（2015）长中民三终字第04299号

裁判日期: 2015-10-08

公开日期: 2015-11-05

案件名称

胡博与长沙凯通置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡博,长沙凯通置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第04299号上诉人（原审原告）胡博。委托代理人胡向阳。委托代理人刘畅，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长沙凯通置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳街农贸市场商住楼四楼。法定代表人程宏利，董事长。委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。上诉人胡博因与被上诉人长沙凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第4307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年1月13日，胡博（买受人）与凯通公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，主要内容约定：胡博购买凯通公司开发建设的1719房，购房款总金额543924元。待买受人胡博支付完全部购房款后凯通公司应当在2012年2月28日向胡博交付房屋。同时凯通公司应当在交付商品房后360日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理胡博的房屋所有权证，270日内申请办理胡博的土地使用权证。如果因凯通公司的责任，未能在规定期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，如果买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，胡博按照合同的约定付清了购房款。2012年6月29、7月20日，凯通公司在两次报纸上发布《交房公告》向包括胡博在内的业主公告通知办理房屋交接手续。胡博知悉后以凯通公司所欲交付的房屋未达到合同约定的交房条件为由，拒绝与凯通公司办理房屋交接手续。2013年1月17日，胡博以凯通公司欲交付的房屋不符合合同约定应当按照合同约定进行整改和完善以及应当承担逾期交房的违约责任为由向该院提起诉讼。该院于2013年7月29日作出（2013）芙民初字第308号民事判决书。胡博对该判决不服依法上诉至本院，2013年12月9日，本院作出（2013）长中民三终字第4373号终审判决，确认：凯通公司存在逾期交房的违约情形，应当承担违约责任。而违约金的计算期限应当计算至凯通公司公告通知办理交房手续期限的截止日即2013年7月20日；凯通公司的交房符合双方在《长沙市商品房买卖合同》第十条中约定的交房条件；凯通公司以登报公告的方式通知胡博办理交房手续，则符合双方在合同附件四《合同补充条款》中有关交房通知的约定；胡博以凯通公司不符合交房条件为由拒收房屋，不应当得到法律支持。2013年12月30日，凯通公司与胡博办理1719号房屋的交接手续。此后，房屋一直由胡博使用。2014年7月28日凯通公司取得了1719号房屋所在楼栋即凯通国际城7、8、9栋的栋证，并在2014年11月27日为1719号房屋办理了房屋产权证。因胡博采用的是按揭购房，故房屋所有权证现存放于银行。胡博认为凯通公司逾期办证，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，故请求法院判决：一、凯通公司立即为胡博办妥、交付1719号房屋的房屋所有权证。二、凯通公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金16317元（从2014年1月12日暂计算至2014年11月7日），2014年11月8日至实际办妥之日的违约金，按照每日54.39元的标准继续计算。原审法院认为：胡博与凯通公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案的争议焦点在于，合同对于办理产权约定中交付房屋的时间如何确定的问题，胡博认为该院认定凯通公司逾期交房违约金的计算截止日期为2013年7月20日，并且胡博物业管理费也是从2013年7月20日计算，故办理产权约定的交付房屋的时间应当认定为2013年7月20日。凯通公司则认为该条所约定的交房时间应当以实际交房时间为准。胡博逾期收房违约在先，故应当以2013年12月30日为该条约定的交房时间。该院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对商品房的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案合同中并未对交付进行约定，即商品房交付指占有及使用的转移，故本案中对于办理产权中约定的交付房屋的时间应当认定为实际交付的时间2013年12月30日。同时，因为交付是需要出卖人和买受人共同配合才能完成的行为，所以买受人和出卖人在完成交付这一行为中各有各的义务。根据合同的相关规定，凯通公司在交付这一行为的义务仅限于保障房屋满足约定的交付条件同时按照合同约定书面通知胡博办理交付手续，而胡博的义务则是在房屋符合合同约定的交付条件后按照凯通公司的书面通知在规定的期限内与凯通公司办理房屋交接手续。该院确认凯通公司需交付的房屋符合合同约定，故凯通公司发出公告要求胡博办理房屋交接手续时其在交付行为中的义务已经完成，凯通公司逾期交房的违约金只能计算至公告通知办理交房手续期限的截止日。综上，该院认定凯通公司违约金计算至2013年7月20日与本案确认交付房屋的时间为2013年12月30日并不冲突。根据双方所签订的房屋买卖合同第十九条的约定，凯通公司应当在交付商品房后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180内申请办理买受人的房屋所有权证。2014年11月27日凯通公司已经为胡博办理了1719号房屋的房屋所有权证，未超过合同约定的期限，不存在违约行为，故对于胡博的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：驳回胡博对长沙凯通置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费208元，由胡博负担。上诉人胡博不服原审判决，向本院提起上诉称：1、在认定被上诉人逾期交房的时间点上算起，原审判决认定事实不清。长沙市中级人民法院的（2013）长中民三终字第04373号终审判决认定凯通公司存在逾期交房的违约情形，应当承担违约责任，违约金的计算期限应当为凯通公司通知交房的截止日即2012年7月20日，而原审法院却将该违约金计算截止日认定为2013年7月20日，明显属于认定事实不清。2、本案的焦点问题是如何认定凯通公司的交房时间，在认定交房时间的问题上，原审法院同样认定事实不清。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，出卖人（被上诉人）在交付商品房后360天内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人（上诉人）的房屋所有权证，270天内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的原因，未能在规定期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。上诉人认为，交房时间分为实际交付时间和视同交付时间。当实际交付时间与视同交付时间不一致的情况下，应当以视同交付时间为准。理由如下：一是在房屋买受人支付了全部房款、契税、维修资金和所有其他办证资料的情况下，房屋出卖人向买受人交付房屋已经成为出卖人的单方义务。二是买受人付清全部房款、契税、维修资金，不缺少任何办证所需资料的前提下，实际交付房屋并非出卖人履行房屋买卖合同、为买受人办理房屋初始登记和房屋所有权证的必要条件。根据建设部的《房屋登记办法》，房屋初始登记和房屋所有权登记均与买受人是否实际收房没有任何关联。三是长沙市中院的生效判决书也认可了视同交房的概念和时间。根据长沙市中级人民法院（2013）长中民三终字第04373号生效判决书，凯通公司视同交付房屋的日期为2012年7月20日，凯通公司应当在2012年7月20日其至2014年1月11日540天内办妥房屋产权证，但凯通公司迟至2014年11月27日才办好胡博的房屋产权证已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金。因此，请求：1、撤销原审判决；2、判令凯通公司向胡博支付逾期办理房屋所有权证的违约金17459元（从2014年1月11日至2014年11月27日，共321天，按照日54.39元计算）。被上诉人凯通公司辩称：1、从一审法院的判决书全文来看，一审法院在认定凯通公司逾期交房截止的时间本意其实也是2012年7月20日，判决书上明显是笔误，此笔误其实并不影响案件基本事实的认定及本案的判决结果。2、本案一审法院认定凯通公司交付给胡博房屋的时间为2013年12月30日非常客观正确、证据确实充分。一是合同约定的交房时间应理解为实际交房时间，而不是视同交房时间；二是本案中并未对交付进行特别约定，根据商品房买卖合同司法解释第十一条的规定，商品房的交付即指占有及使用的转移，本案商品房2013年12月30日才转移给胡博占有，交房时间为2013年12月30日；三是上诉人所称合同签订后如约支付了房款、契税、维修基金和其他办证的所需资料，与实际事实不符，上诉人在凯通公司通知收房后延期收房，银行按揭款在2011年10月25日才支付到凯通公司账户，距合同签订时间达九个多月，均构成违约；四是长沙市中级人民法院的（2013）长中民三终字第04373号终审判决书确认凯通公司存在违约，将违约金计算至2012年7月20日，只是确认违约金的计算期限，并不是上诉人所称的视同交房的时间和概念，将违约金计算至2012年7月20日与本案确认的交房时间为2013年12月30日并不冲突；五是本案上诉人存在延期收房，按揭贷款延期到账等多项违约在先的事实，上诉人不收房，存在多种可能，有可能解除合同不要房屋，凯通公司没有再履行办证的义务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，凯通公司已按合同约定办好房屋所有权证，不存在违约，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回，维持原判。本院经二审审理查明：2013年12月9日，本院作出（2013）长中民三终字第4373号终审判决，确认：凯通公司存在逾期交房的违约情形，应当承担违约责任。而违约金的计算期限应当计算至凯通公司公告通知办理交房手续期限的截止日即2012年7月20日。原审判决认定凯通公司逾期交房违约金的计算截止日期为2013年7月20日系笔误。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是交付房屋的时间如何确定及凯通公司应否支付逾期办证违约金的问题。双方当事人在合同中并未对交付进行约定，根据相关司法解释的规定及常识理解，对商品房的转移占有，视为房屋的交付使用。上诉人胡博与被上诉人凯通公司于2013年12月20日办理本案涉诉房屋的交付手续，故该日就是房屋的交付时间。又根据双方合同约定，凯通公司应当在交付商品房后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180内申请办理买受人的房屋所有权证。2014年11月27日，凯通公司已经为胡博办理了涉诉房屋的房屋所有权证，未超过合同约定的办证期限，不存在违约行为，故原审判决驳回胡博要求凯通公司支付逾期办证违约金的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。胡博曾经起诉要求凯通公司支付逾期交房违约金，因凯通公司以公告的方式通知胡博收房，胡博未及时收房，故人民法院判决确认逾期交房违约金的计算期限应当计算至公告通知办理交房手续期限的截止时间为2012年7月20日。纵观全案，逾期交房违约金的计算期限计算至2012年7月20日，并不是房屋已经交付，并非必然导致办理房屋产权证的期限就从该日起开始计算，房屋的交付使用与办理产权证是商品房买卖中不同的两个方面，应根据合同约定和具体案情分别作出正确认定，因此，人民法院的生效判决认定逾期交房违约金的计算期限计算至2012年7月20日与原审判决认定办理产权证的起始时间为房屋交付使用的2013年12月30日并不矛盾，并不冲突。上诉人认为逾期交房违约金的计算截止时间为2012年7月20日，该日系视为交房时间的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人胡博的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费208元，由上诉人胡博负担。本判决为终审判决。审　判　长　　詹支粮代理审判员　　曾庆军代理审判员　　黄　琦二〇一五年十月八日书　记　员　　何冰洁附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”