（2015）浙杭民终字第1971号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-02
案件名称
浙江天阳物业管理有限公司与江后红、刘迪文物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
��审
当事人
江后红,浙江天阳物业管理有限公司,刘迪文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1971号上诉人（原审被告）江后红。被上诉人（原审原告）浙江天阳物业管理有限公司。法定代表人石焱。委托代理人徐飞，浙江卓特律师事务所律师。委托代理人胡周杰。原审被告刘迪文。上诉人江后红因与被上诉人浙江天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）、原审被告刘迪文物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第274号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年3月1日，天阳置业有限公司与天阳物业公司签订《天阳·棕榈湾城前期物��管理服务合同》，约定：选聘天阳物业公司为天阳·棕榈湾城提供前期物业服务，委托服务期限自2006年3月1日9：00时起至业委会续聘或选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同生效之日止，并约定物业管理服务费交纳标准为多层0.6元／㎡·月、小高层1.3元／㎡·月、高层1.5元／㎡·月，地下车位使用管理费30元／个·月；合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交杭州仲裁委员会仲裁。余杭区棕榈湾小区第二届业主委员会成立后与天阳物业公司签订《协议》一份，约定双方同意前期物业服务合同中产生的争议，提请履行合同的法院诉讼解决。天阳棕榈湾城红漾居1幢共10层，其中2单元201室建筑面积94.66㎡，为刘文迪、江后红所有。刘迪文、江后红未支付自2010年2月1日起至2014年12月31日止的物业费7260元。上述拖欠的物业费，经天阳物业公司书面催缴，刘文迪、江后红仍拒不支付。为此，天阳物业公司诉至原审法院，请求：判令刘文迪、江后红支付物业管理费7260元，并支付违约金7260元（自2011年1月1日起计算，暂计至2014年12月31日），合计14520元，本案诉讼费用由刘文迪、江后红负担。原审法院认为：小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约支付物业费的义务。天阳置业有限公司与天阳物业公司签订的《天阳·棕榈湾城前期物业服务合同》及余杭区棕榈湾小区第二届业主委员会与天阳物业公司签订的《协议》对业主即刘迪文、江后红具有约束力，双方当事人均应按照约定履行各自义务，刘迪文、江后红应按约支付物业服务费，天阳物业公司也应提供约定的物业服务，并虚心接受业主的意见及建议，不断提高物业服务业务水平，对可能存在的以及新产生的问题，作为物业公司需要与业主及时沟通，从而尽可能及时到位予以解决和完善，以避免一些不必要纠纷的发生。江后红提供的证据虽能证明其关于物业服务存在瑕疵的抗辩，但是该抗辩尚不能构成不付或按折扣支付物业服务费的理由。天阳物业公司要求刘迪文、江后红支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。但鉴于天阳物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对其要求刘迪文、江后红支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。刘迪文经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华���民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘迪文、江后红支付浙江天阳物业管理有限公司物业服务费7260元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回浙江天阳物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81.5元，由浙江天阳物业管理有限公司负担41元，由刘迪文、江后红负担40.5元，于判决生效之日起七日内缴纳至该院。宣判后，江后红不服，向本院提出上诉称：一审判决偏袒被上诉人，对被上诉人存在的物业管理方面的问题避重就轻，对上诉人提出的事实依据完全不予采纳，该判决有悖法律的严肃性和公平性，应予改判或发回重审。第一、被上诉人管理混乱，提供的物业服务差，导致小区业主无法正常生活，这是不可争辩的事实，本单元所有业主都身受其害，深有感触。而一审判决仅简单地提到被上诉人的物业管理存在一定瑕疵，这是不符合实际情况的。上诉人单元楼是物业管理的死角，几乎享受不到其他单元楼的同等服务。无论是卫生还是治安，都比别的单元差。门禁常年形同虚设，电梯经常性不能使用，门牌号被撬掉，诸如此类关乎业主人身安全的大事，在一审法院看来只是“瑕疵”，显然难以让人信服。所有的事实均可证明，是被上诉人违约在先，而上诉人及其他业主多次要求被上诉方整改无果，被上诉人应该承担违约责任。第二、上诉人家庭属于余杭区困难家庭救助对象，依照余杭区城镇困难家庭救助的相关规定，应免收困难家庭小区的保洁、垃圾清运等的费用，请求二审法院酌情考虑。第三、被上诉人收取的物业费不合理，远高于���府指导价。根据杭价协会（2006）10号、杭物协（2006）6号的规定，三级资质、丙级物业服务费最高可以收费0.79元／平方；小区超过3万平方，允许上浮5%，最高可以收费0.82元／平方。被上诉人的物业服务资质为三级，但其收取的物业费标准为1.3元／平方，显然于法无据。综上，请求：1、撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人物业费3987.42元（按余杭区三级物业资质标准并打7折计算，不服一审判决金额为3272.58元）；2、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人天阳物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经按照合同的约定履行了自己的义务，不存在违约的行为。被上诉人未承诺免除2011年、2012年的物业费，针对该事项，被上诉人已经做出情况说明并予以公示，也把相关的情况向当地的派出所进行报��，报案材料已在一审中提供给法院。针对上诉人的救助证，救助政策属政府给予的扶助政策，被上诉人没有进行救助的义务，同时，该证的时间为2009年，而被上诉人在本案中主张的是2010年之后的物业费，故被上诉人不考虑给予减免。关于物业费收费标准问题，被上诉人实施的收取费用标准，经过浙江省物价局的批准，合理合法。上诉人江后红在二审期间向本院提交以下证据材料：1、接受案件回执单1份；2、照片15张；证据1-2拟共同证明被上诉人提供物业服务不到位，门禁损坏，清理垃圾不及时；3、救助证一份，拟证明根据余杭区的相关规定，困难户可免缴小区保洁、垃圾清运处置和化粪池清运处置等费用；4、视频资料一份（当庭播放），拟证明单元楼宇的电梯经常出现故障，造成业主出行不便；5、申请证人余某出庭作证，拟证明被上诉人提供的物业服务不到位。余某当庭陈述：其系小区红漾居×幢×单元×室业主，被上诉人的服务不好，电梯、门禁坏了很长时间，小区卫生也不好，防盗门有问题，证人家某车也被盗。经质证，被上诉人天阳物业公司发表意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，并非上诉人家中被盗，如果上诉人认为物业服务有瑕疵导致其损失，应该另案主张；证据2反映的是一个静态的情况，而物业公司提供的是一个动态的服务，故不能达到上诉人的证明目的；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证件于2009年审核，而本案涉及的物业费发生于2010年到2014年间，且救助属于政府机关的行为，被上诉人无义务提供任何优惠；对证据4的真实性、合法性无异议，该证据形成于2015年7月，不在被上诉人主张的物业费发生期间内，故与本案无关联性；证人不是小区业主，其与本案有利害关系，不具有证人资格。原审被告刘迪文对上述证据均无异议。本院认为，被上诉人对证据1-3的真实性均无异议，本院予以确认；证据4与本案无关，故本院不予采信；证人余某有证人资格，其发表的证人证言与在案其他证据也能相互印证，故本院对该证据予以采信。被上诉人天阳物业公司和原审被告刘迪文均未向本院提交证据材料。根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，案涉物业服务合同属合法订立，上诉人认为合同中确定的物业管理费收费标准超过政府指导价，对此本院认为，案涉物业服务合同确定的物业费并非单纯的物业管理费，而是包含了���梯、水泵等公共设施设备运行产生的能耗费在内的打包价，且该收费标准经过了物价主管部门的审批，因此，上诉人该上诉意见依据不足，本院不予采信。本院认为，依法订立的合同合法有效，合同当事人应当依约履行自己的义务。在被上诉人已如期进场提供物业服务的情况下，作为业主的上诉人也应按期缴纳物业管理费。根据合同的约定，上诉人现已陷于迟延履行合同义务，原审法院据此判令上诉人支付逾期未缴纳的物业管理费，符合法律的规定，本院予以确认。上诉人以被上诉人未完全履行物业服务合同义务为由，要求对物业费按合同价的7折计取，依据不足，本院不予支持。关于上诉人的困难救助问题，社会救助属政府和社会公益部门的法定职责，而案涉物业服务合同属平等主体之间的交易行为，上诉人要求被上诉人减免物业费主张依据不足，本院也不予支���。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江后红负担，并于判决生效之日起十五日办理退费。本判决为终审判决。审 判 长 王 亮代理审判员 韦 薇代理审判员 石清荣二〇一五年十月八日书 记 员 朱 江 更多数据：搜索“”来源：