（2014）柘民初字第633号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-22
案件名称
舒铁柱与叶建广房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
柘城县人民法院
所属地区
柘城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
舒铁柱,叶建广
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2014）柘民初字第633号原告舒铁柱，男，住柘城县。委托代理人王某甲，女，住柘城县。系原告舒铁柱之妻。委托代理人吴彬，河南心诚律师事务所律师。被告叶建广，男，住浙江省青田县。委托代理人李军，柘城县张桥乡法律服务所法律工作者。原告舒铁柱诉被告叶建广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日进行了公开开庭审理。原告舒铁柱委托代理人王某甲、吴彬，被告叶建广及其委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒铁柱诉称，2013年4月原、被告签订房屋租赁合同，合同约定舒铁柱的旧房由叶建广拆除并依照舒某甲的房屋结构且使用相同的原材料重建，但叶建广为节省费用偷工减料，竞让承重墙走在楼板上，建成的房屋与舒某甲的房屋结构存在很大差距并存在严重的安全隐患。请求，1.解除租赁合同返还原告房屋，保证金及定金不予退还被告；2.要求被告重建房屋；3.要求被告支付原告的房租从2013年7月10日计算至叶建广实际搬出该房止。被告叶建广辩称，原告诉称被告违反合同约定不符合事实，在拆房重建协议中，被告并没违约，原告的旧房重建是由被告出资，该工程由原告承包于韩某甲负责进行施工，具体施工事项由韩某甲与原告协商，所有用料和结构都是经原告同意后施工的，不存在偷工减料的行为和事实，承重墙走在楼板上，是原告安排韩某甲建筑的。拆除重建协议第二条“拆除后重建规格要求同舒某甲结构用料相同”，但原告与舒某甲的土地长、宽及房屋层数均不相同，显然双方约定的相同是不一致的，只是用料和砖混结构相同罢了。拆房重建协议第三条约定，只有“如在施工过程中因资金或叶建广个人因素等造成无法施工，叶建广所有保证金扣除，并且赔偿房屋损失”。被告在施工过程中并没有因为以上原因造成无法施工，原告无权利扣除被告的保证金。原告诉称房屋存在安全隐患，纯属个人猜测，应有安监部门进行鉴定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原告起诉、被告答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告要求与被告解除租赁合同并返还房屋及保证金、定金；2.原告要求被告重建房屋；3.原告要求被告支付房租；以上三项诉讼请求有无事实和法律依据。围绕上述争执焦点，原告提供的证据材料有：1.拆房重建协议一份，2.房屋租赁合同一份，3.补充协议条款一份，以上证据证明，双方约定该重建房屋与邻居舒某甲在结构用料都相同；4.视频资料，证明原告房屋与舒某甲两家的房屋建筑有多处不同说明叶建广违约；5.郭某乙证言，6.李某甲证言，7.终止合同通知书，证明2013年12月舒铁柱夫妇与郭某乙、李某甲一起向被告送达终止合同通知书，而叶建广拒绝签字；8.证人祖某甲（原告之母）出庭作证，在建超市的房子时，其子舒铁柱没在家，舒铁柱让其看着，在建第一层墙砌好后其到场让建房工头打圈梁，工头说请放心了让你满意，后因没打圈梁舒铁柱与叶建广发生争议。被告叶建广提供的证据材料有：1.拆房重建协议书一份，2.房屋租赁合同一份，以上证据证明被告没有违约，不应承担违约责任；3.证人韩某甲出庭作证，2013年4月20日舒铁柱与叶建广签订合同后，舒铁柱打电话让其承建该房，问舒铁柱怎么建，舒铁柱说舒某甲正在建房，让与舒某甲协商，舒铁柱说你要怎么建要和我多商量，说施工时谁监工，舒铁柱说其妻子在家，父母都在，当时与舒铁柱说用料只能相对而已，让舒铁柱拿图纸，舒铁柱说商量着建。当时七米梁已打成，舒铁柱让打九米，我说可以加钢筋，钢筋加好的，舒铁柱不同意，而后建十三米。本院依职权进行现场堪验笔录一份，经现场堪验二楼楼梯处前墙墙体及门窗的情况。调查袁某甲、宋某甲笔录各一份，证明该房屋存在的缺陷维修加固费用和同西邻舒某甲房屋整体差异价。经庭审质证，被告认为原告证据1拆房协议、证据2房屋租赁合同，说明被告没有违约，而是原告违约。补充协议因两家宽度和高度（层数）不相同，也说明被告没有违约。视频资料说明不了房屋有严重质量问题。终止合同书，被告没有在终止合同通知书签字，且原告也没有权力单方终止合同，属无效，对郭某乙、李某甲证言已另案质证，不再重复。对出庭证人祖某甲证言有异议，认为证人与原告有利害关系。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，该两份证据不能证明被告不违约。对证人韩某甲出庭证言有异议，认为证言都不是事实。原、被告对本院现场堪验笔录无异议，原告对本院调查袁某甲、宋某甲笔录无异议，被告对二份调查笔录有异议，认为二人无资质，对建筑费用没有评估资格，不能作为有效证据使用。对上述证据分析认证如下，原告提供的拆房重建协议、房屋租赁合同、补充协议条款及视频资料内容真实，可以作为本案的定案依据，原告提供的证人郭某乙、李某甲证言及终止合同书能够证明原告舒铁柱于2013年12月曾提出终止合同的要求并向被告送达终止通知书，被告未签字的事实。被告提供的拆房重建协议、房屋租赁合同与原告提供为同一证据，本院亦予以采信。对双方提供的出庭证人祖某甲与韩某甲证言均为单方证据，各自均有一定的利害关系，能够相互印证部分本院予以采信，其他部分证言内容无相关证据印证，本院不予采信。本院依职权进行的现场勘验笔录、二份调查笔录，虽然被告对调查笔录有异议，由于鉴定机构无法进行鉴定，本院为了正确处理本案，调查从事建筑业多年的建筑商，且证实的内容较为客观，可以作为本案的定案依据。经审理查明，2013年4月被告叶建广预投资在某某乡建超市，原告舒铁柱与被告叶建广经协商于2013年4月20日签订房屋租赁合同，出租方为原告舒铁柱，承租方为被告叶建广。合同主要内容为舒铁柱位于柘城县某某乡舒庄门面房三间及后院空地800平方米出租给叶建广；租赁期限为15年，自2013年7月10日起至2028年7月10日止，租金及支付方式，因为该房屋前门面房由叶建广出资翻新重建，包括后院的简易钢架结构，双方协商免6年房租，6年后每年租金18000元，一年一付，每年按5%递增，后院空地租金每年每亩10000元，先付三年，以后一年一付。同日双方又签订一份补充协议条款，对主合同第五、六、九、十四条进行解释说明，其中对合同第五条说明“乙方（叶建广）租赁甲方（舒铁柱）的三间门面房屋，有乙方出资重建，新建房屋一切所有权归甲方所有，所建房屋整体结构，质量以舒某甲所建房屋为参照标准……”。2013年4月21日双方又签订了一份拆房重建协议书，协议第二条，拆除后重建规格要求同隔壁舒某甲结构用料相同，拆除两层，重建两层……；第三条，如因土地纠纷及产权证明，造成无法施工所有损失由舒铁柱承担，如在施工过程因资金或叶建广人为因素造成无法施工叶建广所有保证金扣除并且赔偿房屋损失。后该门面房屋（二层）由韩某甲承建，被告叶建广出资。在施工过程中，其父母亦经常到工地查看，于同年10月份施工完毕后超市开始营业。原告于2013年12月2日向被告送达终止合同通知书，被告拒绝签字。另查明被告为原告翻新重建的二层楼房与相邻舒某甲楼房相比存在多处不同之处，且房屋二楼，楼梯北侧一东西承重墙直接建在楼板上，墙体下面未建造联系梁。经走访从事建筑行业人员，房屋二楼楼梯处东西承重墙直接建在楼板上，存在着安全隐患，应当进行重修或加固，重修加固费用约需20000－30000元，原告舒铁柱房屋与邻居舒某甲房屋质量差异价约30000－40000元。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同、拆房重建协议书系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。原告要求解除租赁合同返回房屋的请求，由于房屋已经折旧建新，拆房重建协议已履行完毕，再者根据双方租赁合同约定的解除合同条款及违约责任条款，该案尚不具备解除或终止合同的情形，故对此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求保证金及定金不予退还被告的问题，本院已经另案作出处理，根据一事不再理原则，在此本院不再进行评判。原告的旧房重建是由被告出资，韩某甲进行施工。原、被告在拆房重建协议书约定的重建房屋结构、质量、用料与舒某甲相同，由于原告没有提供具体设计施工图纸，且两家的土地长度、宽度，楼房面积层数均不相同，该协议约定的相同过于笼统不具体，致使双方产生争议，对此双方都有一定的责任，但被告投资翻建的房屋二层楼梯处东西承重墙直接建在楼板上，墙体下方未建造联系梁，虽然鉴定机构因多方面原因无法进行鉴定，但根据从事建筑行业人员日常工作生活经验进行分析判断，承重墙虽非全部是实体墙（安装有门窗），但该楼板能否承重该墙体存在不确定性因素，有潜在的安全隐患，该处应当进行重修或加固，以排除危险因素，重修加固费用酌定为25000元。再者综观该翻建房屋与舒某甲所建房屋相比从用料、做工、式样方面均有多处不同且存在质量差异，被告对此应负主要责任，作为房屋所有人的原告在施工中负有监管之责，对该工程施工负有监管不力的责任，因房屋已经竣工装修完毕，超市已开业的实际情况，被告可适当对原告作出经济补偿，结合本案的实际情况，酌定补偿35000元。故对原告要求被告重建房屋的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告支付房屋租金问题，根据合同约定，目前尚不到支付租金的期限，故对该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶建广对所翻建的原告舒铁柱房屋二楼楼梯处东西承重墙进行重修或加固排除安全隐患，如果拒不履行上述义务，应补偿原告舒铁柱维修加固费用25000元，由原告舒铁柱自行进行加固重修；二、被告叶建广对原告舒铁柱一次性经济补偿房屋差价35000元；三、驳回原告舒铁柱的其他诉讼请求。上述第一、二项义务应于本判决生效后十日内履行完毕。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告叶建广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长 王国富审 判 员 时清华人民陪审员 邬丙奇二〇一五年十月八日书 记 员 刘文亮 更多数据：搜索“”来源：