（2014）清城法民二初字第303号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2017-12-13
案件名称
清远市广州后花园有限公司与郑炳孝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
清远市广州后花园有限公司,郑炳孝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百二十七条，第一百四十四条
全文
中华人民共和国广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民二初字第303号原告：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：吴兵。委托代理人：史立艳，广东正始律师事务所律师。被告：郑炳孝，男，住广州市白云区，原告清远市广州后花园有限公司诉被告郑炳孝房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清远市广州后花园有限公司的委托代理人史立艳到庭参加诉讼。被告郑炳孝经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远市广州后花园有限公司诉称：原告于2011年8月3日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，被告购买由原告开发的位于清远市石角镇美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街3栋26号别墅。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：被告于2010年4月13日前付清（含定金）首期楼款826128元，其余的房款1900000元办理银行按揭。原告多次电话通知被告其所申请的银行按揭未获银行批复需要更换付款方式，截止目前被告仍未支付剩余房款。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第七条约定：(1)逾期在90日之内，自本合同的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。上述“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有购房款，即本合同第四条约定的该商品房房价款的总金额。被告至今尚欠剩余购房款为1900000元，经原告多次催款后仍然置若罔闻，恶意拖欠购房款。被告现己严重违约，致使原告的合同目的不能实现，给原告造成了重大的损失。现原告要求解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同充协议书》，被告向原告支付违约金272612.80元（“累计应付款”2726128元的10%）。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同补充协议书》；2、被告于判决生效之日起五日内，协助原告前往清远市房产管理局办理注销《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同补充协议书》；3、被告向原告支付被告逾期付款导致原告解除合同事宜的违约金272612.80元；4、本案诉讼费由被告承担。原告清远市广州后花园有限公司提供的证据有：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同及补充协议，拟证明原、被告之间存在买卖合同关系；4、合同解除通知书，拟证明原告向被告履行催款行为；5、国内特快专递邮件详情单，6、妥投证明，证据5、6拟证明原告向被告履行了催款手续，收件人为他人签收。被告郑炳孝未答辩，也未提供证据。本院经审理查明，2011年8月3日，原告清远市广州后花园有限公司与被告郑炳孝签订一份《商品房买卖合同》（后附《商品房买卖合补充协议书》），约定：被告郑炳孝购买由原告开发的位于清远市清城区石角镇美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街1层3栋26号别墅；付款方式：被告郑炳孝于2010年4月13日前付清（含定金）首期楼款826128元，余款1900000元办理银行按揭；买受人未按合同时间付款，按以下方式处理：(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。上述“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有购房款，即本合同第四条约定的该商品房房价款的总金额。双方还就交付期限出卖人逾期交房的违约责任、交接等也进行了明确约定。合同签订后，被告郑炳孝支付了首期购房款826128元，但余款1900000元一直未能办理好银行按揭贷款，也未选择其他方式支付购房余款。2013年1月24日，原告向被告郑炳孝预留的住所地广州市白云区心谊路108号首层105号房屋邮寄一份《解除合同通知书》，通知被告郑炳孝于2013年4月1日前全额缴纳购房余款1900000元，逾期将通过诉讼方式解除合同。但截至原告向法院起诉日，被告郑炳孝仍未支付购房余款，原告遂向法院起诉并提出前述诉讼请求。诉讼中，原告清远市广州后花园有限公司撤回第二项诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因被告郑炳孝为韩国公民，本案为涉外民商事纠纷。本案立案受理后，被告郑炳孝在答辩期间未提出管辖权异议，且本案不存在违反级别管辖和专属管辖规定的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第二款的规定，应视为本院对本案有管辖权。由于双方当事人没有约定解决纠纷所适用的法律，而本案纠纷发生在中华人民共和国境内，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，中华人民共和国与本案有最密切联系，故本院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法审理本案。原告清远市广州后花园有限公司与被告郑炳孝签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告郑炳孝应于2010年4月13日前付清首期楼款826128元，余款1900000元办理银行按揭，但是截止原告向法院起诉，被告郑炳孝只支付了首期购房款826128元，余款1900000元仍未办理好银行按揭。在原告于2013年1月24日向被告郑炳孝发送《解除合同通知书》通知被告郑炳孝于2013年4月1日前全额缴纳购房余款1900000元情况下，被告郑炳孝仍未履行支付购房合同款的义务，根据我国《合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。本案中，被告郑炳孝主要义务为支付购房款，但被告郑炳孝一直逾期未付清余款，其行为已构成违约，合同目的已无法实现，因此，原告主张解除与被告郑炳孝签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，依据充分，本院予以支持。此外，根据合同约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。而累计应付款是指买受人应支付给出卖人的所有购房款，即本合同第四条约定的该商品房房价款的总金额。因被告郑炳孝逾期未付款已构成违约，原告也主张解除合同，因此原告主张被告按合同约定支付272612.80元（总房款2726128元×10%）违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百二十七条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远市广州后花园有限公司与被告郑炳孝签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；二、被告郑炳孝于本判决生效之日起7日内向原告清远市广州后花园有限公司支付违约金272612.80元。案件受理费30790元，由被告郑炳孝负担。如不服本判决，原告清远市广州后花园有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郑炳孝可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 李 航人民陪审员 麦 雅人民陪审员 潘素华二〇一五年十月八日书 记 员 谢艳芬附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百二十七条人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”