾期还款，该案已在市北法院起诉，并在执行过程中，大约是八十多万，该房屋随时会启动拍卖程序。高某甲在一审中辩称，同意曲某甲、曲某丙、曲某乙的意见，另外，在继承案件中，高某甲已将自己的份额全部转让给曲某甲，因此高某甲不应成为一审案件被告，请求法院驳回对高某甲的诉讼请求。高某乙在一审中辩称，首先，不同意将房屋过户给黄某乙；其次，在继承案件中，曲某甲需付给高某乙三十万元，因曲某甲未按期履约，故高某乙撤销调解意见，要求享有两处房产的继承权。原审法院查明和认定的基本事实是，2006年4月18日，黄某乙与高某（已去世）签订《房屋买卖合同》，高某将其名下、座落于青岛市市南区福州南路×号×楼即青岛市市南区福州南路×号×层的房屋出售给黄某乙，交易价格为132.8万元，黄某乙于当日付给高某55万元，双方约定自高某取得涉案房屋房地产权证五日内将房屋过户至黄某乙名下，黄某乙自取得房屋产权证当日给付剩余房款77.8万元；合同第七条特别约定，若高某不能在2006年6月底前办理房屋过户手续，则双方的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，租赁期限为十年，租赁费用为55万元，黄某乙所支付的55万元转为租赁费且不再支付剩余房款。2006年4月19日，高某取得两处涉案房屋的房地产权证，但双方未办理房屋过户手续，黄某乙未向高某支付合同约定的剩余款项。黄某乙称双方在签订合同时，高某系按揭贷款购买涉案房屋，高某需用黄某乙交付的首付款办理解押。高某取得房产证后，与黄某乙一起去了房产交易中心办理过户手续，办理过程中，因需要交纳土地出让金约20万元，按照合同约定该费用应当由高某交纳，高某提出该费用应由开发商交纳，且之后其与开发商交涉过几次，但一直未有结果，直至2007年上半年之后黄某乙就再未联系上高某。之后，黄某乙一直使用涉案房屋，直至2010年底至2011年初，市北法院工作人员到涉案房屋勘查现场，告知黄某乙五层房屋涉及银行抵押，黄某乙才得知高某于2007年4月用五层房屋在青岛银行办理了贷款抵押。市北法院出具（2008）北民三商初字第10号民事判决书判令曲某甲偿还借款本金及利息、罚息及逾期罚息，以五层房屋承担抵押担保责任，高某乙及高某甲在继承遗产的实际价值限额内承担偿还责任。黄某乙称是在市北法院工作人员告知后，才知道高某去世了，也是在2010年、2011年时才认识的曲某甲，知道曲某甲是高某的配偶，因与曲某甲一直协商未成，故才于2012年6月起诉的，黄某乙认为案件不存在诉讼时效起算的时间问题，因为在办理房屋过户过程中出现土地出让金问题，双方变更了合同履行时间。另查明，高某与曲某甲于1994年9月8日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女，曲某丙、曲某乙系曲某甲与前妻之子，高某甲系高某与前夫之女；高某乙系高某之父。高某于2007年8月21日死亡，曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙系其第一顺序继承人。原审认为，当事人对合同的效力可以约定附条件，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。黄某乙与高某（已去世）于2006年4月18日签订房屋买卖合同，双方约定若高某在2006年6月底前不能办理房屋过户手续，则双方的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，因此，双方的房屋买卖合同变更为房屋租赁合同的条件是高某不能在2006年6月底前办理房屋过户手续。高某于2006年4月19日领取两处涉案房屋的房地产权证，具备了办理房屋过户手续的条件。黄某乙称高某取得房产证后，与一起去了房产交易中心办理过户手续，办理过程中，因需要交纳土地出让金约20万元，按照合同约定该费用应当由高某交纳，高某提出该费用应由开发商交纳，且之后其与开发商交涉过几次，但一直未有结果，直至2007年上半年之后黄某乙就再未联系上高某，之后，黄某乙一直使用涉案房屋。本案中，未能在2006年6月底前办理房屋过户手续的原因是高某未缴纳土地出让金，不属于客观原因造成，亦无法定事由，因此，高某的行为促成双方不能在2006年6月底前办理房屋过户手续的条件成就，应视为条件不成就，双方的房屋买卖合同仍应继续履行，而不应变更为房屋租赁合同。故曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙应继续履行双方的房屋买卖合同，协助黄某乙办理涉案房屋的过户手续，黄某乙向曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙支付涉案房屋的剩余价款。案经合议庭合议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：高某（已去世）名下、座落于青岛市市南区福州南路×号×层房屋一处，归黄某乙所有，曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙于本判决生效之日起十日内协助黄某乙办理房屋过户手续；黄某乙于房屋过户当日向曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙支付房屋价款778000元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元及保全费5000元，由黄某乙负担。宣判后，曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙不服，上诉至本院。曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲上诉请求二审法院撤销一审判决，驳回黄某乙的诉讼请求，其上诉的主要理由是：1、根据法律规定，涉案房屋的土地出让金应当由黄某乙交纳，一审认定应当由高某交纳，并据此认定高某以不正当理由促成条件成就，认定错误。2、涉案的合同已经转化为房屋租赁合同，并已经实际履行。涉案房屋的租赁费约定过低，租赁对黄某乙更有利，黄某乙签订合同的目的是租赁而非买卖。3、黄某乙虚构事实，系通过专业知识赚取非法利益。4、一审法院超请求裁判、超审限办案，程序违法。5、涉案房屋是曲某甲与高某婚后财产，黄某乙在买卖过程中曾未要求曲某甲参加，表明黄某乙明知房屋买卖没有实际履行的可能性。6、涉案房屋未能于2006年6月过户，根据约定，双方形成租赁关系。7、本案为房屋买卖合同纠纷，应适用两年诉讼时效，一审未对时效进行审查错误。黄某乙答辩称，1、高某是原划拨土地上房产的受让人，黄某乙是二手商品房买卖，根据相关法律规定，涉案房屋的土地出让金应当由高某交纳。2、合同履行过程中，未发生过无法解决的、导致无法办理过户手续的客观情况，之所以未办理过户手续，是因为双方协商变更了履行期限，且高某在办理抵押时，也不认为双方是租赁关系。因此，双方之间的合同性质始终是买卖关系而非租赁关系。3、黄某乙并未虚构事实。4、曲某甲、曲某丙、曲某乙在上诉期间不在大陆，对其上诉状是否由本人签署有异议；高某甲的上诉超过上诉期限；3、曲某甲、曲某丙、曲某乙自认在大陆有住所，不适用法律规定的30日上诉期，其上诉超过法定上诉期限。4、房屋买卖合同合法有效，高某是登记的产权人，黄某乙有理由相信高某有权代表其丈夫处分该房产。5、租赁费是黄某乙与高某的真实意思表示，如果低于市场价也是督促高某全面履行合同，关于未能于2006年6月底前办理过户手续，一审判决认定完全正确。高某乙陈述称，1、高某已经去世，关于房屋过户过程不能只听黄某乙一面之词。2、房屋未能在2006年6月底过户，合同就是房屋租赁合同。3、高某的手机常年开机，黄某乙称联系不到高某，没有任何证据。高某乙上诉称，1、根据法律规定，涉案房屋的土地出让金不应由高某交纳，一审认定高某以不正当理由促成条件成就，认定错误。2、高某并未为自己的利益不正当的阻止条件成就，涉案的合同已经变更为房屋租赁合同。3、黄某乙于2006年6月底即知道涉案房屋未缴纳土地出让金的事实，其时隔六年提起诉讼超过诉讼时效。高某乙请求二审法院支持其请求。黄某乙针对高某乙的上诉答辩称，1、根据合同约定和法律规定，涉案房屋的土地出让金应当由高某交纳。2、合同履行过程中，未发生过无法解决的、导致无法办理过户手续的客观情况，之所以未办理过户手续，是因为双方协商变更了履行期限，且高某在办理抵押时，也不认为双方是租赁关系。因此，双方之间的合同性质始终是买卖关系而非租赁关系。3、本案是物权请求权纠纷，不涉及时效问题，且根据一般债权的时效计算，黄某乙的起诉也未超过两年的诉讼时效。曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲称同意高某乙的上诉意见。经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之相关规定，附条件的合同是指当事人在合同中特别约定一定的条件，以条件的成就与否来决定合同效力的发生或消灭。黄某乙与高某于2006年4月18日签订的《房屋买卖合同》中，明确约定：“若甲方（高某）不能于2006年6月底前办理房屋过户手续，则本合同变更为房屋租赁合同……”。在合同实际履行过程中，双方在2006年6月底前并未办理房屋过户手续，即双方约定的该合同变更为房屋租赁合同的条件已经成就。现当事人对该合同是否变更为房屋租赁合同产生争议，对此，本院认为，首先，黄某乙主张双方协商变更了履行期限，无证据证明。其次，对于双方未能在2006年6月底前办理房屋过户手续，无充分证据证明是因高某存在不正当的行为导致，也无证据证明系因黄某乙存在不正当的行为导致。另外，自合同约定的“2006年6月底前办理房屋过户手续”至黄某乙于2012年6月提起本案诉讼，已有六年左右的时间，双方均无证据证明在六年的时间里曾提出过办理房屋过户的要求，应当认定双方默认涉案合同已变更为房屋租赁合同。综上分析，本院认为，双方的房屋买卖关系已经变更为房屋租赁关系。黄某乙要求将涉案房屋过户至黄某乙名下的请求，本院不予支持。曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲均系于2013年11月11日收到一审判决书，共同于2013年11月25日通过邮局向本院邮寄上诉状，并未超过法律规定的上诉期限。综上，上诉人曲某甲、曲某丙、曲某乙、高某甲、高某乙的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第10527号民事判决；二、驳回黄某乙的诉讼请求。一审案件受理费100元、保全费5000元，二审案件受理费100元，均由被上诉人黄某乙负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一五年十月八日书 记 员 胡浩东 微信公众号“”