（2015）黄浦民四（民）初字第2214号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-08
案件名称
任淑和与李明远房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任淑和,李明远
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第二百三十二条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第2214号原告任淑和，女，1933年7月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人钟伟，男，1959年9月27日出生，汉族，住上海市。委托代理人季晓希，上海市理诚律师事务所律师。被告李明远，男，1954年4月24日出生，汉族，住上海市。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原告任淑和与被告李明远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由审判员张宁独任审判，于8月31日公开开庭进行了审理。原告任淑和的委托代理人钟伟、季晓希，被告李明远及其委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任淑和诉称，2007年5月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将其承租的上海市马当路XXX号公房15㎡（店面，附阁楼11㎡）出租给被告，期限自2007年5月15日起至该房屋动拆迁为止；月租金人民币7，600元（以下币种均为人民币），自2009年1月1日起租金逐年递增10%。合同第七条对提前终止合同作出约定，即租赁期内，如被告要求提前终止合同，应提前1个月通知，原告退回保证金；若原告擅自终止合同，需返还两倍的保证金；若被告擅自终止合同，则原告可没收保证金。事后，原、被告约定，自2013年开始按2012年的租金基数维持不变，直至租赁合同终止。2015年开始，因原告之孙、户籍内人口钟震宇需将上述房屋用作婚房，原告与被告协商解除合同，但被告始终不置可否。2015年5月，原告通知被告解除房屋租赁合同，被告应在5月30日前将房屋返还原告，至期，被告未按通知要求归还房屋。因此，原告起诉要求：1、原、被告签订的房屋租赁合同自2015年6月1日解除；2、被告将涉案房屋恢复原状后返还原告；3、被告自合同解除日起至实际返还房屋日止按每月1万元的标准支付原告房屋使用费。庭审中，原告变更解除合同的理由为行使法定解除权，认为租期到房屋动拆迁为止的约定是不明确的，虽然涉案房屋对面的单号房屋在合同签订时已拆迁，但涉案房屋至今未有官方的动迁信息发布，依法应视为不定期租赁，原告在合理期限内提前通知被告即可解除合同。被告李明远辩称，原告解除合同没有合同和法律依据，故被告不同意原告诉请。合同第5－4条约定，原告不得擅自收回房屋，合同第七条是违约责任的约定，而非授予单方解除权。被告未违约，故原告无解除权。原告以孙子结婚为由收回房屋，亦无依据，该房屋仅15㎡，没有水、气设施，不适合居住，原告提出解除合同违背诚信。租期到房屋动拆迁为止的约定是附解除期限的合同，租期是明确的，即到房屋动拆迁为止。双方在2007年签订合同时，涉案房屋对面的房屋已开始动迁，单号房屋已全部动迁完毕，动迁事实存在。根据房屋现状来看，房屋位于市中心繁华地段，迟早也会动迁，因此双方才约定了租期到房屋动拆迁为止。原告之所以起诉系因原告要求提高年租金至18万元遭拒。本院经审理查明，上海市马当路XXX号底层前客堂（使用面积14㎡）公房承租人为原告。2007年5月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：一、1-1.原告将其承租的上述房屋出租给被告，期限自2007年5月15日起至该房屋动拆迁为止。二、2-1.月租金7，600元，自2009年1月1日起租金逐年递增10%。2-2.租金按一年支付一次，先付后用，被告必须在签订合同同时向原告支付首期租金，以后每期提前20日支付。2-3.若被告逾期支付租金达20天，将按违约处理，追究被告违约责任，原告不退还房屋押金。2-4.2013年开始按2012年的租金基数维持不变，直至租赁合同终止。三、3-1.在签订本合同当天内，被告应向原告支付一年的租金及一个月的押金共计87，100元。3-2.在租赁合同到期后，在被告将房屋及其附属物品完好地向原告交割清除后，原告应在5天内将保证金无息退还给被告。5-4.在租赁期内，原告不得擅自收回该出租房屋。七、提前终止合同：租赁期内，如被告要求提前终止合同，应提前1个月通知，原告退还保证金；若原告擅自终止合同，需返还两倍的保证金；若被告擅自终止合同，则原告可没收保证金。2013年5月1日、2014年5月5日，被告分别支付原告一年租金121，637元。2015年，原告约谈被告提高年租金为18万元，遭拒。同年4月28日，被告支付原告2015年5月15日至2016年5月14日的租金13万元，多于合同约定的金额。同年5月1日，原告向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，根据双方签订的合同第七条提出终止履行合同，一、原告要求被告收到通知书后20日内，将涉案房屋移交给原告；二、本协议生效后被告于2015年5月30日前将房屋退还给原告，如不按时搬走，逾期退还超过5日，原告有权强行收回房屋并进行清理，由此造成的损失由被告承担；三、被告承担房屋实际退还日前的所有费用，包括租金、水电费等一切费用；四、被告退还房屋时应保证房内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和非被告装修部分，若有损坏，被告需照价赔偿。以上事实，由原告提供的上海市租用居住公房凭证、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书和挂号信收据，被告提供的工商银行凭证、短信记录以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，房屋租赁合同第七条系对违约责任的约定，并非赋予双方擅自终止合同的权利，故原告据此通知被告解除房屋租赁合同，于法无据。原告在庭审中变更解除合同的理由为不定期租赁合同可随时解除，租期“到房屋动拆迁为止”的约定应视为不定期租赁合同。被告认为该约定系附解除期限的合同。本院认为，原、被告确认涉案房屋从签订合同至今并未发布动迁公告，将来的房屋动迁是属于待定的不确定事实，租期“到房屋动拆迁为止”的条款实质是附解除条件的约定，在该解除条件成就之前，原告无权以此条款行使合同解除权，在20年法定期限内出现房屋动迁的情形，则合同可以解除；原告认为双方合同是不定期合同，违背了双方约定租期到动迁为止的本质，亦与合同第2-1条“自2009年1月1日起租金逐年递增10%”、第2-4条“2013年开始按2012年的租金基数维持不变，直至租赁合同终止”的约定相悖，原告事实上系因要求提高年租金不成而提出解除合同，有悖诚信原则，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。由此，原告基于合同解除而提出的返还房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下：驳回原告任淑和的全部诉讼请求。案件受理费人民币130元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币65元，由原告任淑和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张宁二〇一五年十月八日书记员 周玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 来源：百度搜索“”