（2015）沈中民二终字第2246号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人翟民与被上诉人沈阳明昌物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
翟民,沈阳明昌物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2246号上诉人（原审被告）：翟民，男，1968年8月26日出生，汉族，皇姑区行政执法局工作人员，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳明昌物业管理有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区华山路107-1号。法定代表人：孙洪强，该公司总经理。委托代理人：刘永刚，男，1981年2月16日出生，汉族，该公司法律顾问。上诉人翟民因与被上诉人沈阳明昌物业管理有限责任公司（以下简称明昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第771号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。明昌物业公司一审诉称，要求翟民支付2013年4月26日至2014年12月26日期间拖欠的物业费1979元，并承担本案诉讼费50元。翟民一审辩称，明昌物业公司在我家东山墙外擅自设置垃圾房，大量垃圾严重污染周边环境，有时候物业还在这里焚烧垃圾，严重影响业主的身体健康，物业擅自违法设置垃圾场，严重影响业主正常生活，以上问题我们已经向物业、小区部门反应多年，一直没有解决，起诉之后环境有改善，但垃圾房仍然存在；2011年初我新买的电动摩托车在单元门前被盗，报警后办案民警到物业调取监控录像时，因物业设施年久失修，原有的监控设备已经不能正常使用，未能调取到相关证据，致使我的电动车一直未能找到，此事造成我三千多元的损失；我家进住时门锁就是坏的，还在保修期内找到物业也不给我维修；业委会早已解散，因此原告方与我小区根本没有合同。综上所述，我不同意交纳物业费、不同意承担本案诉讼费。原审法院审理查明，翟民系位于沈阳市皇姑区同江街11-1号1-3-2室（建筑面积为98.93平方米）“汇宝国际花园A区”小区的业主。明昌物业公司与沈阳市皇姑区汇宝国际花园A区业主委员会签订了三份《物业管理委托合同》，合同约定由明昌物业公司为该小区提供物业服务。合同期限分别为2006年11月6日至2008年12月31日、2009年1月1日至2009年12月31日、2010年1月1日至2010年12月31日，合同约定住宅按建筑面积每月每平方米1.0元收取物业服务费。合同到期后虽未由业主委员会与明昌物业公司续签合同，但明昌物业公司仍为该小区提供事实上的物业服务至今。翟民未交纳2013年4月26日至2014年12月26日期间的物业服务费，故明昌物业公司起诉来院。原审法院认为，明昌物业公司与翟民物业所在的园区业主委员会所签订的物业服务合同虽然已经到期，但期后业主委员会并未另行选聘新的物业服务企业对园区进行物业服务，且从明昌物业公司提供的沈阳市皇姑区华山街道汇宝社区委员会证明可以认定，明昌物业公司明昌物业合同期限届满后持续为该园区提供物业服务至今。现翟民已接受明昌物业公司提供的物业服务，因此对明昌物业公司要求翟民交纳相应的物业费用的请求，原审法院予以支持。关于翟民提出的物业公司擅自设置垃圾房，翟民提供了《建设工程规划许可证》通知书（沈皇规建证附字04年021号）、《建筑规划设计图》沈皇规建证字（2004）（27）号，明昌物业公司予以否认，称系开发公司所建，与物业公司无关。翟民并未对此问题进行充分举证。翟民可在明确相关责任主体后另行解决或向相关部门反映解决此问题，故对此答辩意见原审法院不予采纳。关于翟民提出的电动车丢失的问题，无法调取监控录像的答辩意见，因未向原审法院提供证据予以证明，原审法院不予采纳。关于翟民提出的单元门锁未及时维修，至今无法使用，明昌物业公司并未对此予以反驳；就明昌物业公司在垃圾房内堆放垃圾，焚烧垃圾的问题，从翟民提供的园区照片来看，虽不能完全客观的反映明昌物业公司所主张的物业费即2013年4月26日至2014年12月26日期间的物业服务情况，明昌物业公司物业管理服务期间存在重大违约行为，但此组照片也可证明部分瑕疵客观上并非近期形成；关于翟民所述垃圾房问题，该垃圾房确实存在，因此可以认定明昌物业公司在服务上确实存在瑕疵。故，对翟民应支付的物业费用本院酌情做适当减免，翟民给付应付物业费用的百分之九十为宜。关于物业服务费的数额。从2013年4月26日至2014年12月26日期间的物业服务费，共计20个月，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.0元收取。故具体数额为：1元＊98.93平方米＊20个月＊0.9＝1780.74元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条一款（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告翟民于本判决生效之日起立即给付原告沈阳明昌物业管理有限责任公司2013年4月26日至2014年12月26日期间的物业服务费人民币1780.74元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如逾期履行，被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告翟民承担。宣判后，翟民不服，向本院提出上诉。上诉请求称撤销原审判决，不同意给付物业费。上诉理由：一、被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费。二、上诉人与物业公司没有有效的服务合同约定，上诉人的合法权益得不到保障。三、原审判决所依据的相关法律不正确。被上诉人明昌物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有当事人陈述、物业管理委托合同、沈阳市皇姑区华山街道汇宝社区委员会证明、沈阳市皇姑区华山街道汇宝社区委员会证明的说明、房屋电子登记（簿）查询证明、沈阳华隆基房屋开发有限公司出具的证明复印件一份，小区情况照片、《建设工程规划许可证》通知书、沈阳市皇姑区华山街道汇宝社区委员会出具的证明等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，翟民系居住在明昌物业公司提供物业管理服务的小区的业主，其享受了明昌物业公司提供的物业服务，明昌物业公司虽未与该小区业主委员会另行签订物业服务合同，但诉争双方形成了事实的物业服务合同法律关系，则翟民有义务交纳物业费，原审判决翟民交纳物业费并无不当。关于翟民提出明昌物业公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费的问题，在翟民未交纳物业费期间明昌物业公司通过诉讼程序主张物业费，符合法律规定，故翟民以此拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。鉴于明昌物业公司提供物业服务期间存在瑕疵的问题，原审判决已给予认定，并适当给予了酌减，并无不当，本院亦给予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翟民负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年十月八日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 来源：百度搜索“”