（2015）沭胡民初字第00910号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-04-28
案件名称
胡义飞与胡道林、徐正梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡义飞,胡道林,徐正梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭胡民初字第00910号原告胡义飞，居民。委托代理人张雷、周伟成，江苏衡上律师事务所律师。被告胡道林，居民。被告徐正梅，居民。二被告委托代理人周昊焱，沭阳县胡集法律服务所法律工作者。原告胡义飞诉被告胡道林、徐正梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何占付独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周伟成、二被告委托代理人周昊焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月10日，原、被告签订房屋买卖合同，2013年6月被告将涉案房屋抵押给银行，办理160000元借款，2014年到期后被告将借款偿还又以涉案房屋抵押办理借款手续。因被告违约致使合同不能履行，为此原告诉至沭阳县人民法院，沭阳县人民法院判决被告违约、被告履行合同。房屋买卖合同约定被告违约应支付违约金，但违约金被告没有赔偿，原告特具状起诉，请求判令：二被告赔偿原告违约金70000元。二被告辩称：1、根据原、被告双方签订的买卖合同，原告应于2014年春节前将余房款4万元交付给被告，并于同日与被告一起到房管部门办理过户手续，从双方签订的房屋买卖合同的目的看，也就是被告得到房款，原告得到房屋产权，因涉案房屋未办理过户手续，而双方签订的合同将给付余房款4万元于办理过户手续约定于同一天，双方应同时履行自己的义务，一方在对方履行之前，有拒绝履行自己义务的权利，因而，被告认为原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，原告要求被告赔偿违约金缺乏事实和法律依据，请求法院依法处理。经审理查明：二被告系夫妻关系。2013年3月10日，二被告与原告签订房屋买卖合同，约定将二被告所有的位于沭阳县沭城镇怡景佳园小区1号楼4单元601室出售给原告。合同载明：“二、甲乙双方商定成交总房款为人民币318000元。三、首付款方式：甲方在2013年3月10日收到乙方房款定金壹万元整。乙方首付房款玖万元整，剩余部分房款由乙方办理按揭贷款支付给甲方。五、违约责任：合同签订后，如乙方违约所付款项归甲方所有，乙方不得索回，（甲方有权将此房出售他人）。如甲方违约，甲方应以乙方所付款项叁倍返还给乙方，如造成乙方其他损失，则另外赔偿。其中得到违约金方付中介佣金的50%，乙方不能按期向甲方付清购房款、或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付总房款千分之壹的违约金。八、房屋交付时间：甲方于收到乙方全部房款后，将房屋及附属物正式交付给乙方使用。十、其他约定事项：甲乙双方协商一致同意乙方先首付房款（壹拾叁万元）玖万元整给甲方，剩余房款贰拾贰万捌仟元整，待协议签订之日起春节前办理手续，其中剩余房款肆万元整过户时由乙方付给甲方，共计首付款壹拾叁万元整。备注：壹拾捌万捌仟元整由乙方做银行按揭贷款给甲方。”合同签订后，原告给付二被告90000元，后原、被告因房屋过户问题及40000元剩余房款给付问题产生纠纷，原告诉至本院，本院于2014年1月10日立案受理，于2014年12月10日作出（2014）沭胡民初字第0103号民事判决：一、被告胡道林、徐正梅于本判决生效后十日继续履行与原告胡义飞所订立的房屋买卖合同，向原告胡义飞交付沭阳县沭城镇怡景佳园小区1号楼4单元601室房屋及其附属物阁楼，并将该房屋过户至原告胡义飞名下。二、原告胡义飞于上述房屋过户时给付被告胡道林、徐正梅房屋余款64840元。现原告又以二被告在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为为由诉至本院要求二被告支付违约金。另查明，二被告于2013年6月用涉案房屋为胡兴旺作抵押，在沭阳县农村商业银行钱集支行借款160000元。2014年6月借款到期后，胡兴旺归还了上述借款，又于2014年6月19日在沭阳县农村商业银行钱集支行借款160000元，同样以涉案房屋作抵押，借款到期日2015年6月18日。2014年12月9日，原告胡义飞代为清偿了胡兴旺在沭阳县农村商业银行钱集支行的借款本金160000元及利息3160元。庭审中，原告陈述其主张的诉讼标的额70000元的计算方法为：依据房屋买卖合同第五条关于违约条款的约定，自合同签订之日即2013年3月10日起以总房价318000元为基数按1‰／日计算至起诉之日，多出70000元的部分予以放弃。以上事实，有原、被告陈述、房屋买卖合同、本院（2014）沭胡民初字第0103号民事判决书等在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效，本院予以支持。二被告于2013年6月用涉案房屋为胡兴旺作抵押，在沭阳县农村商业银行钱集支行借款160000元。2014年6月借款到期后，胡兴旺归还了上述借款，又于2014年6月19日在沭阳县农村商业银行钱集支行借款160000元，同样以涉案房屋作抵押，借款到期日2015年6月18日。2014年12月9日，原告胡义飞代为清偿了胡兴旺在沭阳县农村商业银行钱集支行的借款本金160000元及利息3160元。上述事实已为本院已生效的（2014）沭胡民初字第0103号民事判决所确认。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。第一百五十二条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应价款，但出卖人提供适当担保的除外。依照上述法律规定，二被告在2013年3月10日签订合同后，于2013年6月用涉案房屋为胡兴旺作抵押，在沭阳县农村商业银行钱集支行借款160000元；又以涉案房屋为案外人胡兴旺于2014年6月19日在沭阳县农村商业银行钱集支行借款160000元作抵押；被告上述行为违反合同法第一百五十条之规定，应视为二被告存在严重违约，故违约金应自2013年7月1日起按以总房价318000元为基数按1‰／日计算，至起诉之日已超出70000元，故原告主张违约金70000元，本院予以支持。二被告辩解，因原告未依照合同约定将40000元房款于2014年春节前交付二被告，故原告与二被告在履行合同的过程中均存在违约行为，二被告不应支付原告违约金。从审理查明的来看，在（2014）沭胡民初字第0103号案件中，系二被告不履行合同，原告要求履行合同而成讼，故原告不存在违约情形，对二被告的辩解理由不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告胡道林、徐正梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡义飞支付违约金70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告胡道林、徐正梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1550元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为4680，开户行为中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院）。代理审判员 何占付二〇一五年十月八日书 记 员 陈 奎附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第一百五十二条买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”