（2015）东三法民一初字第550号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2016-01-30

案件名称

罗晓瑜与高慧芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗晓瑜,高慧芳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《个体工商户条例》：第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第二百五十三条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2015）东三法民一初字第550号原告（反诉被告）罗晓瑜。委托代理人唐庆，广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）高慧芳。原委托代理人刘其祥，广东创顺律师事务所律师。委托代理人彭万红，广东创顺律师事务所律师。委托代理人陈艳华，广东创顺律师事务所辅助人员。原告罗晓瑜诉被告高慧芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告高慧芳提起了反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗晓瑜及其委托代理人唐庆，被告高慧芳的委托代理人刘其详、陈艳华到庭参加了第一次庭审，后原告罗晓瑜及其委托代理人唐庆，被告高慧芳的委托代理人彭万��、陈艳华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告罗晓瑜诉称，双方于2013年4月29日签订《转让协议》，约定将高慧芳当时正在租用东莞市塘厦镇宏业花园一楼3号经营的商铺（以下简称“该店铺”），转让与罗晓瑜及其妻子刘根红经营，依据该转让协议，高慧芳每月支付给业主的房租由罗晓瑜承担，另罗晓瑜应向高慧芳支付装修费200000元、租房押金6800元（合同到期后退还罗晓瑜），高慧芳应支付罗晓瑜10000元续签押金，若2015年8月14日合同到期高慧芳继续和业主签约成功，罗晓瑜可以继续经营店铺的，罗晓瑜须退还该10000元续签押金予高慧芳，所以，合计罗晓瑜应实际支付196800元给高慧芳。到2015年2月14日为止，罗晓瑜已陆续总计实际支付高慧芳上述转让费及押金合计183000元，剩余13800元尚未支付于高慧芳（见双方签订的《收据证明》）。然而，2014年1月份，罗晓瑜支付了该店铺当月租金8500元给高慧芳，高慧芳却没有将该笔租金转交给业主，导致业主直接关闭了店铺。至此，罗晓瑜从2015年2月1日起无法再使用经营该店铺，并得知高慧芳并未直接与业主签订租赁合同，从而无权转让予罗晓瑜经营，业主收回店铺罗晓瑜也无法反驳。罗晓瑜遂多次催次高慧芳解决问题，将租金给业主让罗晓瑜继续经营该店铺，或偿还退还租金和相应转让费给罗晓瑜，但高慧芳一直不予理睬。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担��约责任”，依据原高慧芳双方签订的《转让协议》第5、6条的约定，罗晓瑜支付的转让费用，享有商铺的使用期限到2015年8月14日，否则高慧芳要承担全部责任，现罗晓瑜支付的转让费用无法享有到相应的全部权利；高慧芳收取的转让费没有履行到相应全部的义务；高慧芳无权转租该商铺，且恶意不转交租金给业主造成罗晓瑜损失，高慧芳构成违约，其造成罗晓瑜的损失为罗晓瑜损失租期比例部分转让费：200000元（总转让费）／28个月（合同租期：2013年5月至2015年8月）×7个月（损失租期：2015年2月至2015年8月）=50000元。所以实际发生的转让费为200000元-50000元=150000元，罗晓瑜实际支付高慧芳183000元，现高慧芳应偿还罗晓瑜183000元-150000元=33000元。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求依法判决高慧芳立即支付罗晓瑜：一、违约赔偿本金共计33000元；二、上述款项的利息（从2015年2月1日开始起计算至高慧芳还清欠款日为止）；三、本案诉讼费用由高慧芳承担。被告高慧芳辩称，第一、罗晓瑜与高慧芳系转让合同关系而非租赁关系；第二，高慧芳不存在违约行为，罗晓瑜拖欠租金导致商铺被房东收回，与高慧芳没有关系。被告慧芳反诉称，高慧芳与罗晓瑜签订《转让协议》将位于东莞市塘厦镇宏业花园一楼3号的店铺及店内所有财产转让给罗晓瑜，价款总计206800元。该笔款项罗晓瑜应于2013年12月份前全部付清。双方在协议中约定，自转让之日起，该店铺的一切费用与事务都由罗晓瑜承担，如因拖欠租金导致房东收回店铺与高慧芳无关，概由罗晓瑜负责。协议签订后，罗晓瑜屡次拖欠转让费用，至今尚有23800元未付清，其行为已经严重违反协议约定，构成根本违约。2015年2月份，��晓瑜因拖欠房租被房东收回店铺后，反而起诉高慧芳要求退还转让费。罗晓瑜的行为让高慧芳无法接受。为维护自身合法权益，高慧芳特向法院起诉，请求依法判决：一、罗晓瑜向高慧芳支付剩余转让款23800元以及逾期支付的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2013年12月1日起计算至实际支付之日止，暂计算至提起反诉之日为3293.33元）；以上合计：27093.33元；二、本案诉讼费用由罗晓瑜承担。原告罗晓瑜针对被告高慧芳的反诉辩称，双方系转租合同关系；第二、双方主要纠纷是转让费，转让费主要是使用该店铺的及装修的费用，而因高慧芳没有将罗晓瑜所缴纳的2014年12月25日至2015年1月15日的租金转交给房东，导致店铺被房东提前收回；第三，双方在收据证明中协议变更了转让费的支付时间及金额。经审理查明，罗晓瑜、��根红与高慧芳签订了《转让协议》。《转让协议》中罗晓瑜、刘根红作为乙方，高慧芳作为甲方，双方约定：甲方将位于东莞市塘厦镇宏业花园一楼3号的店铺转让给甲方经营，转让总价为200000元；期限：自2012年8月15日至2015年8月14日止；乙方应在2013年12月前付清全部款项；店铺转让前一切费用与事务由甲方负责，转让之日起，该店铺的一切费用与事务都由乙方承担，乙方接店后自负盈亏，独立经营，不得拖欠房东租金，如果因拖欠租金导致房东收回店铺与甲方无关，概由乙方负责；协议中手写“甲方押1万元给乙方，店铺续签成功后，乙方需退回壹万元给甲方”。双方确认10000元押金，高慧芳没有实际支付罗晓瑜，店铺于2015年2月1日已经被房东收回。刘根红提交了权利义务转让说明书，称该店铺承租后一直有罗晓瑜经营管理，遂将其在该转让协议中的合同权利义务转让给罗晓瑜，高慧芳对此无异议。罗晓瑜提供了2013年6月至2015年2月的水电费收据主张其实际承租时从2013年5月份开始，并非合同约定的2012年8月15日。高慧芳主张水电费收据上分别是东莞市塘厦镇房地产开发公司宏业办事处及东莞市合利物业管理有限公司财物专用章，这两个章是否是备案章无法确定，因此水电费收据的真实性及关联性均不予认可。罗晓瑜提供经营店铺的营业执照主张案涉店铺一直是用东莞市塘厦慧芳饰品店的营业执照，经营者为高慧芳，该营业执照至起诉时一直未注销。高慧芳则主张其以为不经营个体工商户，无需注销个体工商户。罗晓瑜提供了收款收据主张双方已经将转让款协议变更为196800元（含押金6800元），罗晓瑜已向高慧芳支付了183000元，收款收据的主要内容为：“兹有高慧芳转卖塘厦宏业花园阿呀呀饰品店（连货及其经营权）给罗晓瑜，双方谈好总价壹拾玖万陆仟捌佰元正（连陆仟捌佰元押金在内）至今已付清钱壹拾捌万叁仟元正，还欠高慧芳余额人民币（壹万叁仟捌佰元正￥：13800）；罗晓瑜要在2015年8月30日之前全部付清给高慧芳，逾期不付，按银行利息双倍还，以上属实。收款人：高慧芳付款人：罗晓瑜2015年2月14日注：店面2014年12月15日房租已交给高慧芳，由高慧芳负责处理店面和房东事宜”。罗晓瑜提交收条主张其于2015年1月19日将2014年12月15日至2015年1月15日的房租8500元交给了高慧芳的男朋友梁国烨。高慧芳对上述证据质证为：确认该收款收据的真实性，确认收到罗晓瑜支付的转让款183000元，但主张其没有收到罗晓瑜2014年12月份的租金。高慧芳主张房东收回店铺是因为罗晓瑜自己拖欠房东的租金所致，与高慧芳没有关系。高慧芳申请了证人黄某、佘某出庭作证，证人黄某、佘某陈述称，罗晓瑜于2015年2月14日晚上8点半左右到高慧芳位于清溪的店铺，与高慧芳发生了争吵，随后证人在监控里看到高慧芳出具了一张收据给罗晓瑜，但是没有看到罗晓瑜将钱给高慧芳。高慧芳主张其反诉请求罗晓瑜支付的23800元包括转让费7000元、押金6800元、续签押金10000元。罗晓瑜主张6800元押金是高慧芳交给房东的，提供了房东手上的租赁期限2012年8月15日至2015年8月14日签订的商铺出租合同书为证，该合同书右上角载明“乙方于2010年8月15日支付了一个月押金（6800元人民币）给甲方（房东杨晓斌），同时预收一个月租金的合同约定”。高慧芳提供其手上的租赁期限2012年8月15日至2015年8月14日的商铺出租合同书，该合同书上得右上角为空白，第（6）条约定“乙方在租赁期间内不得转让”。罗晓瑜申请了证人赵某出庭作证，双方确认赵某系案涉铺位的实际管理人，系房东杨晓斌的妻子，证人赵某表示不同意房子转租，且与高慧芳签订的出租合同中明确约定了不能转租。高慧芳在其不知情的情况下将房子转租给罗晓瑜，是无效的。高慧芳则主张房东在知情或者应当知情的情况下，6个月内没有表示异议的，视为同意转租。双方确认没有将店铺已转租的事实告知房东或赵某。以上事实，有罗晓瑜提供的《转让协议》、收款收据、收条、铺租合同、个体工商户营业执照、登记资料，高慧芳提供的委托书、铺租合同、商铺出租合同书、证人证言及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，关于双方所签订的《转让协议》的性质，《转让协议》中约定高慧芳将自己承租的东��市塘厦镇宏业花园一楼3号的店铺转租给罗晓瑜，租赁期限自2012年8月15日至2015年8月14日止，高慧芳将店铺里的货物及装修一并转让给罗晓瑜，房租则由罗晓瑜交给房东，罗晓瑜主张一直沿用高慧芳注册的东莞市塘厦慧芳饰品店的营业执照，营业执照显示的经营地址为东莞市塘厦镇宏业花园一楼3号，该营业执照至起诉时尚未注销。双方确认的收款收据中也载明“兹有高慧芳转卖塘厦宏业花园阿呀呀饰品店（连锁及其经营权）给罗晓瑜”。综上，该《转让协议》性质上应属于经营权的转让。关于转让协议的效力问题。根据《个体工商户条例》第十条的规定，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成��间变更经营者的依照前款规定办理变更手续。高慧芳将店铺转让给罗晓瑜经营，并没有将其营业执照办理注销登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该转让协议违反了《个体工商户条例》中变更经营者应办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）规定的情形，双方签订的《转让协议》应属无效协议。关于转让费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或撤销后，因该��同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方签订的《转让协议》系无效协议，罗晓瑜对案涉店铺的使用期限短于约定的期限，高慧芳应当退还罗晓瑜多余的转让费。虽协议中约定转让费为200000元，但双方在2015年2月14日签订的收款收据将总价变更为196800元（含押金6800元），转让费应为190000元。《转让协议》中约定期限自2012年8月15日至2015年8月14日，罗晓瑜提交水电费收据主张其实际开始承租日为2013年5月份，但该证据不能有效证明其主张，本院不予采纳，本院采纳《转让协议》中约定，转让期限自2012年8月15日至2015年8月14日。转让费190000元平摊到每个月的转让费是5278元（190000元÷36个月）。双方确认房东于2015年2��1日收回案涉店铺，故罗晓瑜对店铺的使用的期限自2012年8月15日至2015年2月1日，共29.5个月，应支付高慧芳的转让费为155701元（5278元／月×29.5个月）。罗晓瑜提供的2015年2月14日的收据，证明已经支付高慧芳183000元，高慧芳应退还其多余的转让费27299元（183000元-155701元），罗晓瑜请求超过部分，本院不予支持。高慧芳主张罗晓瑜应支付其23800元，23800元包括转让费7000元、押金6800元、续签押金10000元。关于押金6800元，罗晓瑜主张6800元押金是高慧芳交给房东的，提供了高慧芳与房东签订的商铺出租合同书为证，本院予以确认，高慧芳请求退还押金6800元，可另案主张。关于续签押金10000元，罗晓瑜、高慧芳双方确认续签押金没有实际支付，高慧芳请求退还没有依据，本院不予支持。综上，高慧芳要求罗晓瑜支付其转让费、押金及续签押金，缺乏事实及法律，本院不予支持。关于利息。双方签订的《转让协议》因违反法律禁止性规定而无效，高慧芳应退还罗晓瑜多余的转让费，罗晓瑜要求高慧芳自2015年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《个体工商户条例》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告高慧芳应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告罗晓瑜转让费27299元；二、驳回原告罗晓瑜的其他诉讼请求；三、驳回被告高慧芳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第��百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费626元，由原告罗晓瑜负担受理费108元，被告高慧芳负担518元；原告罗晓瑜已预交。本案反诉受理费239元，由被告高慧芳负担；被告高慧芳已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　张利宝代理审判员　　李　媚人民陪审员　　赵亮明二〇一五年十月八日书　记　员　　陈倩媚王蔚鸣（代）附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，��害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要反还得，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。《个体工商户条例》第十条个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的依照前款规定办理变更手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”