（2015）温鹿民初字第1105号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 0001-01-01

案件名称

林霄霄与温州天润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市鹿城区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林霄霄,温州天润房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

温州市鹿城区人民法院民事判决书（2015）温鹿民初字第1105号原告（反诉被告）：林霄霄。委托代理人：陈豪、黄薇薇，浙江平宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州天润房地产开发有限公司。法定代表人：高立存。委托代理人：吴梦梦、林海，浙江中坚律师事务所律师。原告（反诉被告）林霄霄与被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林鸯鸯适用简易程序公开开庭进行了审理��原告（反诉被告）林霄霄的委托代理人陈豪、黄薇薇，被告（反诉原告）天润房开的委托代理人吴梦梦、林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林霄霄诉称：2009年4月5日，林霄霄与天润房开签订《商品房买卖合同》，购买天润房开开发的坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第××号商品房，总房价款为1816183元。天润房开承诺于2010年12月1日前将上述商品房交付原告使用。上述协议签订后，林霄霄依约付清房款。但天润房开无故未按双方的约定向林霄霄交付商品房。因天润房开拖延不向林霄霄交付商品房的行为已严重违约，给林霄霄造成了损害，故请求判令天润房开支付林霄霄逾期交付违约金695779元（自2010年12月1日起至2014年5月31日止，以房款1816183元为基数按每日万分之三计算）；诉讼费由天润房开负担。被告（反��原告）天润房开辩称并反诉称：一、因政府部门等原因导致涉案工程竣工备案时间拖延，属于双方在合同中约定的，天润房开可以延期交房的情形，故不应由天润房开承担违约责任。二、林霄霄的起诉已经超过诉讼时效。天润房开应于2010年12月1日前交付房屋，林霄霄直至2015年5月才提起诉讼已超过诉讼时效，且林霄霄未能举证证明其有诉讼时效中断的事由。因双方在合同中约定：“…因买受人的原因，未能按期交付的，双方同意自书面通知规定的办理交付手续最后期限的第二天起，由买受人按总房款的每日万分之四向出卖人支付违约金…”2014年5月26日，天润房开向林霄霄发出《交房通知书》，通知林霄霄于2014年5月31日前来办理交付手续等。林霄霄于2014年5月27日收到《交房通知书》，但直至2015年1月19日才前往天润房开处办理交房手续。林霄霄上述逾期接受房屋的��为已构成违约，故请求判令林霄霄支付逾期违约金168542元（自2014年6月1日起至2015年1月18日止，按总房款的每日万分之四计算），反诉诉讼费由林霄霄承担。原告（反诉被告）天润房开对反诉辩称：一、天润房开无故逾期交付房屋，已侵害林霄霄的合法权益。二、商品房未达到合同约定的交付条件。经过林霄霄现场查看发现，涉案房屋未达到交付条件，甚至连毛坯房的条件都未达到。三、商品房未达到合同约定的装饰标准条件。综上，林霄霄有权拒绝接收涉案房屋，且不承担违约责任，请求依法驳回天润房开的反诉请求。经审理，本院查明事实如下：2009年4月5日，林霄霄与被告天润房开签订《商品房买卖合同》一份，约定：林霄霄向天润房开购买坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第××号商品房，建筑面积为76.72平方米，单价为23673��／平方米，总房价为1816183元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2010年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天润房开按日向原告支付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等，由于买受人原因，未能按期交付的，自书面通知规定的办理交付手续最后期限的第二天起，由买受人按总房款的每日万分之四向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并可另行出售、且有关所有费用及损失均由买受人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在收到书面通知之日起60天内修整至约定的标准，如出卖人不能在60天内修整至约定的标准，则由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价等等。另，双方在上述合同第八条对出卖人可据实延长交付期限的事由进行约定，其中包括：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；区级以上规划、文物、环保、市政、消防、绿化等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的（以有关主管部门出具的证明为准）；因市政配套设施（道路、水电、管网、煤气等）变动或延迟实施的（以有关主管部门出具的证明为准）。上述合同签订后，林霄霄依约支付房款1816183元。2011年8月4日，翠微宾馆工程经竣工验收合格。2014年5月26日，天润房开向林霄霄发出《交房通知书》，要求其在2014年5月31日前到天润房开公司办理交房手续及产权证等，上述通知书于2014年5月27日送达林霄霄。2015年1月19日，林霄霄从天润房开处接收涉案房屋。另查明：林霄霄为与天润房开商品房销售合同纠纷一案曾于2013年11月26日向本院提起诉讼，主张因天润房开逾期交付涉案房屋构成违约，并依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，诉请判令解除双方于2009年4月5日签订的《商品房买卖合同》，天润房开立��退还林霄霄已支付的购房款1816183元，并按累计已付款的5%向林霄霄支付违约金90809.15元等，经审理，因林霄霄行使合同解除权已超过一年的除斥期间，本院于2014年9月11日作出（2013）温鹿民初字第2137号民事判决书，驳回林霄霄的诉讼请求。上述事实有林霄霄提供的双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、收款收据、《交房通知书》、（2013）温鹿民初字第2137号民事判决书，天润房开提供的《商品房买卖合同》、《交房通知书》及邮件投递状态证明及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为：（一）关于天润房开逾期交付行为及林霄霄逾期接收房屋的行为的认定。林霄霄与天润房开签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效。天润房开依约应于2010年12月1日前将验收合格的商品房交付林霄霄，而天润房开直至2014年5月27日才向林霄霄送达《交房通知书》已构成违约。虽天润房开主张存在可以据实延长交付期限的事由，但均与双方在合同中的约定不符，故本院对其上述主张不予采纳，天润房开须就逾期交房承担违约责任。林霄霄主张天润房开交付的房屋不符合合同约定的交付条件，但双方合同约定的交付条件为“商品房经验收合格”，据本案查明的案件事实，涉案房屋已于2011年8月4日经验收合格，故林霄霄的上述主张没有依据，本院不予采纳。林霄霄主张涉案房屋未达合同约定的装饰、设备标准条件，因该装饰、设备标准并非双方约定的或者法律法规等强制规定的商品房交付条件，故林霄霄亦不能据此主张有权延迟接收房屋，但林霄霄可按双方的合同约定要求天润房开承担相关的违约责任。综上，林霄霄延迟接收房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任。（二）关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼或当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。因林霄霄曾于2013年11月26日向本院提起诉讼，主张因天润房开逾期交付涉案房屋构成违约，并依据双方在《商品房买卖合同》中的约定诉请天润房开承担相关的违约责任，产生诉讼时效的中断效力，故本院对林霄霄主张的由天润房开承担自2011年11月25日起至2014年5月31日止期间的逾期交付违约金，予以支持，但对林霄霄的其他诉讼请求，因已超过诉讼时效而不予支持。（三）关于违约责任的承担。天润房开自2011年11月25日起至2014年5月31日止，逾期交付共计918日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过30日的，应按已付房款万分之三每日支付违约金，故天润房开应向��霄霄支付的违约金金额为500176.8元（1816183元×0.03%×918日）。林霄霄自2014年6月1日起至2015年1月18日止，逾期接收房屋共计231日，但因双方约定的逾期收房违约金标准过高，本院以天润房开的实际损失为基础，并综合案件实际，对此予以调整，酌情判令林霄霄按总房款的每日万分之三向天润房开支付违约金，故林霄霄应向天润房开支付的违约金金额为125861.5元（1816183元×0.03%×231日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）林霄霄逾期交房违约金500176.8元；二、原告（反诉被告）林霄霄支付被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司逾期收房违约金125861.5元；三、上述两项��付义务相抵后，被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林霄霄支付374315.3元；四、驳回原告（反诉被告）林霄霄的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10758元，减半收取5379元，由原告（反诉被告）林霄霄负担978元，被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司负担4401元。反诉受理费1835元，由原告（反诉被告）林霄霄负担1409元，由被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司负担426元。��不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员　　林鸯鸯二〇一五年十月八日代书　记员　　胡春旸微信公众号“”