（2015）白民初字第1433号
裁判日期: 2015-10-08
公开日期: 2016-03-07
案件名称
原告李世军诉被告刘华隶租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
贵阳市白云区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李世军,刘华隶
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）白民初字第1433号原告李世军，男，汉族，住贵州省贵阳市云岩区金阳新区。委托代理人韦德照，贵州星照律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告刘华隶，男，汉族，住湖南省汉寿县西湖管理区。委托代理人吴茂学，贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。代理权限：特别代理。原告李世军诉被告刘华隶租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世军及其委托代理人韦德照，被告刘华隶的委托代理人吴茂学到庭应诉。本案现已审理终结。原告李世军诉称：2014年3月，被告与原农贸市场租赁户达成市场改造及改造后续租等协议，因被告没有按照一系列协议与原租赁户解决好的情况之下，2015年1月15日被告隐瞒事实真相又与原告签订租赁协议，原告按照租赁协议的约定向被告支付相关费用后入场，对经营市场内营业用房左边门面进行装修、进货等，共计花费人民币176818元，但从2015年1月15日到3月20日期间因原租赁户多次闹事，被告虽已多次报警，但至今没有得到有效解决，导致原告等租赁经营户无法办理营业执照等相关经营手续，又加上贵阳市白云区艳山红阳光百货商场整体装修质量太差，到处渗水漏水，至今无法正常经营，经多次与被告协商要求解除双方的租赁协议集退还上述费用、赔偿原告损失，被告均以各种借口不予解决，为此，故诉至法院，诉请判令：1、解除原、被告于2014年12月29日签订的《租赁协议》；2、被告退还房租、入场费、赔偿装修费及其他费用共计人民币176818元；3、诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实、理由，向本院提交以下证据材料：1、身份证。证明原告主体资格。被告对该证据无异议；2、《租赁协议》及收据二张。证明原、被告之间形成租赁关系的事实，《租赁协议》约定了被告出租给原告的门面的具体位置以及租金、入场费共计78960元。被告对该组证据无异议，《租赁协议》第17条第二款明确约定乙方在甲方没有违反本协议的约定下提前解除合同，视为违约，乙方应支付甲方三个月的租金作为违约金，并且该合同没有约定系协议解除的前置条件和期限；3、居委会情况说明、粑粑坳派出所的受案登记各一份、行政处罚决定书8份。证明被告在艳山红农贸市场存在欺骗行为，致使原告至今无法正常经营，所以构成根本违约，导致原告的合同目的不能实现。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据恰恰证明由于该商场所有权人的责任导致原、被告均是受害者的客观事实存在；4、照片15张。证明因被告隐瞒真相，与原来的水果租赁户未解除好相关事宜，导致水果租赁户堵门等客观事实，因为被告的隐瞒行为，导致合同目的不能实现，构成根本违约。被告对该组证据有异议，照片没有任何显示与本案被告有关联，因此对证明内容不予认可；5、损失费用单据45张。证明原告的装修费用、货物损失以及误工费等。被告对该组证据有异议，没有法定的票据，不能证明原告的损失事实，故不予认可，即使有损失，也与被告无关；6、（2015）白民初字第403号民事判决。证明艳山红农贸市场的第一手承租人是王春英，被告从王春英手里转租过来后就改造成商场百货，原来的水果经营户堵大门，王春英起诉到法院，要求堵门的赔偿损失，排除防害，后被法院判决驳回。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，与本案无关。被告辩称：第一，被告是依法取得对该商场有出租资格的企业法人；第二，原、被告签订的租赁合同合法有效，应受法律保护；第三，原、被告签订合同之前，被告已经投资296万元进行改造；第四，被告无任何违约行为存在，原告要求解除合同没有任何事实和法律依据，被告不同意解除合同；第五、若原告坚持起诉要求解除合同，被告保留起诉要求支付租金的权利。被告为支持其主张的事实及抗辩理由，向本院提交以下证据材料：1、身份证、营业执照。证明被告的主体资格以及系合法经营。原告对身份证无异议，营业执照是2015年8月5日才取得，而被告与原告签订合同是2014年12月29日，当时被告没有取得营业执照，被告属于私刻印章，收取13户租赁户的租金等相关费用，所以被告在签订合同时不具备经营主体资格，导致合同不能履行的根本原因在被告，而不是原告，所以合同应当予以解除；2、修建商场的开支、支付价款的收条、合同、平面图共11份。证明被告在签订合同之前对商场进行了升级改造，投入了2964320元的客观事实。原告对该组证据的真实性无法核实，不予认可，至于艳山红农贸市场的改造，与本案有一定的关联性；3、《租赁协议》。证明原、被告签订的合同符合法律规定，应受法律保护。原告对《租赁协议》的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，合同的签署主体即市场负责人刘华隶在未取得工商登记的情况下，就冒用艳山红农贸市场的商号或字号，所以被告是一个重大违法行为，证明被告欺诈本案的13个原告的事实，所以合同应当予以解除；4、白云信访情况专报第12期。证明原、被告均是因为李宗福等人的信访行为、闹事等，损害了原、被告的正常经营，被告没有任何过错，因此被告并没有隐瞒事实，没有缔约过错。原告认为该专报恰恰证明被告在与原经营户未解决好相关租赁事宜的情况下，而导致的群体性事件，所以该过错在被告，被告在与13户原告签订合同时，未将该真实性向原告说明，构成合同欺诈。经审理查明：原“贵阳市白云区艳山红农贸市场”系案外人王春英租赁使用，后王春英转租给被告刘华隶使用，被告对该市场进行了改造，并命名为“贵阳市白云区艳山红阳光百货商场”。2014年12月29日被告以“贵阳市白云区艳山红阳光百货商场”的名义与原告李世军签订《租赁协议》，约定被告将其所属经营市场内营业用房左边租赁给原告使用，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金4080元／月，原告自愿交纳前期新建装修费用30000元后方可入场，一律不退，可连续使用三年，期满为止，合同中止后，原告所有装修装潢归被告所有，原告不得随意损坏，被告不负责原告的任何经济赔偿，协议内容还包括协议中止和终止的情形等。合同签订后，原告于2014年12月29日依约向被告刘华隶支付了一年的租金和入场费共计78960元。原“贵阳市白云区艳山红农贸市场”改造后取消了二楼原水果区，从2015年1月起原水果经营户曹瑞林等人以市场改造未给予其摊位为由多次到市场门口拉横幅、用水果箱堵门，贵阳市公安局白云分局粑粑坳派出所以水果经营户扰乱市场经营秩序为由对其处以行政拘留。原告认为被告没有解决好原经营户问题便与原告签订《租赁协议》，后原经营户多次闹事，严重影响到原告的经营，故诉来我院，诉请如前。上述事实，有身份证、《租赁协议》、情况说明、受案登记、行政处罚决定书、照片、民事判决、营业执照、白云信访情况专报及开庭笔录在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。本院认为：合同的解除应当符合法律的规定及当事人的约定。本案中，原、被告签订的《租赁协议》中没有约定解除合同的条件，但从本案客观事实来看，原告租赁被告的门面是为了经营活动，被告从他人手里转租农贸市场并改造成百货商场，后又出租给现在的原告，原农贸市场的的经营户因为租赁纠纷问题多次到现在的百货商场堵门闹事，导致原告的经营活动受到很大的影响，现原、被告双方均未采取有效的措施改善经营环境，综合考虑各种因素，原告租赁门面进行经营活动的目的不能实现，原告要求解除《租赁协议》符合客观事实，本院予以支持。关于原告诉请被告退还房租、入场费和赔偿装修费用及其他费用，因《租赁协议》已解除，被告应退还《租赁协议》解除后原告预交的租金，原告租赁期限为1年，现已经租赁10个月，故被告应退还原告租金8160元（4080元／月×2月）；关于入场费，《租赁协议》中约定原告交纳的前期新建装修费用一律不退，可连续使用三年，根据公平原则，《租赁协议》解除时原告对租赁门面并没有使用满三年，故被告应退还部分入场费，被告应退还原告的入场费为21666元（已交入场费30000元-30000元÷3年÷12月×10月）；关于装修费、货物损失及误工费，装修费系原告为了经营活动自行装修所产生，根据《租赁协议》约定装修装潢归被告所有，故原告要求被告赔偿装修费用没有依据，本院不予支持，关于货物损失，本案系原告主动提出解除合同，原告在实际经营活动中应采取相应措施予以减少损失，对于因原告自身的原因导致损失的扩大，应自行承担相应的责任，关于误工费，原告未提供相应的证据，故对货物损失及误工费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李世军与被告刘华隶于2014年12月29日签订的《租赁协议》；二、被告刘华隶在本判决生效后十日内退还原告李世军租金8160元、入场费21666元，共计人民币29826元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李世军的其他诉讼请求。案件受理费人民币3836元，减半收取1918元，由原告李世军负担人民币1582元，由被告刘华隶负担336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。代理审判员 李茂华二〇一五年十月八日书 记 员 张学会 微信公众号“”