（2015）鄂青山民二初字第00668号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2015-10-20
案件名称
武汉青扬物业管理有限公司与朱功明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市青山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉青扬物业管理有限公司,朱功明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂青山民二初字第00668号原告武汉青扬物业管理有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道47号（楠姆庙）。法定代表人何建刚，该公司董事长。委托代理人龚科，湖北羚圣律师事务所律师（特别授权代理）。被告朱功明，武钢金属资源有限公司职工。委托代理人朱毅，无职业，（特别授权代理）。委托代理人刘清刚，湖北华廷律师事务所律师（一般代理）。原告武汉青扬物业管理有限公司诉被告朱功明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理。依法由审判员施义适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告武汉青扬物业管理有限公司的委托代理人龚科，被告朱功明的委托代理人朱毅、刘清刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉青扬物业管理有限公司诉称：2007年8月14日，原、被告双方签订了《青扬六和前期物业管理服务协议》，协议约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.7元，每季度首月之前七天交纳下季度费用，不按约定履行交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告物业面积为113.69平方米，仅交纳了2011年3月30日前的物业费，之后一直拒交。故诉至法院，请求判令：1、被告支付物业费9，277.1元（2011年3月31日至2015年3月30日，共计48个月物业费）、违约金2，783.13元；2、被告承担诉讼费用。原告武汉青扬物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据一、青扬六和前期物业管理服务协议及发票，证明双方存在物业服务合同关系，截止2015年3月30日被告共欠缴物业费9，277.1元；证据二、2014年10月向被告发出的律师函及挂号信收据，证明原告已向被告催交物业费；证据三、原告保安人员巡逻记录及保安人员劳动合同，证明原告尽到了安保义务。被告朱功明辩称：物业未尽到安保义务，安全管理不到位，被告家中被盗。被告是武钢职工，开发商和物业都是武钢房地产公司，没有小区业委会，物业公司与业主沟通少，物业公司管理存在瑕疵。因为存在逾期交房等遗留问题，物业采取胶水堵业主锁眼等极端手段，很多业主都未交纳物业费。原告起诉已过诉讼时效。被告朱功明为支持其答辩理由，向本院提交下列证据：证据一、被告及其他业主房门被张贴小广告的照片5张，证明原告没有尽到安全管理义务。证据二、网络报道1篇，证明物业采取胶水堵业主锁眼等极端手段收取物业费，被网络曝光。证据三、（2014）鄂青山民二初字第00378号民事判决书，证明法院生效文书确认物业采取胶水堵业主锁眼的事实，认定原告未尽物业管理责任。证据四、报案材料及公安机关笔录，证明被告家中被盗，因原告未尽到安全管理义务，盗窃案件未侦破。经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二有异议，认为没有收到律师函；对证据三的真实性有异议。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，认为小区贴广告是常见现象，不是被告拒交物业费的理由；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为新闻报道的真实性无法核实，报道所涉及的业主是否包含被告无法确定；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该案与本案案情有差异；对证据四的真实性无异议，认为仅是报案材料，是否是刑事案件不确定，报案时间是2011年6月24日，被告拒交物业费在前，家中被盗不是被告拒交物业费的理由。本院认为，原告提交的证据一、二客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；证据三无法核实其真实性，本院不予采信。被告提交的证据一、四客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据二、三客观真实，与本案无关，本院不予采信。经审理查明：被告系武汉市青山区125街123门2702号业主。原、被告于2007年8月14日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，负责小区共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安等，被告按物业面积每平方1.7元向原告交纳物业服务费，每季度首月之前七天交纳下季度费用，不按约定履行交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，协议自签订之日起生效，至小区成立业主委员会，并与物业管理公司签订本小区的《物业管理合同》为止。协议中约定的房屋面积为113.56平方米，事后双方确认房屋面积为113.69平方米，并按此面积收取物业费。2011年6月24日，被告因家中被盗，向公安机关报案。被告物业费交至2011年3月，此后再未交纳物业费。原告于2014年10月向被告发函催交物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告提供照片证明自己及小区其他业主防盗门外经常被人张贴小广告，对此原告认为小区贴广告是常见现象，不是被告拒交物业费的理由。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应向原告支付物业费及滞纳金。第一，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应予保护，原告至今一直在为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，应按约定交纳物业服务费，被告自2011年4月起未交纳物业费，故被告应补交拖欠物业费；第二，原告要求被告支付从2011年4月至2015年3月30日的物业费，被告提出原告起诉已过诉讼时效，原告曾于2014年10月向被告发函催交物业费，故2011年4月至2012年9月的物业费已超过二年的诉讼时效，不予保护；第三，原告未及时制止小区以外人员进入小区张贴小广告，且被告家中被盗，原告提供的安保服务存在瑕疵，应适当减少物业管理费的收取，酌情扣减物业服务费的20%；第四，因原告提供物业服务存在瑕疵，未能全面履行合同约定义务，故要求支付滞纳金的诉请，不予支持。综上，被告应按约定标准的80%，向原告交纳2012年10月至2015年3月30日的物业费4，638.55元（113.69平方米×1.7元／平方米×30个月×80%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朱功明于本判决生效之日起10日内向原告武汉青扬物业管理有限公司支付从2012年10月至2015年3月30日止的物业服务费4，638.55元；二、驳回原告武汉青扬物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费51元，原告武汉青扬物业管理有限公司负担25元，由被告朱功明负担26元。本判决为终审判决。审判员 施义二〇一五年十月八日书记员 舒奕 来自