（2015）渝五中法民终字第4500号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-11-23
案件名称
张琳明与李强合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第4500号上诉人（原审原告）张琳明。委托代理人殷凯，重庆恩德律师事务所律师。委托代理人吴轶，重庆恩德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李强。第三人（原审第三人）重庆广播电视集团（总台），住所地重庆市九龙坡区渝州路68号。法定代表人牟丰京，总裁。委托代理人唐用强，重庆至立律师事务所律师。委托代理人谭彦，重庆至立律师事务所律师。上诉人张琳明与被上诉人李强合同纠纷一案，张琳明不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第09406号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李强为重庆广播电视集团（以下简称广电集团）职工。2008年1月23日，张琳明作为乙方与甲方李强签订《集资建房指标转让合同》（以下简称合同），合同约定：甲方将单位在重庆市渝中区红岩村黄荆湾的集资建房一套（建面100平方米，以实际建筑面积为准）的指标购买权转让给乙方；转让房系在建房屋，无法确定该房的准确位置和楼层，乙方不得对此提出异议；甲方以转让金7万元将此房的指标购买权转让给乙方；甲方协助乙方完成在单位必须由甲方出面完成的购房行为，前期费用由乙方以甲方名义缴纳；购房金额及由购房产生的相关费用均由乙方自理。李强确认收取张琳明转让金7万元。李强分别于2005年12月5日与2006年4月10日向广电集团缴纳定金10000元及一期房款44000元，张琳明、李强共同确认该54000元在张琳明、李强签订合同后转由张琳明支付给李强。2010年5月6日，张琳明以李强名义向广电集团缴纳房款135000元。张琳明举示称从广电集团处复印而来的《黄荆湾住宅小区职工投资合作建房协议书》，《黄荆湾住宅小区职工投资合作建房补充协议》，2012年7月17日《黄荆湾职工建房专题会纪要》、2014年7月1日《关于黄荆湾职工合作建房项目选房的通知》、《黄荆湾住宅小区成本预算明细》、2014年8月4日《黄荆湾合作建房退款说明书》，拟证明：广电集团明确禁止职工出售转让建房指标，不认可职工和外部人员的指标交易行为，房价从转让指标时的1800元／平方米上涨至2011年12月底时3000元／平方米，直至最后6500元／平方米，张琳明、李强之间的交易行为不能达到低价购买房屋的合同目的，合同无效。李强不认可上述证据的真实性及证明内容，认为都是复印件，也不清楚房屋单价的变化，不清楚内部有规定不允许指标转让。广电集团不认可上述证据的真实性及合法性，认为都是复印件，广电集团称需要庭后3个工作日核实上述证据的真实性，逾期不回复，承担不利的法律后果。广电集团未在规定期限内向一审法院答复。《黄荆湾住宅小区职工投资合作建房协议书》载明：本次职工投资合作建房职工出资确定为乙方按建筑面积1800元／平方米均价支付建房款。《黄荆湾住宅小区职工投资合作建房补充协议》载明：完全成本价格暂估算为建筑面积3000元／平方米，可能有10%左右的浮动。《黄荆湾住宅小区成本预算明细》载明：黄荆湾住宅小区项目住宅成本总计45256万元，折合每平方米6360元，综合考虑各项因素制定出上限不超过6500元／平方米的成本价。《黄荆湾职工建房专题会纪要》载明：黄荆湾职工建房项目启动以来，几乎遭遇了所有建房项目中遇到的政策调整、设计和审批等程序中的诸多障碍……，黄荆湾职工建房项目原测算价格每平米约3000元左右，但现情况发生了变化，原设计的四栋高楼变更为“5＋1”、“6＋1”花园式楼房……带来建筑成本大大增加，与原测算价格将有较大增幅，具体每平米价格多少，要在项目完工决算后才能准确算出，但肯定低于市场商品房价格，如职工认为价格高，不愿意参与该项目，建房办可将职工已交款金额本金和同期银行存款利息一并退还，关于指标转让问题，职工与建房办签订的建房协议明确约定，职工不得转让和出售建房指标。广电集团已退还张琳明购房款189000元及利息35425.9元。对于退款的理由，张琳明陈述：集资房现房价远高于转让时房价，张琳明要求按原房价履行，李强及广电集团不同意，通过政府有关部门的协调，广电集团不认可职工对外转让集资房指标的行为，就同意退还购房款及利息。广电集团陈述：单位未明确禁止职工对外转让指标，广电集团是出于维护社会稳定才决定退款。一审审理中，广电集团陈述：在单位进行合作开发诉争房屋时，不清楚有无明确告知职工房屋价格范围，需庭后核实回复法院，诉争房屋现在的价格按照市场价格确定。广电集团亦未在庭后回复一审法院。李强陈述：张琳明、李强签订合同时广电集团告知集资房价格比市场价便宜。上述事实，有当事人陈述、合同、收据等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为：对于张琳明申请撤回要求李强赔偿张琳明以259000元为基数的利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。张琳明、李强签订的集资建房指标转让合同系双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。广电集团是否同意，不影响张琳明、李强之间合同的效力。关于张琳明诉请解除合同及要求李强退还转让金问题。首先，张琳明、李强签订的系集资建房指标转让合同，而非房屋买卖合同，李强转让给张琳明的是参与投资建房的资格，不是房屋，转让合同既未约定房屋的具体坐落、单价、面积、交房时间等内容，李强也没有对张琳明最终选房时的购房价格做出承诺，该协议内容没有关于张琳明购房价格的约定，既无承诺，则无违约；其次，广电集团与职工的投资合作建房协议明确约定，职工投资建房属于市场行为，存在投资风险，从张琳明与李强签订合同时仅约定支付转让费即取得参与投资建房的资格，没有对交房时间和购房价格等影响张琳明决定是否参与选房的重要因素进行约定可以判断，张琳明对投资建房存在的不确定性风险应当是知晓的，因投资建房过程中出现关联方退出联建、规划设计方案多次修改、经审定的规划方案对原规划设计方案进行大幅调整等广电集团无法掌控因素的影响，导致选房时确定的购房价格远远超过张琳明的预期，上述影响购房价格的因素属于投资建房过程中的市场风险，并非李强原因所致，张琳明在参与投资建房过程中的市场风险不应由李强承担；最后，根据该合同约定可知，张琳明支付李强70000元转让费的目的在于取得以李强的名义参加广电集团组织职工在黄荆湾投资建房的资格，李强应当履行协助办理投资建房相关手续的义务，结合张琳明支付李强建房资格指标转让费后，以李强的名义向广电集团缴纳房款共计189000元等事实可以认定，张琳明已经取得以李强的名义参加广电集团组织职工在黄荆湾投资建房的资格，张琳明没有提供证据证明李强存在不履行协助义务的违约行为，且也未发生合同约定的应当退还指标转让费的情形。因此，张琳明以李强违约导致合同目的不能实现为由，要求解除合同及返还建房指标转让费的主张没有事实和法律根据，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张琳明的诉讼请求。一审案件受理费2592元，由张琳明负担。一审宣判后，张琳明不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判：1、解除与李强的《集资建房指标转让合同》；2、李强退还张琳明转让金70000元；3、李强赔偿张琳明损失，具体计算为从2008年2月1日起以124000元为基数按中国人民银行规定的商业银行业同期同类贷款利息计算至2010年5月6日，从2010年5月7日起以259000元为基数按中国民银行规定的商业银行业同期同类贷款利息计算至付清时止；4、一、二审诉讼费用由李强负担。主要理由如下：1、一审法院认定购房价格以及交房时间的变化是正常的市场风险，并非由于李强原因导致，此系事实认定错误；2、指标转让合同由于其它原因导致房价巨大变化，属于情势变更，一审法院法律适用错误。被上诉人李强答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。第三人广电集团答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。理由：1、本案为合同纠纷，合同具有相对性，第三人并非合同当事人，故上诉人上诉请求与第三人无关；2、上诉人与被上诉人转让的是购房资格，上诉人已经取得购房资格，被上诉人并无违约；3、上诉人一审认为被上诉人违约，二审认为情势变更导致合同目的不能实现，自相矛盾；4、房价变化属于市场风险。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于上诉人请求解除《集资建房指标转让合同》。上诉人与被上诉人签订的《集资建房指标转让合同》，双方具有真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三人是否同意，不影响上诉人、被上诉人之间合同的效力。合同对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。此指标转让合同的目的是使上诉人取得购房资格，从一、二审已经查明的事实来看，上诉人已经取得购房资格，也即合同目的已经实现，被上诉人在履行合同过程中并没有任何违约的行为，故并无解除合同的法定事由。同时，上诉人所述事实对本案来讲不符合情势变更的原则。因此，对于上诉人解除合同的请求，本院不予支持；二、关于上诉人要求退还70000元指标转让金。当事人双方签订的《集资建房指标转让合同》并未具体约定房屋的具体坐落、单价、面积、交房时间等内容，如前述，其合同标的是上诉人以被上诉人名义购买房屋的资格。根据已查明事实及举示证据可知，上诉人已取得购房资格，合同目的已实现，被上诉人已经履行其合同义务。因此，上诉人要求退还70000元指标转让金的请求，本院不予支持；三、关于上诉人要求被上诉人赔偿购房款利息损失。首先，如上所述，上诉人并未丧失购房资格，购房依然能够实现。在庭审中，上诉人表示仅是因为房价上涨导致不愿意继续购房。因此，此损失与被上诉人并无关系，且被上诉人已完成指标转让合同义务，故上诉人要求被上诉人赔偿购房款利息损失，于法无据；其次，上诉人在一审中放弃了利息损失赔偿请求，而在二审中又重提此项请求，故关于上诉人要求被上诉人赔偿购房款利息损失的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张琳明负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳代理审判员 刘恋砚代理审判员 胡 巍二〇一五年十月八日书 记 员 刘琳妍 关注微信公众号“”